物业服务信托系列研究(一)：我国物业管理行业现状
来源：光大信托 2021-11-23 15:23:02
随着我国房地产市场调结构进程不断推进，房地产将逐渐由增量向存量时代迁移，地产存量时代的到来将对物业管理行业提出更高的要求，也意味我国物业管理行业将在未来一定时期内处于稳步向前的发展区间。
（一）物业管理市场
近年来，我国物业管理市场增长迅速。2015年以来，行业在管建筑面积持续提升，截至2020年末，我国物业管理在管建筑面积增长至259亿立方米，较上年同期增长约20亿平方米，较2015年增长48%，年均增长8.16%。
图1：2015-2020年中国物业管理行业在管建筑面积
数据来源：中指院
物业管理市场集中度持续提升。根据中指院发布的物业管理百强企业发展情况来看，2015年以来，我国物业管理百强企业在管建筑面积增长迅速，2020年，我国百强业务管理企业在管建筑面积已较2015年翻倍，增长至129亿平方米。与此同时，百强企业在管建筑占比持续提升，由2015年的28.6%提升至2020年49.8%，整体来看，我国物业管理行业市场集中度持续增长。
图2：2015-2020年中国物业管理百强企业在管建筑面积及占比
数据来源：中指院
当前我国物业管理居民满意度较低。根据中国消费者协会于2019年公布的36个城市、148个住宅小区物业服务调查体验情况显示，物业服务实地体验评价得分65.14分，整体处于及格水平。从各个管理环节得分来看，设备设施管理得分84.70分，相对较高；环境管理得分64.89分，处于及格水平；秩序管理和客户服务管理相对较低，分别为59.35分和54.47分，处于不及格水平。
（二）现行物业管理模式的弊端
现行主要的物业管理模式以企业为主导，采取“包干制” “酬金制”，此种模式弊端较多。
表1：包干制和酬金制比较
主要
要素
包干制物业
管理模式
酬金制物业
管理模式
内涵
物业管理公司将管理费作为收入，扣除运作支出后的剩余管理费用则是利润，若管理费用收不抵支，则由物业管理公司来弥补
物业管理公司收取业主的物业管理费，向业主提供各种服务，并按一定比例在物业管理费中提取适当酬金作为物业报酬，物业管理费结余归业主所有，不足则由业主缴纳管理费补足
优势
简单易行，有利于激励物业公司节约成本
物业费管理更加透明，有利于物业企业专业化经营
劣势
难以保证服务质量
提高业主监督成本，可能驱动物业企业提高支出成本
一是无法理顺业主与物业企业利益关系，易形成囚徒困境。在包干制模式下，基于利己驱动，双方不但无法建立信任，甚至成为了利益冲突的对手，即物业服务人员管理服务水平越高、投入资金越多，则自己获得的收入就越少；而业主越欠费，获得的相对服务就越多。在酬金制模式下，物业管理公司收取业务收入的固定比例作为物业报酬，为获取更多收益，物业公司可能存在不合理提高物业服务费用基数的问题，或过度支出物业费用，使得业主需要承担物业费不足而致二次分摊风险。
二是业主较物业企业弱势，缺乏社区治理架构。包干制模式下，物业小区范围内错误地建立了一个卖方机构唯一，但买方是一个人群的不公平“市场”。 物业企业拥有明确市场目标和完善组织架构，本应作为全体业主“忠诚信义”的管家而存在，但代表全体业主对物业实施管理的业主委员会，由于组织结构松散、成员不专业和不专职等因素，很难像物业单位那样形成有效运转的权威中心，其治理能力也难以匹敌具有专业性和组织力的物业管理团队，甚至有些住宅小区尚无业主委员会，本应由业主委员会行使的权力却由社区或街道代为行使。 酬金制模式下，物业管理企业在利润驱使下可能会提高酬金支付基数，即物业服务支出。 由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，很难找到有理、有据、有效地压缩开支的根据，由此会带来物业管理费用的攀升。
供稿部门｜发展研究与战略管理部
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