股东会见闻录 | 龙光集团：在大湾区与长三角积极投拓扩储中的经理人闪离

“人、地、财”向来是房地产企业被关注最多的话题，而龙光最近因前两者成为市场讨论的焦点。

6月18日上午，龙光集团有限公司在香港举行股东周年大会。不知是否由于疫情亦或其他原因，大会现场只有副总裁肖旭一位高管出席。

近日，龙光被海通、华西、东吴等多家证券机构看好为“买入/增持”。其中，海通证券称其“收入利润增长稳健，维持优大于市评级”。

反映到股价上，龙光于2013年以2.50港元在香港上市发售股票，到今日的11.60港元已翻4.6倍，而其销售金额也从2013年的132.08亿至2020年的1206亿翻了9.08倍。

根据2020年财报，公司营收为710.8亿元，净利润为133.7亿元，净利率为18.8%，毛利润率达30.0%，土储7200万平方米。期内，集团首进上海、宁波、南京等，有意开拓华东及长三角布局。

良好的经营指标背后离不开企业领导人的带领，而龙光近期频繁的高管人事变动，让市场不禁猜测是否与其固有“=管理模式”有关。

或许，仅从龙光的拿地方式就可以看出些许端倪。

长三角增储

2020年全年，龙光集团实现权益销售额1206.9亿元、同比增长31.9%，超额完成年度1100亿元目标。在业绩会上，管理层将今年的销售目标定位1600亿。

同时宣称，希望未来4年，集团的业务版图可以从目前的24个城市拓展到47个，销售额突破3500亿。

回看龙光扩张之路，在不断加深大湾区的同时逐步向华东长三角推进。公司最早由潮汕商人纪海鹏1996年创立于汕头，2003年拿下深圳宝安地块开启了异地扩张。2006 年进入西南区域开拓至南宁，2007年开拓广州、惠州、珠海、中山等，2009 年进入东莞，完善其在大湾区的布局。

在2010年进入成都稍许停滞后继续向北，2018年从嘉兴市嘉善县切入长三角市场。2020 年进军上海等城市，2021年明确表示要深化在长三角区域的战略布局。

据不完全统计，截至目前，龙光集团已先后在长三角区域投资超 20 个项目，覆盖上海、南京、苏州、宁波、嘉兴、温州6个城市，扩张步伐相对较快。

于房企而言，新拓版图意味着不可预知的难度，显然合作是为上策选择。今年4月，龙光集团与越秀地产举行战略合作签约仪式，龙光控股董事局副主席、执行总裁纪踺德和投资发展中心总经理吴志平等参加，而从出席高管身份可看，便可显露出龙光在其中的投拓扩储意图。

据一位参加本次股东大会的投资者向观点地产新媒体透露，龙光副总裁肖旭谈及与越秀的合作进展时证实了上述说法，“计划于双方各自有优势的地区包括在大湾区及华东长三角共同发展项目，有机会亦会联合投地。”

一位熟悉龙光的市场人士分析称，“长三角区域的房地产市场去化压力较小，能够即及时为龙光集团补充资金，推动城市更新项目的逐步推进与转化。”

另外值得注意的是，在苏州首批集中供地前夕，龙光在当地新注册的房地产公司数量多达70家。而这些公司是为增加土拍的中标概率，还是备之其他项目用途不得而知。

潮汕房企向来给市场的印象是骁勇善战、分地必争。过去数年间，龙光仅在深圳龙华、光明、前海就曾抢下多宗“地王”。

而在今年新出台的土地集中规则之下龙光亦是高调行进。5月13日，龙光鏖战2小时击败万科+特建发的联合体抢到深圳“地王”。6月8日，成都集中供地第二天，龙光18.43亿重仓天府新区兴隆湖2宗地。6月15日，龙光以总价14.12亿元、溢价率61.23%夺南海大沥商住地，成为佛山第三宗超2万元/平方米的地价。

扩地增储是房企扩张的必行之路，但略显激进的拿地方式，不免让人感到担忧。

高管频变

在规模扩张的同时，龙光一直被业界指“过于依赖大湾区”、销售区域集中度依旧较高。在龙光2020年公布的总土地储备货值7500亿之中，有近82%在大湾区。另外，大湾区也以715.4亿元占集团2020年总销售比重59.3%，位列所有区域之首。

实际上，龙光集中的业务聚焦也映射到了企业管理。

虽自2018年就提出“去家族化”口号，但“家族式管理”的烙印始终在龙光身上。高管变动频繁便是体现之一。

近日，有媒体消息称从多处可靠信源得知，自2018年末担任龙光地产副总裁的沈力男已经离职，这也是继吴剑、傅明磊、冯征之后今年再度出走的高管，后者们在龙光任职时间都只有一年半左右。

另一边，龙光也在不断引入职业经理人。于今年前6个月，原龙湖珠中江区域总经理周吉加盟，担任总裁助理；原碧桂园原集团副总裁朱剑敏加盟；原大发地产原副总裁王峰加盟。

曾有业内人士分析称，“龙光集团家族色彩浓厚，一方面，为了企业发展不断引进职业经理人，另一方面，家族高管存在对职业经理人不信任、不放权等问题。”

资料显示，纪海鹏任龙光集团董事长兼执行董事，与其女儿、集团非执行董事纪凯婷通过家族信托共同持有龙光超过70%的股份。而纪海鹏胞弟纪建德于2009年起就主管公司营运，直至2019年辞任集团执行董事及行政总裁。

发迹于大湾区的龙光集团，其家族式的管理延伸到公司发展领域已形成资源导向型模式，而非业务和管理能力导向型。即依赖家族和企业在某些领域和地区的资源积累，获得丰厚回报，而不是正流行的管理精细化和业务复制化模式。

而这种资源导向型模式一定程度上加剧了职业经理人话语权的减少，仅靠熟悉区域拿地好坏而评判项目成败。另一方面，其管理方式体现在拿地上则是，拿地效果好作罢，一旦出现问题虽职业经理人作用甚微，但要承担后果。

于上月深圳首次集中拍地现场，负责龙光投资发展的吴志平参与竞拍时，有媒体发现全程都戴着耳机听取信息，是谁在耳机另一端传递信息给这位职业经理人，外界未曾获悉。

另外，关于在深圳土拍中投得的南山、光明2宗地块，前述参加股东大会的投资者向观点地产新媒体描述到，龙光集团执行董事肖旭会后与其交流时表示，“目前仍在按政府要求作规划当中。”

此外，不可避免的是，职业经理人加盟龙光，会有“水土不服”现象。假设按照此前2020年业绩会目标，将版图从27个城市发展到47个，或许对高管来说压力颇大，因为很大程度上需要其熟悉各地情况却又必须按照大湾区“经验”来干，否则可能将面临无法决策的风险。

“铁打的阵营流水的兵”，来来往往的职业经理人为龙光集团的迅速发展贡献甚多，而处于高位的 “闪离”率或许也在刺痛着创始人家族的神经。