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地产大变局之下,金科股份如何止血、造血、活血三步走?“四位一体”模式打通发展经脉

来源:金融界   2022-05-07 13:28:44

“作为董事长,我要给投资者回答的问题是,金科股份(行情000656,诊股)短期如何确保稳健经营和资金安全,中长期如何实现高质量发展,促进公司更有活力、竞争力和生命力?”2022年5月6日,金科股份董事长周达在业绩发布会上一段“触及灵魂”的发言引起了投资者的关注。

实际上,得益于在行业大转折之际,及时采取“一稳二降三提升”经营发展策略,以企业2021年年报衡量,金科的“短期目标”基本已经实现:营业总收入同比增速高于行业平均水平;销售规模连续3年位居行业前20名;同时进一步夯实稳健经营的地基,经营性现金流连续4年为正,负债规模持续下降,2021年两大兑付目标——产品交付以及公开市场债务100%兑付安全实现。

面对更加复杂的2022年,金科股份提出“止血”“造血”“活血”三步走:第一步集全司之力保障公司持续稳健经营;第二步稳步提升经营发展质效;第三步构建和夯实核心竞争优势。

稳经营、降负债,确保现金流安全

2021年是房地产行业的凛冬之年。房地产调控范围、力度空前,市场出现大幅波动,民营房企信用风险事件高发,房地产行业和企业都经历了前所未有的严峻挑战和重大考验。

金融界上市公司研究院统计数据显示,A股109家房地产企业(根据申万一级行业分类)中,2021年总营收的均值较2020年增加23%,但归母净利润均值则减少了120%。按照营收规模排名的TOP10 A股房企的归母净利润平均降幅达到50%。

在这样的背景下,2021年,金科股份全年实现销售金额1840亿元,仍位居行业前列;结算面积1200.96万方,同比增长18.34%;实现营收1123.10亿元,同比增加28.05%,净利润66.88亿元、归母净利润36.01亿元,同比均也有所下降。

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制图: 金融界上市公司研究院,数据来源:Choice

业绩会上,董事长周达坦陈,公司结算业绩阶段性承压;但他表示,放眼未来,金科经营发展的稳健态势没有变,长期向好的趋势没有变,“我们有信心、有决心,通过高质量发展来逐步改善公司经营质效。”

面对寒冬,金科股份在2021年就确定并实施了“一稳二降三提升”的经营发展策略,主动优化财务结构,抢抓销售回款、盘活优质资产、压降投资强度和各类开支,牢牢守住现金流安全,以保障公司整体信用、股权结构、经营发展和品牌形象稳定,为稳健可持续发展奠定了基础。

“稳经营”方面,主要体现在金科股份的拿地模式更注重“精而优”,对土地素质要求更高。截止2021年末土地储备6591万㎡,可覆盖未来2-3年销售。金科股份总裁杨程钧表示,虽然金科主动放缓投资节奏,但并不意味金科将放弃公开市场,仍将坚持“价值投资”的投资策略,坚持聚焦高能级城市布局的策略,持续做好城市深耕。

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制图:金融界上市公司研究院;数据来源:Choice

“降负债”方面,金科股份的有息负债规模大幅压降:有息负债规模由上年末的976.64亿元下降至806.10亿元,同比压降规模约170亿元,较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元;2021年资产负债率79.07%,同比降1.65个百分点,净负债率69.51%,同比降5.56个百分点;

与此同时,金科股份的有息负债结构持续优化:银行融资余额为419.39亿元,占比52.03%;非银行金融机构融资余额降至197.13亿元,占比降至24.45%;公开市场融资余额为189.58亿元,占比提升至23.52%。

为加速“回血”,金科通过多渠道“造血”,以确保现金流安全:一方面,抢抓销售回款,提高经营性现金回款质量,实现销售回款1853亿元,回款率达到101%,创历史新高;另一方面,通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额142亿元,连续四年为正;此外,通过处置风力发电资产收到股权处置款12.5亿元,通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。

同时,金科股份积极拓宽融资渠道,通过境内外各类公开市场债务融资(含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等)10次,融资规模约118亿元,位居国内A股民营房企前列。由于良好的兑付,境内外主要评级机构对其信用评级保持稳定。

四位一体、生态协同:探索新的发展模式

当前,房地产全行业增速放缓、利润及毛利率下降,同时整个地产界正在就“新的发展模式”进行多视角、全方位的探索,每家房企都有自己的独特理解与做法。在这方面,金科股份探索了一条独特的“地产+”业务模式。

