穿越风暴 龙湖找到了“稳压器”

图中人物从左到右依次为：龙湖集团首席执行官陈序平、董事长吴亚军、副董事长邵明晓、首席财务官赵轶

作者| 王迪

出品 | 焦点财经

没有什么，会比健康的业绩及有力的动作，更能击破谣言。

中期业绩会前一日，龙湖成功发行15亿中期票据，这是目前落地的首单全额担保民营房企中票。与之相呼应的是，龙湖在此之前获得了35亿港元银团贷。

两笔门槛较高的融资都在佐证，龙湖信用且业务成长性良好的基本面。卷入“商票违约”及“破产”谣言，遭遇瑞银做空，龙湖上演了股价惊魂的两小时，这是前所未有的“风暴”。

市场信心薄弱，对企业的杀伤力有目共睹。更为重要的是，当被行业视为“最不可能出问题的民营企业”——龙湖也遭此境遇，行业悲观情绪达到顶点。

“做空本身是正常的市场行为，但造谣不是。”在业绩会上，龙湖董事长吴亚军对此做出回应：“公司股价或PE比别人好一点，肯定会遭遇这种事情，我们也有预料。经过这次事件后，尤其是现在半年业绩发布，行业对龙湖看得更清楚了。”

吴亚军认为，房地产行业底部已经显现，表现良好的公司会穿越周期，对团队应对“风暴”的表现表示满意。“CEO能做的这么好，超出我的预期。”

经此一役，龙湖集团的盘面依旧稳健，为唯一全投资级民营房企。半年报显示，上半年合同销售额为858.1亿元，营业额948.0亿元，同比增长56.4%；龙湖平均融资成本3.99%，再创历史新低

“全年计划供货可售货值达到4000亿，会根据市场的情况进行推盘。全年不做目标预设，同样做实时动态调整，8月份有信心实现当月同比销售额转正。”

经营审慎之外，龙湖并没有因为行业风声鹤唳的现状而降低自身标准。据龙湖执行董事兼CEO陈序平介绍，上半年龙湖总交付套数超过5万套，全部按期交付，其中超30%提前1个月以上交付。

“行业再难、再有挑战，品质交付，提前交付是不变的。”陈序平特别指出，因为城市间分化剧烈，土地竞争减少，龙湖拿地成本也在降低。上半年龙湖获取17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半零溢价获取，在策略上会更聚焦、更坚定高线城市布局。

每一次挑战都是长期主义者的试金石，面对市场波动与流动性考验，需要有回击之法，而穿过“风暴”，提振投资者信心，不仅需要确保财务安全、战略聚焦、组织高效运营，还需要在行业转型调整之时，找到能够带来源源不断利润、回款及现金流的“稳压器”。

经营性业务“造血”

对于身处资金密集型行业的房企而言，拥有充裕的资金，很大程度上意味着房企有更大的投资空间和安全性。

尤其是，既有高周转、高利润模式一去不复返，开发性业务利润被摊薄，寻找到长线且具有稳定增长的“造血”业务，才能备好“棉衣”，抵御“寒冬”。

在业绩会现场，陈序平指出，经营性物业收入的增长，对龙湖穿越周期起到了非常重要的“稳压器”作用。

“行业下行，龙湖商业、长租冠寓、龙湖智创生活空间服务三部分经营性收入，力争保持每年30%到40%的年化增长。”

相比地产开发业务，经营性业务因为持续稳定的现金流量，更有能力熨平经济波动，穿越周期，这是龙湖所认同的逻辑。而不久之前，恒隆集团董事长陈启宗公开对龙湖提前转型布局的商业领域不吝夸赞之词。

内生增长和新增面积实现外延增长多元业务纵深迅速铺排，提升业务围栏，稳定安全盘面及扩充业务张力。地产开发之外，针对商业投资、租赁住房、空间服务等业务的拓展已经为龙湖集团贡献经营性收入和利润。

半年报显示，2022年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的龙湖经营性收入首次突破一百亿元，达110亿元，同比增长26%。其中，商业投资租金收入为46.5亿元，冠寓租金收入达到11.8亿元，龙湖智创生活空间服务收入约63亿元。

此外，针对龙湖是否扩大轻资产模式比重及代建业务的版图，龙湖表示，不会为了项目在管规模而冲数量，也不会下沉到低线城市做商业轻资产管理。

在规模面前，龙湖依旧坚持底线与理性，坚持生意逻辑。“龙湖龙智造会坚持在龙湖聚焦的城市、聚焦的板块，根据每个项目的商机来抉择。”

据了解，目前龙湖商场在手项目130个，近20个为轻资产项目，开业运营65座，整体出租率95.6%。长租公寓在手16万间，已经开业超11万间。龙湖智创生活包括物管和商管，截至6月27日，物管接管面积2.8亿㎡，合同面积达到4.8亿㎡。

对于目前龙湖智创生活的上市进展，龙湖首席财务官赵轶表示，资料准备已经就绪，目前市场情绪不佳，会关注市场，发展重点会转为内生，关注内生的转化率、接管效率以及内生毛利率的提升，减少对低质量收并购的依赖。

