IPO新股报告 | 荣万家如何保持高增长？
来源：观点地产网 2021-01-18 11:23:37
观点指数物管股过去数月股价明显跑输大市，然而几天前由于住建部、发改委及银保监等10个部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，利好政策消息刺激整个物业板块急升。
于此期间上市的荣万家生活，因此也成为资本市场重燃对物业板块的关注焦点。
据荣万家的招股书披露，其成立于2000年，是次上市由荣盛发展分拆，截止2020年上半年业务主要集中在环渤海经济圈(58.8%)、长三角地区(28%)大湾区及周边地区(4.8%)及中西部地区（8.4%）等重点区域。
截至2020年6月30日，荣万家拥有272个物业管理项目，总在管建筑面积为5240万平方米，覆盖全国14个省、直辖市及自治区的30个城市；订约管理380个物业管理项目，总合约建筑面积为8060万平方米，覆盖19个省、直辖市及自治区的53个城市。
荣万家收入中超过92%都是来自住宅物业管理，2020年上半年住宅物业管理的毛利率由上一年的19.4%大升至33.4%，超过在管非住宅物业的毛利率(21.4%)。不过，荣万家平均管理费只有1.6元/平方米/月，低于行业中位数的2.3元。
数据来源：企业招股书，观点指数整理
业绩方面，2017-2019年荣万家生活的收入由7.32亿元增至12.82亿元，复合年增长率为32.3%；纯利由3830万元急升至1.13亿元，复合年增长率71.8%。而在2020上半年，其收入为7.65亿元，纯利高达1.05亿元，同比增长分別为37.4%及98.1%。
仔细查看荣万家的各项收入及毛利率，可以清楚看到2020年上半年物业管理服务和非业主增值服务毛利大升。
根据招股书解释，具体原因是由于提供物业管理服务的现场服务人员减少13.9%即约1220人，另外中央及地方政府因应疫情期间一次性豁免社会保险供款1200万元人民币；此外最重要的原因是荣万家扩大物业管理服务的外包规模，因此物业管理服务分部的雇员福利开支非经常性减少了34.4%(6370万元)。
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不过这样却延伸了另一个问题：高毛利率会否是昙花一现？
有这种忧虑主要是由于荣万家平均管理费低于行业中位数，在管理费已经低于同行业水平的情况下，2020年为节省成本而选择了服务外包，服务质素会否转差。
而且，过去几年荣万家的续约率都是100%，未来旗下物业项目续约率会否下降，从而损害品牌竞争力？这都是现阶段财务资料上难以反映的地方。
另一个隐忧就是荣万家对母公司过份依赖和缺乏外拓能力。过去几年的数据显示，母公司对荣万家的收入贡献均超过99%，外拓项目收入占比不足1%。
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此外，现时荣万家98.7%的在管项目都是来源于母公司荣盛发展开发的物业。虽然过去两年荣盛发展的合约销售金额都保持稳定增长，把项目直接注入荣万家可保障后者未来两年在管面积的增长，但是三道红线政策可能令内房未来销售增长放缓，甚至倒退。
母公司收入占比愈来愈重，暂时没有成功外拓和整合第三方物管项目的荣万家，可能难以避免投资者对其长期成长性的担忧。
总括而言，荣万家借着母公司的支持，过去几年增长迅速，增速也跑赢同业。不过其2020年上半年的毛利率增长动力缺少持续性，续约率的维持亦存在挑战，未来如何降低对母公司的高度依赖，在第三方并购上取得成绩，将成为荣万家发展的关键。
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