资产出售与融资“回血”,光明地产不“光明” | 深读

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

继将浙江、山东、江苏等地多个房地产项目转让后，光明地产(600708.SH)又开启了新一轮的资产处置行为。

5月31日，光明地产授权全资子公司农工商房地产集团有限公司，将所持柳州同鑫房地产33%股权及债权，摆上了出售的货架，总价约1.56亿元。

柳州同鑫房地产目前持有位于柳州市鱼峰区的“揽山庭”项目，系农工商房地产于2019年6月取得的地块，并计划在2021年3月完工，12月交房。但截至公告日，“揽山庭”项目并未完全竣工。

柳州同鑫房地产的经营业绩也在持续亏损。据公告，2019年和2020年上半年，该公司并无录得营收，净亏损额为268.72万元及490.71万元。

不过，柳州同鑫房地产业绩欠佳，或并非光明地产进行资产出售的主因，后者待解的债务难题，更为值得关注。

资金缺口超百亿

截至2020年底，光明地产的货币资金为93.57亿元，其中受限资金为16.32亿元，短期债务为191.59亿元，资金缺口达98.02亿元。

到了2021年一季度末，光明地产的短期债务又增加了193.24亿元，但同期货币资金仅有75.14亿元，资金缺口超百亿。

在财务杠杆方面，光明地产的压力也不容小觑。2020年，该公司剔除预售款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比为0.49，踩中全部三道融资红线，是为数不多的“红档”房企之一。

为了缓解债务压力，光明地产曾在去年10月与当代置业签订协议，将旗下浙江湖州1个项目、山东德州1个项目以及江苏常州2个项目，相继售予后者。去年6月，光明地产还曾作价1643.28万元将售出了所持上海新世纪大厦发展有限公司的全部股权。

一面进行资产出售，另一面，光明地产也在积极融资。据焦点财经梳理，2021年以来，光明地产先是发行了一笔6.5亿元的中期票据，后又通过ABS、ABN以及超短期融资券等工具募资105亿元。

5月25日，也就是出售柳州同鑫房地产股权之前，光明地产还发行了一笔22亿元的融资计划。年初至今，光明地产通过多种方式获得的融资额已超过了130亿元。

经营业绩欠佳

尽管规模不大，“小房企”光明地产也曾有过“大梦想”。

作为光明食品集团旗下的上市公司，光明地产由原上海海博股份有限公司与农工商房地产股份有限公司于2015年重组而来。其中，该两家公司的第一大股东同样为光明食品集团。

2017年，光明地产宣布开启多元化转型，由地产开发向城市运营和服务商转型。“1+7+5+X”模式，即是光明地产多元化转型的方向。

其中，“1”是房地产主业；“7”是保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设和物流园区；“5”是商业、物流、供应链、服务和建设五个平台；“X”是全新的商业模式。

开启转型的第二年，光明地产即提出了“未来三年达到500亿规模”的目标，此后加大了在公开市场的拿地力度，年度新增土储也由2017年的94.25万平方米，逐渐增至2019年的192.09万平方米。

然而，销售业绩并未随着光明地产拿地力度的走高而增加。2017年至2020年，该公司的销售额分别为236.62亿元、244.59亿元、266.4亿元和326.68亿元。随着时间的临近，光明地产距离500亿元的销售目标仍有不小差距。

未竞的业绩目标之外，光明地产在营收及利润方面的表现也不乐观。上述同期，光明地产的营收分别为208.11亿元、204.94亿元、140.71亿元及149.85亿元，逐年下降；归母净利润也由最高时的19.47亿元降至了1.07亿元。

经营业绩表现欠佳，光明地产不得不放缓了拿地。2020年，该公司的新增土储仅有63.16万平方米，同比下降67.12%。截至期末，其土储建面累计709万平米，货值1220.7亿元，并不充裕，且项目质量参差不齐。

存货高企去化存压

生长于上海，光明地产有七成以上的土储位于长三角区域，尤以上海居多。不过，这些项目主要分布在金山、松江、普陀等远郊地区，市区内项目极少，且不少产品缺乏亮点，面临较大的去化压力。

比如，去年10月，位于崇明陈家镇板块的光明墅开盘推出381套房源。然而，摇号排序结果显示，仅69组客户有认购意向，认筹率18%。同在该月，上海有楼盘最高认筹率达899%，表现远远好于光明墅。

去年9月，位于金山新城的光明金山府项目开盘，也遇到了去化难题。光明金山府共计推出617套高层产品，但仅认筹20余组，认筹率3%。早前4月，光明九胤项目开盘推出288套房源，也只在认筹期间获得了31组有效认筹，认筹率10%。

上海以外的区域，光明地产的去化表现也不算好。以其进驻成都的首个项目“光明蓉府”为例，该项目开盘推出218套房源，但仅认购80套，去化率37%。相比成都市场当周53%的整体市场去化率，表现落后16个百分点。

销量欠佳的窘境在光明地产的财报中也可窥见一斑。2017年至2020年，光明地产的存货分别为395.61亿元、468.23亿元、611.37亿元、604.29亿元；存货占总资产的比重为73%、62.91%、70.68%、68.49%；存货周转天数为831.02天、1104.29天、2094.24天、1800.9天，一直处于高位。

近年来，上海地区的楼市调控趋严，深耕在此的光明地产也受到了影响。2017年至2020年，光明地产在华东区域的营收分别为189.14亿、176.34亿、84.11亿、111.82亿；毛利率分别为20.77%、32.08%、31.92%、14.91%。

2020年，光明地产在华南及华中区域的毛利率为39.23%及18.84%，分别高出华东区域24.32个百分点及3.93个百分点。

在外界看来，时下遇到发展瓶颈的光明地产，实在难言“光明”。按照此前多次提及的国企退房业务，以及国资委鼓励国企和民企重组的表态，不排除光明地产将被兼并重组的可能。就此，焦点财经也将给予持续关注。