2018年,围绕打造美好生活生态圈,金科在业内较早地提出了“四位一体、生态协同”的发展理念。这一理念原本旨在拓展金科自身的发展方式,但在后续实施过程中其主题和内容不断优化和丰富,并与时代的发展脉络高度契合,因此也成为周达所指的“活血”步骤的最重要内容之一,为金科在行业大变局之中得以保持中长期竞争优势发挥重要作用。

“四位一体、生态协同”的核心理念即精耕地产主业的同时,着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力,使物业、产业、商业以及其他轻资产运营模式作为新增利润点,与地产主业相得益彰,形成“地产+”业务的协同发展与双向赋能。

从该战略的执行效果来看,智慧服务方面的代表金科服务2021年首次登陆资本市场,其业务涵盖空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务和数智科技服务四大板块,形成了良好的示范效应。2021年,金科服务营业收入59.68亿元,同比增长约77%;归母净利润10.57亿元,同比增长72%。截至2021年末,金科服务管理项目近1000个,合约管理面积约3.6亿平方米,其中独立第三方占比约63%。凭借行业领先的服务质量,连续十年业主满意度超90%。

产业方面,金科产业现已布局22个城市,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万方,入园的战略合作伙伴超过3000家,入园企业年产值超过2000亿元,连续四年获评中国产业园区运营20强企业。金科产业板块陆续建成和运营了成都青羊总部基地、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城等标杆性产业园区。同时金科产业深入探索轻资产业务,为重庆耐德工业智能中心、山西中小企业园、扬州仪征光合造物社等多个产业园区项目提供定位咨询、代理招商及运营服务。

商业方面,金科商业已形成了大型城市综合体金科中心、城市级购物中心金科爱琴海、未来生活中心金·WALK三条差异化产品线,全方位赋能城市发展。截至2021年末,金科商业在管项目80个,在管面积307万平米,其中自持体量98万平方米。报告期内,金科商业营业收入同比增长30%,EBITDA同比增长32%。

此外值得注意的是,作为房地产企业打造新增长模式的重要内容,金科近年来的代建业务模式日趋成熟、业务拓展取得初步成效。2021年,新增代建储备建筑面积140万平方米,代建储备建筑面积近600万平方米,其中一二线城市占比52%。

在杨程钧看来,代建业务市场即将迎来快速发展:“当前政府保障性住房供应增加,国企及城投拿地数量增多,金融机构不良业务频发,代建业务的机会明显增多。目前代建业务在整个地产开发行业中的渗透率偏低,未来成长空间大,但参与门槛要高于传统开发业务,头部品牌企业更具优势。”据他介绍,目前已获取代建项目24个,并已形成独具特色的纾困盘活代建模式。

行业回暖,保持定力

当前房地产行业的外部政策环境正在逐步趋暖,政策春风频吹。从中长期看,中国的城市化进程仍在加速推进,人民对美好生活的追求不断提升,房地产业长期健康发展的基础并没有改变。被投资者看作是“民营五朵金花”之一的金科如何抓住这一有利时机?

“眼下正是政策传导的关键时期,当前保障公司持续稳健经营,不出现信用风险,企业才能最终受益。为此,稳健经营会是我们2022年的核心目标。”周达如是说。

一方面,将量入为出、稳中求进,科学谋划各项生产经营计划,特别是坚定履行“保交付、保民生、保稳定”责任,回报金科业主信任,保障业主权益;

另一方面,针对市场普遍关心的5月、6月公开市场债务兑付问题,金科将采取“两条腿走路”的方式:积极推进项目复工复产,做足销售回款,尽可能盘活沉淀经营资金;同时利用25.5亿元可发行债券额度,积极推进新增发行20亿元小公募。据周达透露,目前正在与主承券商、评级机构、交易所、潜在投资者进行密切的沟通。

在空间布局上,金科将坚持收缩战线、聚焦深耕。“紧随国家新型城镇化和核心都市圈发展方向,优化城市布局,坚定回归核心城市,更加强化精准投资,踩准投资节奏,宁愿少拿地也不能拿错地,切实拿好项目、做好项目。”周达坚定地表示。

在业务发展上,将继续坚持四位一体、生态协同。在民生地产方面,要逐步提高改善型项目业绩贡献,持续强化代建、城市更新和一二级联动等能力建设;在智慧服务方面,要深入实施“服务+科技、服务+生态”的发展战略,进一步强化空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务四大增长曲线的业务聚焦和高速成长;此外,在科技产业、商旅康养方面,进一步提升资源获取能力、招商运营能力和资产管理能力,进而促进公司实现永续经营。

“政策暖风频吹,行业曙光已现。我们相信跑到终点的企业,一定会获得更大的奖励。”周达最后说。

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