中报观察 | 手握2.7亿平米潜在资源 金科服务辟第四赛道

观点地产网 新面孔的亮相和新赛道的官宣，无不显示出金科服务对规模扩张的渴望。

8月20日一大早，金科智慧服务就2021年上半年业绩与投资者进行交流。据参会投资者向观点地产新媒体讲述，韩强作为新任金科服务行政总裁首次出现，同时董事长夏绍飞则宣布正开辟“本地生活服务”新业务并亲自直管，将成为与物业服务、增值服务和科技服务并行的第四赛道。

从中报数据来看，金科服务在上半年的主要经营指标都有所增长。截至2021年6月30日止6个月，公司收入上涨88.8%至25.86亿元，公司拥有人应占溢利上涨80.3%至5.3亿元。期内，毛利增至8.4亿元、毛利率为32.5%。

与此同时，本次业绩会上管理层对年初所定规模增长目标显得信心十足，“新增8000万方的目标不会改变，上半年直拓超过2000多万方，下半年直拓会超过上半年规模。”

相比其他普遍因扩张而利润受损的物业公司，同期金科服务所受影响不大。期内，公司毛利增至约人民币8.4亿元，增幅约94.0%；净利润增至约人民币5.42亿元，增幅约79.1%；毛利率为32.5%，较2020年同期的31.6%上升0.9个百分点。

对于上市不满一年的金科服务来说，面对“5年10倍”的战略规划承诺，需要在规模、经营、组织以及发展策略等多个方面，交给投资者们一份获得认可的答卷。

规模与利润

就港股物管企业走势而言，总体处于上扬状态。金科服务自去年11月登陆港交所之初便提出以“5年10倍”作为战略目标，在近两次财务报告的业绩表现上也始终保持增长态势。

在今年年初，金科服务承诺2021年在管面积保底新增8000万平方米。根据2021年中期财务数据，公司上半年在管面积3062万平方米，半年新增合约面积3774万平方米，总在管面积达1.87亿平方米。已完成26个省市、166个城市的全国化布局，其中管理共496个住宅项目，292个非住宅项目。

其中，第三方物业占总在管面积的51.8%，较2020年末提升3.2个百分点，该部分物业则指独立于金科集团包括政府所有建筑物及其他公共物业在内的外拓项目。同时，2021年上半年新增合约面积有73%来自第三方。

夏绍飞谈及公司外拓能力时表示，首先坚持低成本获得高质量项目原则，在获取项目的区域方面深耕自身核心优势区域和城市，把提升项目的密度和中长期收益作为导向，不主张作为短期的激励拓展项目。

其官网数据显示，金科服务已进入北京、重庆、天津、武汉、南京、成都、沈阳、郑州、长沙等157座城市，管理近1200个项目涉及领域包括住宅、商业楼宇、产业园区、政府公建、轨道交通、高校医院、文旅景区、企事业单位等多种业态。

上述投资者亦透露，在收并购方面，金科服务目前立项并参与深度尽调的标的已经超过2.7亿平方米，其中超过1000万平方米标的超过10个。其中包括收购的三星物业在重庆和贵州西南区域项目，合约规模达到了222万平方米。

管理层在会上承诺，“全年新增8000万方的目标不会改变，非常有信心完成。”

另一方面，金科服务在加速扩张的同时，因政策、管理等保持了利润的大幅增长，处于行业中等偏上水平。

报告期内，在公司四个业务板块内，基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务、智慧科技服务收入同比分别增加42%、419%、94%、116%，毛利率分别为28.4%、35.2%、37%、49.4%。

谈及上述毛利率实现原因时，金科服务财务负责人徐国富向投资者解释，一方面由于公司享有西部大开发的税收优惠政策，总体的综合所得税税率是17-18%左右，比法定税率少7-8个点。并且该优惠政策将延续到2030年末，因此公司的毛利率会保持平稳甚至持续向好。

另一方面，徐国富表示金科服务在单价和成本方面都采取了相关举措。

其中，从母公司金科股份取得的项目物业费平均单价，由2020年的2.39元/平方米上升到今年的2.57元/平方米，提升了7.5%。其次，外拓项目的平均物业费单价从去年的1.66元/平方米涨幅12%到今年的1.87元/平方米。

而在成本方面，金科服务认为应提高人均效能而非压缩成本。徐国富举例称，从2017年公司人力成本占比61%，而截至今年上半年人力成本占比下降至47%，期间通过人力机械化、机械智能化等方式使得人均效能从2017年的1.99上升到今年的4.3，从而应对行业普遍存在的人力成本上升问题。

新拓方向

参会投资者透露，金科服务将2021年称为“新五年跨越式发展元年”。夏绍飞在会上表示，“基于此，在今年上半年，公司实施了全新的组织变革，内调外引提升人力资本，狠抓经营与发展。”

本次会议上管理层中的新面孔便引起了在场投资者的注意，韩强作为新任金科服务行政总裁首次出席会议。

据介绍，韩强原任金科集团地产区域的董事长，将统筹社区增值服务业务群的开展。“主要是来推动整个原有增值服务各个板块产业链的打通和协同，提升原有增值服务的效能。” 夏绍飞进一步解释称。

韩强则在业绩会上向投资者阐释了增值服务相关规划，预期在未来1-2年时间内，实现线上线下渠道的打通来打造线上增值服务平台。另外表示将依托本地密度优势、低获客成本优势大力发展旅游板块。

除此之外，金科服务宣布还在外部引入原万科经理人吴静负责空间物业服务事业群的投资发展工作，引入招商资本原CFO唐宗福统筹投资合作中心，内部则调任原负责酒店管理的王晓扬以及餐食管理的宋刚任职本地生活服务群赛道。

“整个上半年，在投资发展团队人员同比增加45%，增值服务团队人员同比增加52%，也因此在发展和增值服务业绩得到较好体现。”管理层表示。

综合财报业绩数据和人员集中度不难发现，金科服务希望在增值服务以及以本地生活服务为代表的发展业务上进行发力。

上述参会投资和援引夏绍飞在业绩会上表述，未来该公司精力将放在组织变革和创新业务的孵化。“原来的物业服务、增值服务和科技服务三个（业务）将加入本地生活服务变成四个。今年是单独把本地生活服务这条赛道成立了非常大的事业群，我亲自直管加速这个板块的发展。”

夏绍飞表示，本地生活服务主要是以团餐服务协同企业物业服务，目前已进驻产业园、医院、学校等物业，并且将按照自建团队和区域的龙头企业整合的方式进行同步推动。

同时预计，公司在今年大型团餐业务预计布局超过40个的政府和企业项目，其中初步预判转化为物业服务的项目会超过15个。

“预计（本地生活服务）今年是过亿的营业收入。” 夏绍飞对于这个新赛道持乐观态度。

实际上，金科服务看中的新赛道远不止此。据观点地产新媒体此前报道，金科服务与今年8月16日新增投资内江金美物业服务有限公司，该公司经营范围包括养老服务等领域。

财报显示，在合约负债方面，截至2020年12月31日的人民币3.86亿元增加约27.3%至截至2021年6月30日的人民币4.92亿元。

于现金状况而言，2021年6月30日，金科服务拥有现金及定期存款约人民币69.74亿元。截至2021年6月30日止六个月，集团经营活动产生的现金流入净额约为人民币6.73亿元。