穿越周期，房企的底气在哪？

2021年，房企经历了巨大的考验：部分高杠杆房企接连违约暴雷，再加上政策叠加，疫情因素，整个房地产市场急剧下行，行业正式进入下半场。

如今清明时节已至，现实中的春天已经到了，但部分房企的年报能否如期而至，发布出来都是个问题。不过，部分准时发布年报的房企，却拿出一份让人诧异的成绩，展现出“穿越周期”的底气。

另外一点值得注意的是，这些稳健的房企，都在近年来另辟蹊径，探寻新的开发模式。他们中间有的还在继续摸索，有的则转型成功、把握住“穿越周期”的“钥匙”。

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代建，迎来春天

跨行业转型，对于目前的房企来说，难度还是过大。要不就转型成效不大，要不就一不小心成了下一个恒大。所以，更多的房企还是在房地产行业周边探寻转型的方向。除了比较热门的物业、商管运营之外，以前一直被忽视代建在最近几年也开始被行业重视起来了。

我国的代建制最早起源于1993年厦门的政府代建工程。而房企中，最早将代建作为主要业务提出的是绿城中国。2008年，宋卫平首次提出“绿城代建”，依托自身品牌和团队实现业务创新，进行品牌输出、管理输出。14年过去了，如今，代建业务逐渐成为绿城中国的核心业务之一，成为绿城中国的半壁江山。绿城管理也成为“中国代建第一股”。

绿城中国旗下的绿城管理靠代建成功上市，成为“中国代建第一股”

八年前，宋卫平曾对媒体袒露自己对代建的期望：以长工的心态，建设好代建项目。绿城默默在代建业务的耕耘，让绿城即使2021年的房地产寒冬中，也拿出一份稳健的成绩单。绿城的代建给不少房企启发。尤其是近几年房地产市场收紧，不少房企思考转型的时候，此前一直被忽视的代建突然火了。尤其在2021年房地产大动荡的一年里，绿城的代建业务被不少房企取经。

截至目前为止，已有超过30家房企开展代建业务，其中既有万科、中海、保利、华润、世茂等行业龙头，又不乏当代置业、朗诗、雅居乐等中小型房企。

中国指数研究院根据根据“中国房地产中长期发展动态模型”预计，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5%，对应2021年4.8%的渗透率。按照欧美模式下代建业务占比可做到20%-30%，以平均值25%估算，国内代建行业的渗透率还有5.2倍的空间。

另一方面，2月24日，住房和城乡建设部副部长倪虹指出，2022年将继续大力增加保障性租赁住房的供给，全国将新筹集240万套，比去年大幅增长。这也意味着，代建行业将迎来重大机遇。

多重利好之下，更多行业龙头也开始摩拳擦掌，准备入局代建业务。

2022年初，万科牵手深业集团、深圳市特区建工集团、深圳市人才安居集团，共同成立了代建公司——深圳安居建业，其中深圳市政府持股40%，万科在内的另外三家公司各持股20%。这意味着，万科与政府深度合作，开展代建业务。

碧桂园方面，市面上也有或将涉及代建业务的传言。有坊间传闻称，在碧桂园2021年内部年会上，执行董事程光煜表示，近期提出的住有所居对碧桂园做代建，是一个机会。

虽然目前碧桂园并未明确提出做代建，但有分析人士认为，在“双碳”目标的大背景下，凭借其颇具竞争力和应用价值的智能建造体系，未来亦有望在万亿规模的蓝海中占据优势地位，为公司的可持续发展增添新的增长点。

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绿色建筑、智能建造

未来房企竞争的赛道

智能建造和绿色建筑，正好是房企转型、“穿越周期”的另一个关键词。未来房企的竞争，将围绕绿色和智能开展。

我国是全国最大的建筑市场，但目前新建筑中大部分为高耗能建筑，并且建筑耗能占比还在不断上升，数据显示，我国建筑能耗由2016年的7.99亿吨增长至2019年的10.6亿吨标准煤。22020年中国住房和城乡建设部等七部门发布《绿色建筑创建行动方案》，方案提出到2022年，城镇新建建筑中，绿色建筑面积占比达70%、星级绿色建筑持续增加的目标与要求。

2021年2-6月，证监会发布的《上市公司投资者关系管理指引（征求意见稿）》纳入了ESG内容，并要求上市公司单设“第五节 环境与社会责任”。香港联交所紧随其后，11月5日香港联交所刊发三份ESG资料，提示企业ESG的监管范围、内容和强制性都将增强。

在此背景下，如今房企降低建筑耗能，不仅是政策要求，也是经济要求。这也意味着ESG越来越成为企业，尤其是房企的新赛场。

近年来，房企纷纷在绿色建筑上发力。截至2021年末，碧桂园的绿色建筑累计认证面积达到21201万平方米，万科的绿色建筑认证面积达到23100万平，中海已认证绿色建筑面积已达到8080万平方米，龙湖的绿色建筑超过9000万平，世茂绿色建筑面积达到7313万平方米......

