朱庆伊:另一个“朱孟依” | 潜鳄浮沉录②

朱家三兄弟，从左至右依次为朱拉伊、朱孟依、朱庆伊

作者丨耿宸斐

出品丨焦点财经

2020年1月21日，两位“杰出乡贤、校友”在留隍镇党委陈定迎书记、许能洪镇长的陪同下，到东留中学考察。

在考察交流期间，当两位校友听说学校正规划运动场改造，2500万预算资金还差1000多万元时，他们当场拍板，缺额资金由其捐资解决。

这两位“杰出乡贤、校友”，正是合生创展集团（HK:00754）主席朱孟依和珠光控股（(HK:01176）主席朱庆伊。

朱氏兄弟不仅在慈善上出手阔绰，在生意往来上也同样豪爽。

5月17日，珠光控股发布公告称，公司与“第三方”广东珠光集团有限公司（简称珠光集团）订立了一项为期十年的战略合作框架协议，双方将在物业发展项目不同方面合作，包括竞标土地、项目开发以及物业建设、营销及管理。

在谈及为何合作时，珠光控股表示，珠光集团作为强大的业务合作伙伴，将有助其加强在城市更新方面的专业知识并因此而可进一步扩充其物业开发业务。

朱氏家族共有三兄弟。老大朱拉伊、老二朱孟依分别创立了广东新南方集团、合生创展集团。老三朱庆伊1996年成立了珠光集团。2009年11月，朱庆伊与大哥朱拉伊及另一位股东廖腾佳一起控股了南方国际，并将南方国际更名为珠光控股。

这一操作，被外界视为珠光集团要借壳上市。然而囿于港股“反向收购”的规定，10多年来，珠光集团仅有两个项目被注入了上市公司珠光控股。

奇怪的是，朱庆伊一直试图将珠光控股和珠光集团做“切割”，早期称两家为关联方，后来又将珠光集团称为珠光控股的“独立第三方”。

朱庆伊的葫芦里究竟是卖的什么药？

谁的珠光集团？

其实，作为珠光控股控制人的朱庆伊也被外界认为是珠光集团的创始人，也将朱庆伊视作珠光集团的实控人。

企查查上的资料显示，珠光集团由广州东辉投资有限公司全资控股，其实际控制人谢炳钊作为珠光集团的董事长持有珠光集团的绝对多数股权，从这些信息看来，珠光集团与朱庆伊以及珠光控股之间并无直接关联。

事实上，谢炳钊本人的另一重身份则是朱氏家族的成员——朱孟依的妹夫，自然与朱庆伊之间也具有亲属关系。此前的公开活动中，朱、谢二人一同出席，朱庆伊为总裁，谢炳钊则为集团董事长。

在此次的公告中，珠光控股表示，珠光集团及其最终实益拥有人各自均为独立于本公司及本公司关连人士的第三方，并未承认与珠光集团之间的关系。

这也并非珠光控股第一次将珠光集团称为“第三方”，在此前双方进行资产腾挪的交易中，也采取了“独立第三方”这样的说法，珠光控股在竭力撇清与珠光集团之间的关系，但欲盖弥彰，珠光控股与珠光集团之间的关系显而易见，从两家企业之间频繁而又紧密的交易中便能窥知一二。

去年12月，珠光控股发布公告称，公司全资附属公司保锋投资有限公司将以9亿元的价格买下珠光集团手中广州发展汽车城的49%股本权益。而珠光集团也仅仅是在几个月前从东莞信托手中受让了这笔股权。

在这笔交易前，珠光控股已经拥有广州发展汽车城51%的股权。根据有关规定，珠光控股拥有对剩余股权的优先购买权。也就是说，珠光控股放弃了自己的优先购买权，通过珠光集团的一次转手，便实现了9亿元的套现。不仅如此，这笔收购的对价还高于这49%股权对应的净资产账面值4.4亿元，溢价率超103%。

2018年，珠光集团将手中持有的全部广州珠光置业有限公司股权以8.3亿港元的对价卖给珠光控股，溢价近2亿港元，同样实现了一次完美的套现，并将珠光置业成功植入上市公司体系之中。

这样的资产腾挪手法在2016年就已经被珠光控股使用。当年，由广州怡发持有的云湖御景花园项目被珠光控股卖给了珠光集团，将这一项目从上市公司体系中挪出。

值得一提的是，尽管广州怡发由珠光集团直接及间接持有全部权益，并且云湖御景花园项目也在去年进入市场，但是珠光控股依然在向该项目输送资金，余额达19.56亿港元。

有资料显示，2020年末，珠光控股向珠光集团及其关联方输送的资金余额近195亿港元，而其同期的有息债务则约为170亿港元，也就是说，珠光控股的绝大多数债务融资都流入了珠光集团。作为回报，珠光集团向珠光控股回流收益，两家企业在上市体系内外形成了闭环，实现资金的循环流动。

3000亿“旧改”腾挪

“旧改”已经逐渐占有珠光控股战略布局中的重要位置。

近年来，国家不断加大对旧改的支持力度，在《十四五规划和2035年远景目标的建议》中明确指出要加强城镇老旧小区改造和社区建设，而广州则作为国内实施实施旧改的重要阵地。

据悉，珠光控股目前获得了广州多个项目的委托管理合同，合计旧村合作开发土地面积将超过2000万亩，而今年，珠光集团的海珠沥滘项目、从化东风项目、增城白江项目三大旧改项目都将启动，且体量均超200万㎡。有媒体预计，珠光集团手中的旧改项目，货值或高超过3000亿。

去年，珠光控股出售了广州黄埔火村旧改项目全部股权及贷款，成功实现了旧改项目变现。珠光控股在接盘项目6年后的退出也让其拿到了17.63亿元出售收益。

项目的接收方为境外的博大金融，而这家公司与合生创展及其实际控制人朱氏家族也有着隐秘的关联，其内地投资的绝大部分都流向了合生创展名下的地产项目。两兄弟在旧改项目上的这笔交易的原因以及资产交易细节，双方都没有多言。

这次，珠光控股在合作公告中提到，认为此次合作能够持续强化自身在城市更新方面的专业知识，并对珠光集团旗下的城市更新集团给予高度评价，认为能够为珠光控股确保未来三年最重要的土地供应来源。

但在过去几年中，珠光控股一直授权珠光集团及其附属公司代理收购一定的土地及物业项目，并预付了大量款项余额。

朱庆伊早已多次展现其资产腾挪的手法，此番与珠光集团之间的合作，是否会新瓶装旧酒，成为又一场腾挪大戏？还是继续用零散资产注资的形式，完成未竟的借壳上市计划？