融创服务，物管行业的增长“新故事”

导语：融创服务在千篇一律的物管行业，凭借什么脱颖而出？

在老旧小区改造和城市更新概念之下，本来就备受关注的物业行业，2020年，物业作为社区的安全之门与沟通之桥，在疫情的助推之下，行业概念成为了资本市场的热门主题。

在一年时间，H股的内地物业综合指数涨幅超过113%，也就是说，作为H股的内地物业股，平均的市值都实现了翻倍增长。

盘点2020年在港上市的物管公司数量可以发现，年内，物管企业上市公司的数字翻了一倍有余，目前港股市场共有38只物业股，有21家物管公司是在2020年上市。

但随着大量企业密集涌入，物业股也渐渐进入分化阶段，在2020年上市的21家公司中已经有18只已跌破发行价。

一方面是大行情的火热，另一方面是行业内加剧的K型分化。对于市场资金来说，这更加要求他们在物业这一传统行业中，筛选出具有核心竞争力、具备增长实力与良好业绩的企业，这既是对于投资认知的基本要求，也是确保投资业绩的保险策略。

2021年3月11日，融创服务（01516.HK）公布了其2020年财务数据，业绩向好的数据使得融创服务在盘前一度涨超8%，若回溯到上市日进行统计，而涨幅超过了145%。

财报公布之后，瑞信、富瑞、野村、中金、中信建投、申万宏源等投行纷纷将融创服务的评级调至增持，对于市场而言，它们上调融创服务评级的逻辑与底气是什么？或者说，融创服务在千篇一律的物管行业，凭借什么脱颖而出？这是分析师想要得到的答案，也是市场想要知道的确定性逻辑。

01规模红利，分化加速

根据国信证券经济研究所给出的统计数据，一般物业公司都拥有着极高的服务续约率(＞95%)。

这其中的原因在于，物业公司与地产公司一般具有强关联性，并且更换物业的成本过高，因此形成了强绑定的关系。这代表着物管公司即可以稳定长期为小区提供服务，又拥有了拥有了向小区业主收取资金的权利。

从这个维度去考量物业公司的核心指标，其未来想要实现指标增长就在于——如何实现“在管面积”的规模增长。

这也就解释了为什么2020年物业公司掀起了上市并购的浪潮，因为除却从关联地产公司处获得储备合同面积之外，通过资本运作来对行业内中小行进行并购，是扩充在管面积规模的最快方法。

除了并购大戏之外，房地产行业的集中度提升，也直接带动了物管行业的集中度提升。同时，物管公司也会从自身单一住宅物管的角色，向多元物业的综合服务提供商的角色进行切换。

这些变化的背后，反映出一个行业性的趋势，即物业企业背后的战略布局都在围绕着“在管面积”增长而展开，这也是未来导致行业分化加速的根本所在。

随着跑马圈地的不断进行，行业中马太效应的出现恐怕无法避免，即强者愈强，弱者愈弱，而股价出现的两级分化，仅仅是行业分化中的一个“临床表现”。

因此，对于市场而言，考量物管公司的第一核心因素，就在于在管面积的存量与其未来如何拓展增量的策略，因为规模红利是物管公司现阶段的主旋律。

对于存量，它考量的是物管公司其内生渠道，即关联公司所带来的资源供应，这是公司的生存根本，也决定了其公司的估值下限。

而在增量方面，它考量的是物管公司的外延拓展，三方渠道的布局开发、生态边际的拓宽。

但一家物管企业能否长期稳定发展，还在于物管公司的管理服务水平、物业的质量，这即决定了物管公司业绩增长的潜力确定性，也是其未来公司估值天花板的重要指标。

理解了这两个维度，便理解了投行上调融创评级的逻辑与底气。

02服务破圈，引领增长

世界著名建筑师密斯·凡·德罗曾提出，任何一个伟大的建筑都离不开对细节的把控。物业体系的复杂程度，丝毫不亚于建筑设计。

在融创探索物业业务的十六年中，服务细化，一直是其贯穿企业发展周期的关键词。

在“以小细节成就大服务”的经营理念下，融创服务以“精细化、智能化、生态化”三重维度构建其物业生态体系，以满足客户对家的质量要求、对社区的环境要求、以及对邻里关系的交际要求。

