李宇嘉：深圳楼市接连“出招”，这次盯住二手房
来源：中新经纬 2021-02-09 19:22:34
中新经纬客户端2月9日电 题：《李宇嘉：深圳楼市接连“出招”，这次盯住二手房》
作者 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
春节前夕，深圳楼市调控接二连三“出招”。2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》），提出建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手房成交参考价。
新房调控，有卖地限价、预售定价、批售控制、开发商“窗口指导”等抓手，但二手房市场调控，真的没抓手，交易量价是由千千万万的交易者驱动的，政府不掌握二手房基本价格。所以，各地调控楼市，基本以新房为主，特别在价格层面。启动二手房价指导，意味着调控走向成熟。
为什么要引导二手房价格？
显然，如果不对二手房价格进行干预，新房限价就是徒劳的，因为这会造成一二手房价格“倒挂”，购买力会去炒新房，新盘“个位数”中签率的情况继续上演，新房和二手房价格轮番上涨，楼市调控就容易失控。近年来，深圳房价上涨，很大程度上是二手房价格上涨导致的。
新房销售，出现价格“倒挂”现象。中介、自媒体、业主抱团，一起让周围二手房价格“涨起来”。这样，新房价格出现洼地，购买力就向新房走，这就形成了新房和二手房价轮回涨价的情况，削弱调控的预期效果。
对此，很难有解决的办法。毕竟，深圳楼市太特殊了。全市140多个楼市片区，除去不卖自住的和限售的，实际挂牌出售的量是很有限的。如果一个片区所有卖家抱团集体涨价，或在中介和自媒体的做局下，暴力拉升，这个片区的价格很容易就被抬起来。
2019年底中粮凤凰里、恒裕槟城业主“暴力拉升”二手房价的现象就是如此。深圳楼市中，若卖方联合起来“坐地起价”，买家也没办法。所以，此前深圳楼市不得不启动限价，但这样做并不能彻底解决问题。
所以，深圳提出建立二手住房成交参考价格发布机制。根据《通知》，建立二手住房成交参考价格发布机制是通过价格信息透明、理性交易，达到“引导”的目的，即引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
大家关心的是，能不能达到效果？
想要实现价格引导，首先是价格信息透明，就是要告诉大家，现在市场上真实的成交价是什么。
其次，政策要让买家报价、卖家挂牌定价、中介撮合价等，顺着政府指导价格走。让市场价格回到引导的价格的关键是，买家或卖家认不认这个价格？比如，卖方市场下，若市场实际成交价为15万，政府指导价为13万。卖家不认，继续挂牌15万，买家没办法，只能接受。
那么，应该如何让指导价达到预期效果？
对此，笔者认为，发布指导价，这是第一步。最好是披露实际成交价格，并在此基础上，定期（按月度或季度）更新价格。然后“因片施策”，供应少的，增加供应；需求大的，抑制需求，特别是投机炒作。对自媒体、中介炒作的行为，要严厉打击。
然后，让银行贷款评估价、计税参考价，跟着这个价走。现实情况是，银行都认为，深圳的房子是安全资产，很多银行有意提高贷款评估价，让买房者多贷款，银行赚得也多。2020年以来，实体贷款利率（特别是中小微贷款）低于按揭贷款利率，银行更有动力做大房贷业务。
所以，如果政府的二手房指导价格，能够影响到银行的贷款评估价，让银行觉得，深圳房价的“合理水平”就在指导价格水平，高于这个价格，楼市风险就加大了。银行放贷能按照指导价格来评估，指导价格就更有意义了。
总之，一二手房联合调控的思路是正确的，避免了过去碎片化、盯着局部的情况。但是，还要加强横向政策之间的协调，比如增供应、抑需求和控杠杆等等。（中新经纬APP）
李宇嘉
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