“双降”另一面:房企都在“藏”利润?

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

“我们内部已经形成共识，地价在房价中的占比不断提升，行业的利润率存在下降的趋势”，3月末的业绩会上，万科CEO祝九胜言语间略有悲观。

2020年财报数据显示，万科内部的共识正在变成行业现实。

天风证券统计，2020年，109家地产开发类上市公司共实现净利润5618.81亿元，同比下降1.86%，较2019年同期增速下降16.8个百分点；共实现归母净利润4987.87亿元，同比下降3.15%，较2019年同期增速下降18.57个百分点。

聚焦到个体上，2020年66家行业典型上市中，有62家房企出现毛利率下行，51家房企出现归母净利润下行；毛利率和归母净利率双降的房企达到47家，占比逾7成。

房企利润率双降已成不可争辩的事实。

实际上，考虑到新冠疫情的影响，2020年房企销售业绩已超预期：大部分房企完成了2020年设定的业绩目标；百强房企中有26家跨过千亿元门槛，有5家房企的规模突破5000亿元，碧桂园、恒大更是站进7000亿元的“超级阵营”。全年百强房企权益销售额为94461.2亿元，同比增长10.8%。

2020年，109家地产开发类上市公司共实现营收57041.81亿元，较上年营收同比增长13%，较上年同期增速下降9.8个百分点。

天风证券指出，“房企整体营收保持双位数增长，而利润端未能实现正增长”。简言之，房企陷入“增收不增利”的怪圈。

高价拿地遭遇限价

为何如此？不少房企在年报中提到了"受疫情影响”。

2020年，禹洲集团销售规模首次突破千亿，但归母净利润1.17亿元，同比大幅下降约97%。

对此，禹洲解释称，“受疫情影响，若干物业项目的开发进度及物业交付有所延期，导致收入及利润递延确认。”

利润“腰斩”的还有京派房企首创置业，2020年归母净利润达9.82亿元，较2019年同期下降54%。首创置业管理层直言，“业绩下跌主要由于受新冠肺炎疫情影响，商品房开发进度延迟，一级开发节奏放缓，奥特莱斯店铺业绩下滑”。

闽系房企融信中国的盈利情况也不容乐观，去年实现毛利53.12亿元，同比减少57.42%；归母净利润24.28亿元，同比减少23.02%。融信表示，“由于受疫情影响，集团开发的部分项目工程进度及物业交付有所延期，导致收入及利润确认延后。”

有研究机构指出，去年上半年的疫情、下半年的“三道红线”融资新规，使许多房企在抓销售、抓回款、增加现金流的过程中，通过一定程度的“以价换量”实现货值去化，进一步加剧了增收不增利的现象。

此外，对于利润下滑的原因，祝九胜还给出了一个答案?：“地价在房价中的占比不断提升”。

众所周知，房地产行业兑现报表利润具有滞后性。2017年-2018年土地市场竞争加剧、土地成本上升，2020年不少房企前期获取的高价拿地的项目进入结算期。同时，“房住不炒”的基调下，一、二线热点城市限价政策直接抑制市场价格上扬，直接导致项目售价会低于企业自身预期，盈利空间有限。

上述利润下滑的房企中，均提到：受国家房地产相关调控政策等影响，物业项目的售价低于预期，毛利率减少。“地王爱好者”融信更是坦言，这些物业项目在2020年内交付占比较高，导致年度确认收入的物业组合的平均毛利率下降。

2017年下半年至2018年，长三角区域土地价格高位徘徊，彼时在此高价拿地的房企到了2020年“叫苦不迭” 。

财报显示，去年祥生控股毛利约为84.35亿元，同比降约0.5%；毛利率为18.1%，同比下滑5.8%。祥生控股将毛利率减少的原因解释为，公司在2017至2018年进入了长三角一些二线核心城市，2020年的结转大多来自该时期的开发项目，土地成本上升部分导致了毛利率的下降。

同祥生一样，去年中梁控股的毛利率为1%，同比下降2.3%。中梁控股首席财务官游思嘉直言，这是整个长三角为主的房企要面临的问题。

存货减值准备大增

去年对盈利指标冲击更大的，是房企计提存货跌价准备。

房企存货减值计提主要是依据成本和可变现净值之间的差值，若可变现净值低于预计的总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，因此房企则会预见性地则按照这一差值提前计提存货跌价损失。

早在2018年，经历了2017年火爆拿地的房企们就开始大规模计提存货减值准备，2019年的存货跌价损失创新高。

2020年，限价调控还未放松，“三道红线”调控新规又横空出世，调控进一步趋紧，在房企看来，盈利指标下行压力将长期存在，纷纷搬出“计提存货减值”调节利润，以此减少经营业绩预期，降低经营压力。

因部分房地产项目销售价格未达预期，去年招商蛇口计提存货跌价准备25.30亿元，较2019年增加4.35亿元。

因房地产市场调控等原因，导致部分联营及合营企业项目售价不及预期，中国金茂第一次计提发展中物业、持作出售物业减值30.59亿元。

金融街则对位于佛山、北京、天津、成都的6个项目计提了9亿元的存货跌价准备，其称这是受疫情及市场结构性下滑影响，采取以价换量的销售策略，部分项目收益下降，按照会计准则要求进行的计提。

深受环京调控多重影响的华夏幸福对开发成本、完工开发产品计提存货跌价准备高达70.8亿元，华夏幸福表示，“公司综合考虑部分项目所在城市的房价、地价持续调整等因素，对存在风险的项目计提存货跌价准备。”

计提存货减值，已经成为房企的普遍操作。克而瑞统计，2020年12家监测企业计提的存货跌价损失同比增长超过了一倍，其中万科、新城、大悦城、华侨城、信达等2020年计提存货减值金额都有明显上升。

图片来源：企业年报、CRIC

相比房企的资产体量、营收与存货规模而言，存货跌价损失或许只是九牛一毛，但是对房企的盈利至关重要。

受期计提减值的影响，中国金茂于2020年度的所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值收益）将较2019年度录得约40%至50%的下降。

金融街的计提减值对当年净利润影响为-7.97亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响为-6.86亿元。

招商蛇口全年计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备共计31.01亿元，减少2020年度净利润21.84亿元。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，计提存货减值准备是企业应对市场波动的一种通用的会计处理手段。面对疫情和调控趋严，部分城市出现房价下跌的风险，房企以计提存货减值准备的方式从财务上做出一些预先防范措施，也反应了房企对未来市场走向的信心不足。

数据显示，百强房企2021年平均目标增长率仅为15%，较2018年41%的高位有明显回落。房企对业绩规模增长的总体持谨慎态度。