从精细化、量化服务来看，融创服务以“零时差、零距离、零死角、零干扰”为服务标准，为业主提供服务。比如贴心管家提供凌晨0点至5点的“保镖服务”；后勤保障在接到“修派单”后在15分钟内响应，以满足业主的基本需求。

生活是一个大场景，碎片化、高频词的日常需求，构建了复杂庞大的物业服务工程，而在这其中，任何细节都能决定成败，通过借助科技力量，融创物业进一步地提高了服务质效。

智能化显然是物业提高效率的最好工具，通过社区AI分析算法、工程化解决方案、用户端和管理端的SaaS平台产品，在现有IT架构上进行深层次的协同创新，共同探索“5G+物业”新模式，实现社区B端与C端数据的结构化，并将线上线下场景相融合。

在满足基本，提升效率的基础之上，融创的进阶策略是将业务拓宽，用物业生态来满足业主更多的生活需求，融创服务提供代缴水电费、快递到家、家政保洁、到家维修、二手租售、美居软装、文化旅游等一系列配套服务。

截至今年，融创服务了千万级用户。根据独立专业咨询机构赛惟咨询2020年的报告，融创服务客户满意度高达90分，高于行业平均73分。

除此之外，在中物研协发布的物业服务企业品牌价值TOP5、居克而瑞发布的中国地产数字力TOP5物企中，都能发现融创服务的身影。

这种基于用户出发，服务出发，自下而上的打法，不光为融创客户创建了一个有温度的社区，在品质服务的沉淀之下，也拉动了其业务规模的快速增长。

这最终转化为可量化的结果——据中指数据显示，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，在物业服务百强企业中排名第一。

03质量筑底，构建增量

以服务品质构建护城河，再以护城河反哺业绩增长，是融创服务的战略核心，也是其未来实现增长根本逻辑。

根据财报披露，物业管理服务收入在集团总收入的占比达到60%，而其毛利率达到了21.6%，相比前一年增长9.8%，而实现毛利率快速增长的原因在于，在管面积增加带来的规模经济效益。

财报数据显示，融创服务管理及合约规模大幅度增长，合约建筑面积由2017年12月31日的5740万平方米，增长至2020年底的2.64亿平方米，年复合增长率约为75%,同比增长67.2%。

若考虑其与母公司未签约的土地储备面积，其合约建筑面积将达到4亿平方米，这构成了融创服务最具确定性的增量空间。

在管建筑面积的快速增长，可以从复合增长率这一指标中得到鲜明体现：从2017年12月31日的2000万平方米，增长至2020年底的1.35亿平方米，年复合增长率约为95%。

在公司新增的1.1亿平方米面积当中，第三方占比达58%，这也就意味着，在内生渠道的强劲增长的基础上，外延拓展带来了更可观的增量，同时也充分体现出融创服务的外延拓展能力和优质服务所带来的竞争力。

而随着口碑的不断裂变与多业态场景的外拓能力，第三方将成为融创服务在未来规模增长最为坚固的壁垒。

回到物管行业竞争中最为核心的“规模红利论”，物业是基于地产之上的增值业务，土储越丰富，物业公司的建筑面积就越大，也就意味着未来业务的增量也就越多。

融创服务通过高品质的服务筑底，实现外延拓展的高速增长，这让融创服务走上了市场规模快速上升和盈利空间不断扩大的快速通道。

除开在管面积的不断增加，如何在存量基础中开发增量，同样也是融创服务在商业发展中需要摸索与完善的重要一环。

在这种逻辑之下，融创以优质服务实现规模增长的同时，进一步优化其收入结构。

据财报显示，融创服务的其他两大业务板块（非业主增值服务、社区生活服务）均实现增长，而其毛利率分别达到35.6%、46.3%，随着融创服务业态场景与生活服务边际的不断拓宽，不难想象，在未来两块业务将为融创服务贡献更多的收入。

以服务细化，质量驱动的服务体系，构成了融创服务前十六年的商业故事，而在这基础上，公司内外协作带来的资源扩张、精益化管理、渠道多元化、结构化的增值服务，给融创服务打开了更大的想象空间。

在物业行业快速增长的阶段中，想要获得稳定增长，一在于稳定服务的基本盘，二在于在存量中寻找增量。

以融创服务为缩影，可以看到物业行业已经从过去房地产商的拖累业务、附属行业变成了增长新故事，在物管服务这个规模超万亿的赛道中，融创服务将进一步提升服务质量、挖掘增长空间。