从“限售”到“现售”

爱图“好彩头”的香港人把购买正在建设中的房子（即期房）称为“买楼花”。

1994年，内地正式从香港引入商品房“预售”制度，颁布《城市房地产管理法》。

实际上，“预售”是一项对开发商极为有利的制度，它意味着房子还没有建成，就可以出售，拿到回款。这大大降低了开发商的资金成本，提高了其资金周转率。

但是，“预售”在对开发商有利的同时，对购房者却也存在弊端。

“预售”制度下，幸运的业主到了规定期限可以拿到钥匙入住新家；也有人拿到的是漏水、墙皮开裂等质量差的房子；更不幸的，是迟迟等不到交房的业主。

随着行业发展中的问题阶段性暴露出来，取消“预售”制度的呼声也越来越高。

2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍，最终丽丰控股旗下东方动力有限公司以5.77亿元的价格竞得，溢价62.54%。该地块在出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

2016年，深圳也推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

同年，杭州、南京等地在土地拍卖时，均提出现房销售要求。

2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

对于实行“现售”制度的背景，时任海南省住建厅厅长霍巨燃在当日举行的新闻发布会上表示，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。

近日，多地再次将“现房销售”写入土地出让文件。

7月15日，福州市永泰县人民政府宣布将出让樟[2022]拍08号地块的使用权，该地块的出让公告显示，该宗地拟按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

8月24日，合肥市发布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，总土地出让面积3282亩，总起始价277.4亿元，并将于9月23日正式出让。公告显示，该批次土地出让推出现房销售地块，其中，“蜀山区SS202210号地块”明确提出“按精装现房销售实施”。

易居研究院智库中心总监严跃进表示，此前提现房销售和现在提现房销售有一个本质的区别。此前现房销售的目的是通过现房的模式来限制一些企业非理性拿地，这和土地的限价政策有关系；现在提现房是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、保护购房的权益角度来讲，提出现房销售模式。

业内人士普遍认为，从终端消费者的角度出发，实施现房销售能够有效避免或减少烂尾、房屋质量等问题，因此，现房销售政策实际上是长期的大趋势。但基于当前房地产行业巨量的资金投入和高昂的资金成本，迅速推进现房销售存在巨大难度。

北京建筑大学副教授蔡宗瀚表示，取消预售制短期内不可行，但可以徐徐图之 。一是很多城市如北京、上海、杭州等已经采取主体结构封顶才发放预售许可证；二是现在开发商不论国央企或是民企，多半还是采取资金高错配性的方式进行开发，在这种情况下，短期内会增加开发商资金压力， 造成更多开发商“没死也进太平间”。

山东康桥律师事务所首席合伙人张巧良在《第一财经》撰文指出，虽然从长远来看，全面取消商品房预售制度是大势所趋，但在短期内全国一步到位地完全取消预售制并不现实，全国启动现售制的时机尚早，需要稳步推进，这是中国国情与特殊的供应制度、土地制度及房企资金链等特殊性决定。