绿景黄康境:泥瓦匠押宝千亿旧改 |潜鳄浮沉录⑦

作者 |徐准

出品 |焦点财经

今年，“城市更新”首次被写入政府工作报告，绿景中国也因“蛇吞象”备受瞩目，这家“小体量”房企吞下“航母级”城市更新项目——深圳白石洲。

白石洲旧改项目之所以被称为“旧改航母”，是因为其总计容建筑面积是358万平方米，货值约2200亿元，是深圳目前最大的旧改项目，而绿景中国2020年收益仅54.25亿元。

最新消息显示，5月12日，绿景中国地产公告称其子公司深圳市绿景天盛实业有限公司正式成为白石洲旧改一期的实施主体。

这家“旧改大户”绿景中国曾由化州人黄康境、黄文伟两兄弟组建的施工队转型而来，从“泥瓦工”到地产商的转型也让其披上了一丝传奇色彩。

两个“泥瓦工”的蜕变

上世纪80年代初，黄康境与哥哥黄文伟出生自粤西化州市杨梅镇大坡村，但在深圳快速发展的浪潮之下，哥两一直怀揣着走出小山村的梦想。

黄康境的父母都是大坡村农民，家中贫困，哥哥黄文伟，年纪尚小就帮所在的大队开拖拉机，赚工分贴补家用，另外还要帮着父母照顾年幼的弟妹。

1983年，两兄弟只身来到深圳，彼时哥哥已年近30，而弟弟正值20出头。与其说是创业的开端，不如说是谋生，努力脱贫。

他们找到的第一份工作就是在一个工地里做水泥工，好在出身贫寒兄弟两吃苦耐劳，工地上水泥都靠肩膀一桶桶挑上楼。同时，他们在做苦力之余，也开始学习画图纸和建筑相关的技术。

商人的眼光总是敏锐的，看到兄弟两吃苦耐劳且技术精湛，便开始给他们介绍一些小工程做。从工地拉了十几个人，黄康境单独挑起了一个建筑队，由于房子盖的又快又好，黄康境承揽的活越来越多，房子也越盖越多，自此，“化州黄工程”建筑队在福田一带名气越来越响了。

自上世纪90年代以来，中国房地产市场机遇与波折并存，黄氏兄弟两也看到了商机。1995年，“德冠投资发展”成立，也是深圳市绿景房地产开发有限公司的前身。次年，“绿景花园”面市，是绿景地产开发的第一个地产项目。

1998年，“德冠投资发展”更名为“兴超实业”。1999年，绿景山庄开盘就一举售罄，也在这一年，美景工业苑、绿景新苑两大地产项目破土动工。

同年，兄弟两商议基建与地产板块独立运营的可能，于是开始各立门户，其中大哥黄文伟继续搞建筑，成立了化州市建筑工程总公司深圳公司，而弟弟黄康境则专注于地产。

自1998至2018年的十年间，绿景地产通过城市更新，完成多个高端项目的旧改，如“绿景山庄”、“蓝湾半岛”、“中城天邑“等，也在市场上占据了一席之地。

自2008年以来，绿景在地产板块的基础上，开启了多元化的布局，将触角延伸至了商业、酒店、大健康等板块。2014年，绿景集团以9.4亿元收购香港新泽控股64.83%股权，成为香港新泽控股大股东，成功在香港联交所 “借壳”上市。2016年，黄康境以67亿元身价出现在胡润富豪榜中，成为化州首富。

黄氏兄妹接班人

自上市以来，黄康境逐渐退居幕后，其女黄敬舒走向台前。黄敬舒于2014年6月起出任绿景中国地产董事局主席，在2015年绿景中国的业绩会上，她已可以独挡一面，向媒体宣布签约销售金额为31.46亿元，较上年同期上升180%。

黄敬舒彼时年纪尚浅，但有扩张的野心，在2017年开发了集团首个商业项目：香港NEO，又出手收购美国Vanllee酒店。

同时她也保持了其父亲低调的作风，除了在业绩会，并不轻易在公众面前露面。

到了2017年，黄康境之子、26岁的黄浩源出任公司执行董事，公司资深高管、绿景集团副总裁陈铁身因“希望投放更多时间处理个人事务”，已辞任绿景中国执行董事的职务。

从兄妹两的履历可以看出，黄康境已早有意培养家族接班人。2010年，黄敬舒进入家族企业旗下的“绿景企业投资管理”，后任投资管理部副总经理；黄浩源于 2014 年加入深圳绿景企业管理集团有限公司，现任绿景企业投资发展核心的副总经理，主要负责企业战略发展和投资计划的制定，以及项目执行及潜在项目的评估。

押宝白石洲

自进入房地产领域以来，绿景中国一直专注于城市更新，也几乎未在招拍挂市场公开拿地，自2018年底获得白石洲项目后，在上面几乎倾尽心血。

有业内人士表示，绿景深圳以外的城市布局主要以点状为主，且项目数量不多，能为其带来的业绩贡献相对有限，其未来规模的持续增长将主要依赖白石洲项目。但以目前绿景的规模，能否推动这个巨无霸项目还存疑。

按照绿景的规划，白石洲项目总计容建筑面积为358万平方米，分三期进行开发。该项目位于南山区华侨城片区，拥有完善的交通配套系统。根据规划，项目将打造成集住宅、公寓、商业、酒店、办公等为一体的综合体，住宅、公寓的累计占比达68%。

目前项目已完成百分百签约，并已启动一期实施主体的申报工作，预计在2021年中期前后计划动工，2022年或2023年实现销售。

年报显示，绿景地产中国2020年期末现金为54.3亿元，现金短债比为0.54，以其现有资金显然不足以支撑项目开发，预计未来顺利开发白石洲项目还需要向市场进行更多的融资以及来自母公司的支持。

财务总监陈健民在绿景中国2020年业绩会上表示，目前绿景中国“三条红线”中已有两条达标，主要原因是提前释放了白石洲部分的利润。而短债比指标，将随着东桥、白石洲进入预售阶段回笼资金，明年也将达标。