服务半径不断拓宽，建立起较高的门槛与壁垒，作为唯一的全投资级民营房企，龙湖多业务协同发展成为新的着力点，龙湖在保持速度增长的同时，也注重质量的维护。

“我们力争保持每年经营性收入30%—40%的年化增长，在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器的作用。”龙湖管理层如此表示。

向管理要效益 加固“护城河”

做有现金流的利润，能保证企业的“生命力”，而要企业保持充足的活力则需要进行组织调整及提效，控支出、调结构、保资产，加固自身“护城河”。

面对行业杠杆出清期，向管理要效益，成为诸多企业转型的必有路径。

陈序平提到，在主航道上，龙湖会更聚焦和投入资源，原来一些点心业务进行了整合、合并。比如，把酒店业务整合到租赁住房航道来进行统筹管理，做到组织的提效。

“我们每年会保持充分的新鲜血液的加入。在7、8月份，有近千名校招生陆续入职，每年我们会持续补充新鲜血液，做到组织提效、穿越周期。”

此外，根据城市分化速度的加快，龙湖地产开发此前只进入了68个城市，在TOP10的开发商里最少，接下来我们会进一步做聚焦。“随着城市的聚焦，我们的效率得以不断提升，随之带来组织的整体增效。”

在投拓层面，土地市场机会频现，更加考验公司投资定力与刻度把握。管理层表示，龙湖坚持投资聚焦，在核心区域坚定投入，把握高能级城市人口流动带来的刚需和改善需求，做好发展与安全的平衡。

半年报显示，截至2022年6月底，集团土储合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，约88%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理。报告期后，龙湖集团新增土地储备总建筑面积34万平方米，权益面积22万平方米。

此外，作为传统房地产开发企业，更好地前瞻行业趋势会为实现弯道超车增加砝码。

在提到龙湖的代建业务板块时，龙湖管理层指出，有别于其他纯粹做传统代建代销服务企业，在过去几年中，龙湖在数字化上有超过百亿的投入。

瞄准数字化、VR，包括线上、线下一体的能力，是龙湖基于大数据、人工智能等数字浪潮之下的布局，而基于“传统行业、未来企业”的愿景，龙湖正在向未来企业的路径加速。

据了解，龙湖已拥有完善的决策体系与数字化底座，可以令组织保持高效、敏捷，以更轻量、更高效的姿态应对局势变化，继而整合多航道经验与资源，形成有竞争力的全域建造及运营能力，这让身处产业互联网转型的巨潮之中的龙湖，提前做了铺排。

龙湖所奉行的原则是，“开发+服务”双引擎驱动，积极推动自身建造、管理的空间、资产、产品、服务相互促进、“一个龙湖”业务高效协同，共享的是行业领先的数字化、智能化科技体系。传统行业未来企业的路径更加清晰。

此外，行业调整步入深水区，龙湖也在“传统行业、未来企业”的愿景之中，同步孵化诸多新的业务。除布局成熟的经营性业务之外，龙湖还积极探索智慧营造、产城更新、健康养老等领域，并取得初步成效。

据了解，截至目前，蓝海引擎已在上海、杭州、苏州等地落地多个创新型的典型产城项目，打造城市圈办公、商业乃至社区生态链，这也让龙湖的未来发展充满了新的想象空间。

修筑“防火墙”

“泰坦尼克号撞上冰山那一刻，再应对风险已经来不及，一定要在没有看到冰山的时候，就要有所应对。”

这是龙湖此场风暴给予行业的启示，而吴亚军在业绩会上坦言自己也在思考“有没有看不见的冰山”，而龙湖将如何应对。

当流动性问题成为决定房企生死存亡的关键，对于债务及现金的管控成为决定房企“活下去”的前提。只有依靠长期的财务自律、现金流充沛，时刻保持审慎的财务管理，才是房企走向健康发展的必经之路。

尤其是，今年以来房企融资规模持续收缩，仅少数信用良好的公司能够在公开市场融资。

对此，赵轶指出，龙湖与全国很多银行建立了战略性的关系，从与银行的沟通来看，金融机构对行业未来坚定看好，认为行业出现了一些阶段性的困难以后，应该会有更好的明天，坚决支持高信用房企。

从上半年龙湖的财务基本盘来看，平均融资成本3.99%，再创历史新低，财务盘面稳健债务结构安全，负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力；现金短债比4.07，连续六年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

今年上半年，龙湖成功发行33亿元公司债券，票息介乎3.49%至4.00%之间，期限介乎于6年至8年；报告期后，龙湖在2022年7月成功发行人民币17亿元公司债券，票息4.1%，期限6年。于8月，集团成功发行“中债担保”中期票据15亿元，票息3.3%，期限3年。

以多重保护工具设置“防火墙”，良好的财务表现得到了市场的反馈。其中，惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，是少数获得境内外全投资级评级的优质房企。

此外，因在企业社会责任层面的突出表现，龙湖获明晟MSCI ESG评级BBB级，连续两年提升；获全球房地产可持续性标准GRESB绿色三星级认可；获 Sustainalytics“低风险”评级，风险分数 15.8 分，为国内房企最低；入选首届福布斯中国ESG50，可持续发展及社会责任实践屡获认可。