世纪金源服务招股书失效：物企上市，提升自身“成色”是要义

7月20日，世纪金源服务集团有限公司招股书失效。

据了解，1月20日，世纪金源服务在港交所提交招股书，成为2021年第三家进击港交所的物企业。至今届满六个月，且世纪金源服务并未重新递交招股书，达成失效。

近期，通过港交所聆讯成功上市的物企可谓不少，新希望服务、融信服务、中原建业、朗诗绿色生活、中骏商管均已一次性通关，顺利IPO。相比之下，世纪金源服务则成为年内首个IPO失败的物企。

在业内人士分析称，没能顺利上市，除了世纪金源服务自身存在问题以外，也说明行业日趋回归理性，资本市场对物企上市门槛有所抬高。

官司缠身&供应骤减 母公司或成为IPO阻碍

世纪金源服务母公司为世纪金源集团，成立之初专注于向其提供与项目配套的物业管理服务，而世纪金源服务绝大部分管理面积与营收同样来自于世纪金源集团。

据其招股书显示，截至2018年、2019年以及2020年9月30日，世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积的91.0%、75.1%、74.7%。并贡献其物业管理服务总收入的97.6%、89.3%、82.9%。

物业板块依赖母公司本无可厚非，但观察其母公司世纪金源集团近年来的发展状态便不难察觉，世纪金源集团或是世纪金源服务此次IPO失败的原因之一。

天眼查显示，去年至今年世纪金源集团约有158宗案件在审，其中86.7%为商品房预售合同纠纷，2.5%为金融借贷合同纠纷。部分案件审理及开庭时间覆盖了世纪金源服务的上市时间。

母公司官司不断为对其依赖较大的世纪金源服务产生了间接影响，令IPO蒙上了一层阴影。

除此之外，2016年始，依靠与赛伯乐投资、中信产业资本、华创、顺为、华兴等知名资本的合作，世纪金源集团开始重点布局医疗产业，在其累计37宗公开投资项目中，医疗健康占比近三成。同年，世纪金源集团在房企销售规模榜的排名逐步跌出TOP200外。

“世纪金源集团对地产版图支持力度减弱与近年来重点发力非地产行业脱不了干系。”上述业内人士称，而最坏的结果是导致世纪金源集团住宅板块规模增长缓慢，世纪金源服务规模扩张也因此受限。

据其招股书显示，截至2020年三季度，世纪金源服务在管项目为223个，在管总建筑面积为6394.5万平方米，合约总建筑面积为7409.1万平方米。在世纪金源服务较去年年末增加的523.8万平方米在管建筑面积中，母公司贡献的住宅物业面积为35万平方米，仅增长0.81%。

对此，世纪金源服务也表示，其将通过扩展与第三方的业务营运和提供予第三方的服务等方式，减少对母公司的依赖。

行业回归理性 资本市场关注规模与盈利

“世纪金源服务是今年上市失败的第一个物企，但或许不会是最后一个。”物管行业专家认为，目前，物企上市热度虽高，但资本市场的“眼光”也在随之调高。

公开资料显示，2019年7月至2020年5月，物管行业PE估值中枢处在上升通道，23家A股与H股主要上市物管公司估值均值从20.4倍提升至36.9倍，行业成长性和确定性受到资本市场追捧。

2020年5月，随着头部物管公司的估值达到高点，行业逐渐回归理性，估值回归合理区间，资本市场更关注物管企业的规模、运营能力及盈利能力，而非高估值的概念炒作。

除此之外，港交所在今年提高了物企上市门槛，物业选股在这一阶段开始变得更为谨慎。

“港交所新规出台，也能看出其背后的政策引导走向。”克而瑞研究院研究员房玲认为，随着近年来物企的大量上市，使得“物业”股的稀缺性消失，不少物业股开盘就迎来破发。在资本市场逐渐回归冷静，将目光放在企业自身“成色”的当下，也迫使企业自己更加关注未来的成长空间与盈利能力。

提升盈利能力的最快方式，无疑是加大兼并收购，扩大营收规模。

“为顺利实现上市，预计物管行业将迎来新一轮兼并收购潮，物业管理企业的分化趋势将显现。”房玲称。

整体来看，无论估值或是新规，均助于提高主板上市企业的素质，但是同时也会导致部分“腰部”物管企业难以在主板上市。

同时，对于已上市的物企业不能松懈，除了兼并收购扩大营收规模，还要提升盈利水平，并且从第三方外拓、挖掘社区增值服务等方面着手，不断挖掘盈利空间。

在上述专家看来，在资本市场回归冷静的当下，增强盈利能力和运营效率，做强服务，才是企业发展的重中之重。