深圳星河：第二生长曲线

据不完全统计，深圳目前共有171栋200米以上高楼，超过香港102栋、武汉75栋、上海72栋、广州63栋，重庆63栋，是中国当之无愧的头号摩天之城。

而这其中，有一对新晋力量，那便是位于深圳龙岗坂田的深圳星河WORLD总部双子大厦，总高356米，将成为中国最高的双子塔。

2021年末，356米的深圳星河WORLD双子塔在东、西塔顶同步举行平顶仪式，刷新了星河建筑历史新高。

深圳星河WORLD是一个集合办公、商业、剧院等多元业态为一体的综合项目，项目前身是深圳北部一片旧厂房，2007年被鹏基集团以5.5亿元购得后转让至星河。继双子塔平顶之后，2022年1月，星河WORLD10.73亿ABS获通过。

这座大型综合体是星河在产业运营、地产开发、城市更新、资产证券化方面的代表之作，由此可以看到星河的过往与未来。

2022年，胡润全球富豪榜单中，星河控股集团董事长黄楚龙家族排名第279位，排名还提升了11位。在潮汕名单排名第六，位列马化腾、李嘉诚家族、刘銮雄家族、王来胜王雅媛父女、王来春之后。

在过去一年集中供地中，民企普遍选择躺平，而星河仅在深圳一地就积极参与了第一、三轮的土拍，并在第三轮集中供地中，摇得龙岗区G02315-0026宗地。宅地之外，星河在商业用地上另有斩获，星河+Costco（开市客）于2021年2月26日以底价22.32亿拿下龙华红山商业用地，并在当天举行了开工仪式。

结合这几年地产行业集体遭遇的挫折，以及横向对比深圳本土房企的发展，星河显然早已在第二生长曲线上平稳前行，而且在寒冬之中收获了具有里程碑意义的进展。

星河可持续发展能力从何而来？

一、高歌猛进的资产证券化全链条战略

据深交所披露，中泰-星河WORLD高科创新产业园项目一期资产支持专项计划于1月17日获批通过。这已经星河发力资产证券化的第四年。底层资产便是深圳星河WORLD总部双子大厦所在的深圳星河WORLD创新园区。

在房企集体遭遇次轮流动性危机之前，星河盘活存量资产方面已有探索和斩获。

2018年6月，星河与中国科创金融联盟成立中国科创金融创新基金，首期规模30亿元。

仅一个月后，星河就在深交所发行了首单“方正证券-星河WORLD项目一期租金资产支持专项计划”，规模8.421亿元，底层基础资产正是深圳星河WORLD一期创新园区营业收入，期限12年，票面利率为6.9%，原始权益人为星河实业深圳有限公司，专项计划设置双SPV结构，基础资产为信托受益权。

2019年3月“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”在深交所挂牌，以星河地产和丽思卡尔顿酒店集团共同开发的深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入为基础资产，发行规模22.11亿元，利率5.10%，期限3年。

2020年3月，“南方资本-星河福田COCOPark资产支持专项计划”发行，规模45.76亿元，利率4.5%；2021年8月，“中信证券-星河龙岗COCOPark资产支持专项计划”获深交所通过，拟发行17.38亿元。福田、龙岗COCOPark均为星河旗下购物中心。

2021年6月，“星河郡寓第一期广州亚金中心资产支持专项计划”获深交所通过，拟发行金额为7.35亿元，星河郡寓为星河旗下住房租赁品牌，其独栋物业深圳雅宝店拥有718套房源。

至此，星河通过CMBS、ABS等类REITS手段进行资产证券化的范围已囊括产业、酒店、购物中心、长租公寓等业态，同时在融资工具的结构设计上为未来转型REITs做准备。

星河的负债并不高，星河实业（深圳）有限公司资产负债率，全部债务资本化率和长期债务资本化率分别为55.18%、46.05%、44.01%，三道红线持续“绿档”。

但CMBS、ABS等融资工具依然属于债权类产品，资产证券化可以套现未来的现金流，即将未来若干年的租金收入以一定折扣卖给投资者。

星河在融资方面的创新为其可持续发展提供了弹药，但也将压力释放在了底层资产的运营之上。

二、未来叩问底层资产运营能力

星河控股集团有限公司董事长黄楚龙在2018年就表示，星河完成了从城市空间提供商向城市运营商的转型。

星河历经34年发展，已成为国内大型综合性投资集团，运营的范围涵盖产业运营、地产开发、城市更新、商业管理、酒店服务、资本运作、金融服务、物业服务等多元领域。

深圳星河WORLD是星河转型产业地产的代表，商业方面运营有COCOPark、COCOCity、iCO、COCOGarden、第三空间5大商业产品品牌。

值得一提的是星河在资本运作方面的长期铺垫和创新。最新消息显示，2021年底，“星河硬科技基金”和“星河天使一号基金”两支基金成功设立，这标志着星河资本开始了地产集团CVC向专业化风险投资和私募股权投资管理机构转型的进程。

星河是国内最早涉足创新投资的地产企业之一，早在2010年星河控股就投资了深圳创新投资集团，成为其第二大股东，而成立于1999年的深创投又是国内创投行业的领航者和翘楚。

星河跟随深创投从事创业投资和私募股权投资业务，2019年9月，星河控股将旗下的股权投资业务独立成军，正式成立星河资本。

目前，星河资本累计完成股权投资近130亿元，被投企业190余家，其中35家企业已成功IPO。相比其他尚处于投入期的地产CVC，星河资本已经迈入了收获期。

星河在地产资产证券化的运作，也无疑受益于星河在投资方面的布局和操练。

而产业运营方面，已实现资产证券化的深圳星河WORLD，运营走的是既做房东又做股东的模式。

不过就深圳一地而言，星河也要面对这座城市的种种挑战，比如写字楼运营与空置率问题。

根据戴德梁行的统计，截止2021年末，我国主要城市核心地段的甲级写字楼存量最高的五大城市是北京、上海、深圳、广州、香港，深圳甲级写字楼存量超500万方。而深圳未来甲级写字楼供应量将超过600万平方米，领先所有城市。

星河WORLD双子塔预计将于明年3月竣工，现阶段已经开始招租。作为星河的新总部所在，这里或又会成为星河创新运营的集中地，探索出破解深圳写字楼空置率难题的新路径。