2020年度40典型上市房企融资规模与特征解读

2020年是不平凡的一年，对房企来说，境内融资环境经历了由宽松到紧缩的过程。纵观2020年，上半年受疫情后恢复经济等因素影响，监管层放松了对房企的融资监管，房企融资环境较去年得到较大改善。下半年，监管部门多次释放房地产融资政策收紧的信号，“三道红线”的高压下，头部房企已开始以调整债务结构为目标做出行动，降杠杆、降负债、加强现金流的管理，融资规模大幅下滑。从同策研究院监测的月数据可以明显看出，2020年房企融资规模呈现出“w”形走势，不同以往年初放量、年末翘尾的行情，今年年中融资放松，资金密集流入房地产行业。整体来看，2020年融资市场较去年有所回暖，“三道红线”后，房企也更加注重资金的稳健性与长期发展。下面同策研究院从三个方面解读2020房企融资特征。

图：2020年1-12月典型上市房企融资情况（单位：亿元）

融资规模新高，股权融资大幅提升

根据同策研究院持续监测的数据，2020年40典型房企融资总额为9555.79亿元，同比去年增长18.95%。2019年40房企融资额为8033.22亿元，2018年40房企融资额为6949.72亿元，融资规模增速都创新高。

①从发行结构来看：公司债（2603.8亿元，同比下滑12.89%）、境内银行贷款（1907.03亿元，同比增长62.31%）、其他债权融资（1810.38亿元，同比上涨1.03%）、信托贷款（966.45亿元，同比上涨1.92%）、中期票据（480.73亿元，同比上涨38.41%）、委托贷款（17.55亿元，同比上涨150.71%）、海外银团贷款（60.59亿元，同比下滑51.27%）、股权融资（1709.23亿元，同比上涨162.79%）。

数据来源：同策研究院、Wind

债权融资方面，公司债作为房企最重要的融资渠道，今年发行规模大幅下滑12.89%，主要由于美元债的走低，受国外疫情反复，房企海外融资不确定性大大增强，2020年外币融资行为也反应出这一特点。

图：2020年1-12月典型上市房企外币融资行为占比

反观境内融资通道基本通畅，境内银行贷款同比大幅增长62.31%，中期票据、其他债权融资、信托等渠道同比都有不同程度上涨，房企境内融资相对宽松。在海外疫情反复的情况下，房企逐步将目光汇聚在境内债市为中小企业担保获取融资的方向上。但随着融资新规与“十四五”规划“房住不炒”总基调的强调，房企融资状况紧张的主旋律没有改变，降低负债率仍是各大房企的一大难题。

数据来源：同策研究院、Wind

股权融资方面，股权融资激增大幅增长162.79%。从同策研究院监测来看，房企股权占全部融资额占比不断上涨，尤其是下半年，为了进一步迎合政策，降低杠杆与负债，房企掀起物业拆分上市的浪潮，仅仅下半年，就有14家房企旗下的物业公司在港交所拆分上市。此外，今年房企纷纷引入战略投资者，6月万科引390.4亿元战投、8月恒大引入235亿港元战投，通过释放股权，出售项目的方式进行再融资成为房企新宠。

②从各类融资渠道发行笔数来看，2020年房企融资渠道分布情况：境内银行贷款426笔；其他债权融资212笔；信托贷款146笔；海外配股融资130笔；公司债122笔；中期票据33笔；境内再融资19笔；海外银团贷款12笔；委托贷款5笔。

数据来源：同策研究院、Wind

债权融资方面，多元化的融资渠道中房企选择频率最高的途径是境内银行贷款，其次是其他债权融资、信托贷款、公司债等等。公司债一直作为房企融资的主要渠道成功发行的笔数并不多，但因其单笔融资金额大的优点，融资额度远超过其他渠道。此外，委托贷款、海外银团贷款一直以来房企较少启用该渠道，融资额度也相对较小。

股权融资方面，4季度海外配股融资配发激增，恒大物业、远洋服务、融创服务以及华润万象生活分别融资69.165亿、16.35亿、90.42亿与138.13亿港元。目前仍有七家在等候排队：星盛商业管理、荣万家、宋都服务、雅城、融信服务、中原建业以及禹佳生活服务。预计2021年海外配股融资比例会持续升高，在拆分上市的多元化板块还有大量代建、园林管理公司等待被发掘。整体来看，海外配股融资启用频率远高于境内再融资，在房企融资渠道逐渐收紧，以及偿债压力步步紧逼的大环境下，配股已然成为房企融资的重要武器。境内再融资虽然频率较低，但发行总规模并不低。

融资利率整体下行，最低低至2.2%

根据同策研究院持续监测，从40房企对外披露的融资利率来看，2020年40典型上市房企融资最显著的特征就是融资利率下行。公开披露融资利率的共179笔，其中融资利率5%以下的共计72笔；融资利率在5%-7%之间的共计65笔；融资利率7%-10%之间的共计31笔；融资利率10%以上的共计11笔。相比2019年动辄10%以上的成本，2020年房企融到的钱更便宜了。

数据来源：同策研究院、Wind

从境内外融资情况来看，境外融资成本相对较高，境内融资成本有所回落。以公司债为例，境外发债融资成本相对国内发债高。从具体融资事件来看，11月份富力地产发行了一笔3.6亿美元优先票据，利率均高至12.38%，创下了40典型房企已披露融资数据中利率最高的一笔；此外，融资成本最低的为招商蛇口(行情001979,诊股)发行的2020年度第四、五、六期超短期融资券，共计52.5亿元人民币，三笔利率均低至2.2%。整体来看，2020年由于国际不稳定的环境，美元债融资成本要普遍高于人民币融资成本，但8月份美元债融资成本有所下滑。此外，其他债权融资、中期票据等创新型融资渠道融资成本相对较低，融资利率大多处于5%以下。

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数据来源：同策研究院、Wind

资源向头部房企集中

从房企融资主体来看，资金越来越向头部房企集中，中国恒大、中南建设(行情000961,诊股)、金科股份(行情000656,诊股)、万科融资规模超500亿元。40家典型房企中融资规模100亿元以上共25家，100亿元以下共15家。

数据来源：同策研究院、Wind

从房企融资利率来看，融资能力强能拿到低利率的房企性质基本为国企或者央企，其中招商蛇口、万科、金地、保利、滨江集团(行情002244,诊股)、金茂、中国海外发展、龙湖发行利率均在5%以下。其中招商蛇口发行数量最多，共发行了11笔。此外，虽然房企融资资源向头部房企集中，但“三道红线”政策就是根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债企业，头部房企反而成为重点关注对象，因此房企融资趋势也发生了很大变化，2021年房企规模收缩、严格现金流管理、明股实债将加大管控及分拆物业上市仍将是适应融资新规的主旋律。

注：①40典型房企是我们能监测到的40家样本房企数据，不包括其他房企的融资数据，这40家典型上市房企均是行业中的佼佼者，基本可以代表房地产企业的融资能力和部分特征。

②本文数据来源仅来自于各上市房企公开披露的公司公告，统计渠道wind，同策研究院整理。

③融资利率为房企公开披露的融资利率，因渠道受限，未公开纰漏数据无法监测。