柏文喜评《金融管理部门拟安排AMC公司参与处置风险房企资产》

从销售端到资金端双向调控的长期化，终于在2021年下半年让房地产行业传统的“金九银十”销售旺季不复出现。而在销售性现金流急剧下降的压力之下，行业流动性骤然收紧，继恒大之后多家TOP100民营房企的暴雷更是将行业流动性的风声鹤唳暴露于资本市场与公众视野。

自去年第四季度开始，金融监管部门已多次微调涉房金融政策以试图缓释行业流动性压力，在推出并购贷款不计入“三道红线”考核指标政策以及各地政府已然发布了不少促进楼市回暖的各类措施之后，近期连国家发改委也史无前例地首次直接喊话消费者买房了。看来，无论是着眼于维护行业可持续发展，还是在尚未找到土地财政替代来源而又面临预期下行之下逆周期调节的扩张性财政政策等米下锅的压力所需，尽快促进行业回暖和进入良性循环已成为行业与政策层面的当务之急。

习惯了高周转模式的高负债、高杠杆房企，其流动性的顺畅是建立在销售与融资双增长预期之下的，而急剧转淡的市况之下销售去化未达预期与融资的被迫收紧，让保卫自身流动性和“活下去”成为2021年下半年以来这些企业的重中之重。在流动性恶化的压力之下，出售项目和企业资产来挽救自身现金流和减少未来的开发资金所需，自然也就成为这些房企的共同选择。目前已有世茂、雅居乐、碧桂园、融创、招商积余、富力、龙光、中南、禹洲、万科海外等多家房企将旗下资产“摆上货架”。这也是金融监管部门希望通过促进优势房企并购陷入流动性困境房企的优质项目来向行业注入流动性，并给予并购贷款以不计入“三道红线”考核指标这一支持政策的主要原因。

近期以世茂为代表的这些房企将不少优质资产摆上货架，这种现象接下来可能会在更多的房企中持续发生。因为除了2021年下半年以来房地产行业流动性压力急剧上升，不少房企不得不出售资产和项目来回笼现金抵御严寒之外，多家房企还面临着2022年偿债高峰期所带来的现金流压力。但依靠项目并购并以金融政策予以加持的方式，在实际执行中可能还会面临市场信心、市场心理以及政策传导的问题，并非急于出售资产的房企、有并购意愿的优势企业以及政策层出台地相关支持项目并购的金融政策都能如其所愿。

在目前房地产行业信心受挫，市场回暖尚待时日的情况下，涉房金融机构即使热情似火，但在事实上潜在的项目并购双方也难言积极，因此支持项目并购的金融政策未必会很快转化为行业内、企业间的实际并购行动。比如近日华侨城和招商蛇口所发行的较大额度的并购债，实际上主要还是用来偿还自身之前的项目并购贷款的，这可以说是借着政策东风优化自身财务结构的“搭车之举”。而浦发银行近日发行的300亿并购主题债券以及招商银行与华润置地签订的250亿并购融资战略合作协议，即使资金或贷款额度已经落实，但是要转化为房企间真正的项目并购具体行动，还有一个落实、传导与政策监管的过程。

另外，从市场心理来看，出现流动性危机的大多数房企并未进入破产清算的 " 生死时刻 "，这些企业还心存自救的强烈愿望，这就导致项目并购市场必然会出现 “二手车效应 ”。即有资金压力的房企更愿意出让那些比较差的项目来换取资金自救，而更倾向于保留优质项目以图借之绝地翻盘，这就导致一些出险房企对于优质项目不但有着明显的惜售心理，或许反而还会捂得更紧 。因此，当并购市场的货架上”出现以较差的项目为主时，强势房企即使解决了并购融资与贷款问题，但是否愿意并购这些较差的项目，则还是个问题。

正因为市场信心与市场心理的问题，导致希望以强势企业并购出现流动性困难房企的优质项目以向行业注入流动性，从而促使行业信心恢复和回暖并尽快进入良性循环的政策意图，可能会遭受较为明显的实施困境。反而是这些强势房企，等待那些陷入流动性困境的房企情况更加恶化并失去自主能力之后，再去“捡尸”会更为现实。

再者，以目前房地产行业巨大的资产存量和可能产生的不良资产规模，仅仅依靠少数财务状况和操盘能力都比较好的强势房企，即使在强有力的金融支持措施之下，显然也是承担不起整个行业恢复流动性和尽快进入良性循环这一重任的。而这些强势企业也无法挽回的行业流动性问题的大面积出现，将有引发系统性金融风险的可能，从而会让旨在化解涉房金融风险这一“灰犀牛”的长时间的行业调控走向政策愿望的反面。因此，此时推出5大金融资产管理公司来参与房地产行业的流动性风险化解，不但是现实需要，而且十分必要。

金融资产管理公司在化解流动性风险、盘活资产以及处置不良资产方面不但有着非常丰富的专业经验，而且还拥有非金融企业以及其他金融机构所没有的金融资源、行业资源和各种常规性手段与因企施策的订制性、个性化方案。而且，这些具有综合性专业能力与资源的金融资产管理公司如果能够尽快进入角色，除了可能帮助一些还有“救活”机会的房企尽快恢复活力之外，它们和一些强势的龙头房企的联手合作，对于尽快解决行业流动性危机，乃至化解和有效控制由行业流动性危机所可能引发的涉房风险，都显然是不无裨益的。

作者：IPG中国区首席经济学家柏文喜