解局 | 二度递表的中南服务有了什么改变？

2021年仍有一批大大小小的物管企业迈出IPO的步伐，有成功的，如合景悠活、宋都服务等，自然也有碰壁的，如世纪金源服务、新力服务等。

折戟沙场、翘首以盼者，大多拥有一个个特点：规模越来越MINI，难道小物业的资本市场窗口已经过去？

据观点地产新媒体获悉，9月29日，中南旗下物业平台向港交所递交的上市招股书转变为“失效”。一般来说，在递交IPO资料超过6个月后，如果没有通过审讯或是被驳回，该资料将会显示为失效。

但失效并不意味着失败，有市场人士提到，在香港上市申请资料书失效是常有的事，对企业的影响并不大。

的确，招股书失效并未对中南服务造成太大的打击。翌日，一份新的上市申请资料就已提交，赴港上市的决心可见一斑。

事实上，物管企业在去年受到了资本市场追捧后，不可避免迎来一定回调。与此同时，今年以来，排队赴港上市的物管企业体量越来越小，港交所对于这类中小物管企业的审核无疑会进一步加强。

一系列的因素组合，造成了中南服务今日的情形。

基本面

招股书失效、排队时间长……归根结底是因为部分中小物管企业的“基本面”。

市场人士认为，中南服务首次上市失效的原因主要集中在两方面：其一，盈利能力仍处于中下水平；其二，在管面积较小，过度依赖母公司。

数据显示，2018年至2020年，中南服务分别实现营业收入5.52亿元、6.82亿元和8.63亿元，复合年增长率为25.1%；实现年内溢利为1790万元、2710万元和6670万元，复合年增长率为92.9%。

根据最新公布的招股书，截至前五月，该公司实现营收4.36亿元，溢利2840万元，分别增长42.5%、50.3%。

其中，物业管理服务是中南服务的业绩收入来源，前五月这一业务录得收入2.78亿元，同比增长四成，非业主增值服务录得收入1.35亿元，而社区增值服务录得收入2350.2万元。

尽管中南服务营收、利润实现了双增长，但这家企业的整体盈利基数仍旧较小。

观点指数整理、归纳51家上市物业服务企业数据得出的报告中显示，目前物业企业营收规模稳步增长，2020年上半年51家样本物业服务企业总营收规模达到586.48亿元，而2021年上述51家企业的营收规模为903.73亿元，同比增长54.09%。

另外，回看近两年上市的物管企业，融创服务半年营收33.19亿元，较去年同期增长85.4%；旭辉永升生活服务半年营收20.59亿元，同比增长53.09%。对比之下，中南服务的体量显得有所不足。

除了收入，毛利率是一家企业最重要的静态标签。

招股书透露，中南服务2018年、2019年、2020年毛利率分别为16.4%、18.6%和23.0%；截至2021年5月31日，毛利率为25.7%，上升4.5个百分点。

中南服务认为，毛利率稳步上升，一方面源于物业管理服务分部的毛利率上升，前五月，这一数值为16.9%；另一方面，非业主增值服务及社区增值服务等毛利率较高的业务，整体业绩贡献有所提升；最后一方面，该公司于今年开始提供停车位代理服务，从中获得近1800万的收入。

从物管行业整体情况看来，中南服务25.7%的毛利水平同样处于中等位置。

据观点指数统计，2021年上半年，51家样本上市物企平均毛利率为30.63%，较2020年同期上升0.1个百分点。

分公司看，各家企业毛利率涨跌各异，差别仍然明显。其中，商管、商办占比较高的物业企业都有不错的毛利率，合景悠活、中骏商管、星盛商业在2021年上半年毛利率分别达到44.2%、49.3%、56.7%。

但毛利率低于20%的物企也有不少，包括新大正、银城生活服务、中海物业和招商积余的毛利率分别在19.3%、16.6%、16.1%和13.5%。

比上不足比下有余，从盈利能力的基本面来看，中南服务或许刚刚跨入及格线，在观点地产公布的《8月物业服务发展指数》中，中南服务并未上榜。

依赖性

今年以来，在资本加持下，行业集中度进一步提升，收并购成为各大物企提升在管面积、布局新业态的主流方式。其中，蓝光嘉宝与碧桂园服务的交易于8月初达成。近期，富力物业、彩生活服务亦出售予碧桂园服务。

行业已经进入了规模追逐的时代，“大鱼吃小鱼”乃至“大鱼吃大鱼”的现象愈发凸显，过度依赖母公司的中南服务，外拓能力有待加强。

据观点地产新媒体获悉，于2021年5月31日，该公司拥有合共197个在管项目，在管总建筑面积为3970万平方米，覆盖中国17个省、市、自治区的62个城市。此外，中南服务订约管理318个总合约建筑面积为6780万平方米的项目，覆盖中国20个省、市、自治区的88个城市。

其中，中南服务已订约管理中南集团开发的243个项目，总合约建筑面积为5560万平方米，包括2140万平方米已订约但尚未交付项目。

收入方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年5月31日止五个月，中南服务为中南集团所开发物业提供物业管理服务的所得收入分别约为2.81亿元、3.39亿元、4.67亿元及2.37亿元，分别占同期物业管理服务所得收入的98.9%、97.9%、92.7%及85.2%。

从数据来看，中南服务来自母公司的收入占比有所下降，但整体来看，依旧处于较高水平。

于往绩记录期间，中南服务在管建筑面积增长与中南集团于相应年份完成并交付的建筑面积大致一致。

具体来说，2018年-2020年里，中南服务在管建筑面积为2160万平方米、2740万平方米和3690万平方米，2018年至2020年的复合年增长率为30.7%。此三年里，中南服务合约建筑面积分别为4750万平方米、5800万平方米和6460万平方米，复合年增长率为16.7%。

更新的招股书当中透露，前五月该公司在管面积达到3970万平方米，合约建筑面积达到6780万平方米。

从项目分布来看，长三角依旧是中南服务的“主要战场”。

截至前五月，中南服务在管197个项目中，110个位于长江三角洲地区，在管总建面2240万平方米，覆盖长江三角洲地区的27个城市。同时，在长三角已订约管理共164个项目，在管总合约建筑面积3220万平方米，覆盖40个城市。

该公司在长江三角洲录得的收入为1.54亿元，占总收入的35.2%。

除此之外，过去三年时间里，中南服务在环渤海经济圈、西部地区以及华南地区的布局不断加速，在管建筑面积分别为946.7万平方米、596.1万平方米以及182.3万平方米。

对比两份招股书，中南服务盈利能力持续提升，但依旧处于行业中游水平；依赖母公司问题有所减缓，但总体来看，母公司贡献占比依旧占“大头”。

二次递表的中南服务，能否顺利晋级香港资本市场？依旧有待观察。

解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。