保利发展规模渴求:半年补仓830亿 | 深读

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

22城集中供地新政相继落地后，万众瞩目的上海首轮集中供地压轴登场，于6月18日正式开拍。

当日，上海共推出38宗涉宅地块，吸引了40家房企现场围猎。其中，保利发展以105.13亿元总价，将上海静安区灵石社区的重量级地块收入囊中，引发关注。这也是本次上海土拍中总价最高的地块。

出让公告显示，该地块的出让面积为7.1万平方米，房地联动房价查询结果为10.5万元/平方米，未来地块商品房销售价格将基本参考该价格进行微调，有一定的利润空间。

谈及上述拿地举动，业内指，自2003年入沪以来，保利18年间已在上海推出了多个项目。时下，保利在上海的产品定位有向中高端发展的趋势，此次拿下的静安地块或也是为了补仓高端产品，从而进一步拓展区域市场。

多渠道补货长三角

焦点财经梳理发现，今年以来，保利发展在上海土地市场收获颇丰，且方式多元。早前6月初，保利发展曾参与了上海地产、招商蛇口、中交等共同设立的上海城市更新基金。该基金是目前全国落地规模最大的城市更新基金，总规模约800亿元，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

年初2月，保利发展还曾以11.46亿元总价，摘得上海金山工业区的一宗地块，这也是保利首度在金山区落子。

若将时间维度拉长至整个2020年，保利发展的表现同样可圈可点。这一年，保利累计在上海摘得了6幅土地，嘉定、奉贤、崇明、浦东、静安等均有斩获，拿地总金额约129.5亿元，在全年拿地总金额中的占比超过了10%。

“重仓”之下，保利发展在上海观的销售表现也十分突出。2020年，保利在上海推出了“滨江六子”等六个楼盘，单城斩获了超百亿的销售额，城市销售排名也在集团内部跻入前十。

不过，若将面积范围拓宽至整个长三角区域而言，情况则不再那么乐观。2020年，保利长三角区域在集团的销售占比仅有15%，相较珠三角、中西部、环渤海各33.7%、25.1%、21%的销售贡献比重，分别落后了18.7个百分点、10.1个百分点及6个百分点。

长三角区域同时还是保利发展2020年新增土储最少的区域。截至去年底，保利在珠三角、中西部及长三角区域的新增土储占比分别为33.1%、30.6%及9.8%。相比珠三角及中西部，保利在长三角的新增土储分别落后了23.3个百分点及20.8个百分点。

截至2020年底，长三角区域仍是保利发展内部土地储备最为“薄弱”的区域。当期，集团总土储约1.7亿平方米，待开发面积约7747万平方米，可满足未来2至3年所需。但是，就土储分布上而言，40%位于珠三角区域，29.6%位于中西部区域，19.6%位于环渤海区域，位于长三角区域的仅有10.3%。

意识到上述差距的保利发展，正在积极为长三角区域“补货”。6月18日下午，也就是摘得上海静安区高价地块的同一天，保利发展还在浙江舟山斩获了一宗土地，溢价率17.72%。

6月初，苏州首批集中供地迎来第二天的出让，保利发展也曾以17.89亿元总价竞得其中一宗宅地，楼面价15647元/平方米，溢价率13.29%。

前5月新增货值1800亿

值得一提的是，在竞得上述苏州地块的同一天，保利发展还以34亿元总价连续竞得长沙开福区2宗商住地。同时，以1.95亿元总价摘得了东莞大岭山一宗商住用地，溢价率49.19%。

以此为线索，焦点财经发现，即便在全国范围内，保利发展也算拿地较为积极的房企之一。据不完全统计，年初至今，保利发展已累计拿下超20幅土地，进驻城市逾10个，厦门、郑州、长沙、苏州、南京、福州、青岛、北京等都包含在内，总土地款超830亿元。今年前5个月，保利发展以全口径1801亿元的新增货值排在行业首位，拿地金额和面积也均进入了前三之列。

继续往前追溯至2020年，“拿地积极”依然是保利发展难以撕下的标签。这一年，保利全年新增146个项目，新增计容建筑面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，后两者的同比涨幅分别达19%和51%。

据焦点研究院统计，2020年，保利发展的拿地销售金额比达到了0.47，高于TOP10房企的平均水平，拿地均价也相比2019年高出了1500元/平方米。

不过，保利发展也吞下了过度投资所带来的恶果。受拿地支出走高影响，保利发展2020年的经营性现金流净额同比骤降61.3%至151.50亿元，但是，所持现金却同比仅增4.7%至1460.08亿元。

与此同时，保利发展剔除预收款后的资产负债率，也受拿地影响呈现出上涨态势。2020年，其该项指标同比增长了2.43个百分点至69.36%，逼近监管临界值。若将永续债作为负债计入后，保利发展的净负债率也将达到69.36%，同比上升0.94个百分点。

早在2017年至2018年时，保利发展曾摘得了多宗高价地块，且不乏备受关注的“地王”项目，这些地块在2020年集中结转。受此影响，保利发展该年的盈利能力整体不高，毛利润率仅有32.59%，同比下跌2.38个百分点。昔日摘得高价地块最多的华东区域，也是集团毛利润率水平下降最为明显的区域。

据披露，受结转规模及结转结构影响，保利华东区域2020年的毛利率仅有20.28%，相较2019年的31.01%下滑了近10个百分点。

为了防范风险和补充未来经营资金的需求，2020年，保利发展调低了公司的分红比例，以每10股派发现金红利7.30元（含税），现金分红的数额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润比率降至30.18%，创下自2018年以来的新低。

在其披露的《2021-2023年股东回报规划》中，保利发展表示，公司未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%。由此来看，保利的整体分红比例将再一步降低。

彼时，业内指，在其他高杠杆房企纷纷积极降低负债率，回归绿档的背景下，保利发展却在逆势扩张。扩张加速，或是保利发展调低分红率的原因之一。