另一方面，在建筑从业人员老龄化问题和“双碳”目标的双重压力下，被认为是未来实现建筑业高质量发展的重要手段的智能建造也开始被重视起来。

2月24日，国务院新闻办公室举行推动住房和城乡建设高质量发展新闻发布会。住建部强调，要推进建筑机器人(行情300024,诊股)典型应用，研发关键技术，编制相关标准，形成一批标志性建筑机器人产品，辅助和替代“危、繁、脏、重”的人工作业，提高工程建设机械化、智能化水平。

而房企方面，碧桂园等多家龙头房企也很早就开始布局智能建造。2021年2月，住建部发布《关于同意开展智能建造试点的函》，确定全国7个项目开展智能建造试点工作，碧桂园、金地、绿地、万科、美好等多家龙头房企的项目均在其中。

以目前绿色建筑面积最高的碧桂园为例，碧桂园是较早开始布局智能建造的，早在2014年，碧桂园成立BIM设计研究院，开始涉足智能化。2018年7月，碧桂园成立子公司博智林，作为智能建造的主要发力点。通过建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用，打造并实践新型建筑施工组织方式，助力建筑企业转型升级。据中国工程院院士、清华大学人工智能研究院院长张尧学教授表示，博智林在多个复杂的施工场景上成功实现多机协同施工，在国内智能建造领域属于首创，对中国乃至世界建筑行业的发展做出了突出贡献。

截至2022年2月底，博智林共有21款建筑机器人，在25个省（直辖市、自治区）超350个吸纳灌木投入商业化应用，累计交付超750台，总应用施工面积超700万平方米。

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面向未来：布局数字化、智能化

数字化和智能化，也是房企转型的一个重要方向。

近年来，房企相继开展了多元化道路，智能化是其中最普遍的一个方向。有媒体统计，截至2018年底，TOP 30 的房企中，高达90%的房企都走是智能化道路。虽然都是走数字化道路，但具体布局的方向却五花八门。有的智能化布局主要是在建筑工程领域，聚焦建筑机器人，深耕智能建造，如碧桂园。不过目前更多企业则是布局全屋智能。

住宅的智能化可以提高用户的居住质量，体现一种全新的生活态度。随着5G商用时代的到来，房企对全屋智能抱有极高的期待。据克尔瑞机构发布数据显示，截止2020年底，TOP50房企已全部涉足全屋智能领域。

其中，拥有家电龙头美的集团(行情000333,诊股)科技制造能力和制造业基因的美的置业，相较其他房企，拥有先天优势。在诸多房企中，承袭家电龙头基因的美的置业，画风一直十分突出。从2018年开始，美的置业就将智能化和建筑工业化作为公司的第二赛道。形成智慧控制管家、智慧营养管家、智慧水健康管家、智慧空气管家和智慧安防管家五大智慧(行情601519,诊股)管理系统，通过对智慧家居的系统控制，提高居住体验和品质。

但这种具备家电基因的房企毕竟是少数，更多的房企还是选择与第三方平台开展合作。如碧桂园、万科等头部房企，相继与第三方智能家居企业涂鸦展开合作，上海城建、河南建业、祈福集团、乐融集团等多家百强地产也与全屋智能企业达成战略合作，打造全屋智能化楼盘。

此外，相较全屋智能楼盘，智慧社区更容易开展，其应用更加广泛。多家上市公司旗下物业项目均已涉足社区智能化，如碧桂园服务、彩生活、绿城服务、中海物业、奥园健康等。

结语：

3月16日国金委重磅会议之后，财政部、银保监会等五部委纷纷表态，要提振房地产信心，稳定市场预期。中信证券(行情600030,诊股)称，房地产政策遵循逆周期规律，当市场下行到一定程度时，政策可能转为更加积极。

随后，楼市方面的回暖迹象也越来越明显，哈尔滨、福州等多个省会城市解除限购，苏州、广州等热门城市下调房贷利率，这对房企无疑是一个好的消息。

随着如今房企多元化转型的更加深入，寻找到穿越周期“钥匙”的房企一定能从这场大洗牌中存活下来，并且越活越好。