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招商局置地“跃进”:销售目标550亿与加大投资力度

来源:观点地产网   2021-03-19 19:22:38

去年基于新冠疫情的原因,招商局置地将全年销售目标调降为320亿元,而最终全年实现合同销售额498.74亿元,同比增长33%,对应合同销售总面积275.36万平方米,同比增长约30%。

据招商局置地3月18日披露的数据显示,在销售获得大幅增长的同时,其2020年营业额为189.56亿元,同比却减少约3%。其中,于佛山、广州、重庆、南京及句容以及西安的项目占集团总收益比例分别约为12%、17%、36%、33%及1%。

与此同时,招商局置地的毛利也出现了同比较大下滑。毛利为47.20亿元,同比下降约25%。毛利率约为25%,相比上年下降8个百分点。

对此,出席了3月19日招商局置地投资者业绩会的一位投资者向观点地产新媒体透露,此次会议虽然很简短,但管理层同样被投资者问及销售增长、毛利下降等内容,而如今备受关注的“集中供地”也使得公司的土地投资策略成为关注点。

550亿目标与毛利下滑

事实上,上述投资者透露,关于销售额增长,招商局置地执行董事、总经理余志良就非常满意,并将2021年的全年销售目标定在了550亿元,比去年目标足足多出230亿元。

数据显示,招商局置地去年完成合同销售额约499亿元,同比上升了33%,较其去年对外发布的目标320亿元多出了56%。

“在资金环境比较宽松的情况下,我们的回款率也是非常好的,销售回款率是94%,全年的销售回款是490亿,整体从去化率来看,我们有66%的去化率。”余志良表示。

2021年,该公司货量预计有650万平方米,包括2021年新开工的有297万平方米,2021年竣工的330万平方米,总体的货值有880亿元。

余志良预测,根据这个货值,2021年的目标应该会取得550亿左右的规模。今年拿地基本上也会加大投资力度,销售回款50-60%用作新增投资。

可供对比的是,按照上述比例计算,2020年招商局置地回款中实际有245-294亿元可供投资用途,但去年该公司土地投资预算仅100亿元。

如此看来,招商局置地对于今年的房地产市场仍然充满信心,但另一方面,其去年的毛利下滑却引发部分投资者的担忧。

据招商局置地年度报告显示,其2020年度毛利为47.20亿元,同比下降约25%。毛利率约为25%,相比上年下降8个百分点。

对此,公告给出的解释是,毛利下滑主要由于结转收入中毛利率较低项目占比较高及于2020年撇减物业8.5亿元所致。

至于毛利率下降8个百分点,上述投资者透露,招商局置地财务总监陈燕在会上回应,毛利率降低的主要原因是因为佛山和重庆的项目减值8.5亿元,低毛利的项目在2020年进行了结转。

其又指,相信随着存货坚持按照会计准则的要求进行计提,同时公司管理能力,操盘能力的不断提升,未来毛利率会逐步地有所提升。

虽然佛山和重庆项目使毛利率降低,但管理层对其未来预期仍然不低,并直言“对这个市场(重庆)一定是非常看好的”。

谈及重庆市场,余志良还表示,重庆是公司部署的几个市场里面体量最大的,5千亿的市场。“我们历史上拿了两个很大的项目,长嘉汇和中央公园项目,这两个项目都是150万方以上的,这个是长周期的项目,自然形成土储的沉淀会比较大。”

数据也显示,重庆是招商局置地重仓之地,土储占比超过四成。

据了解,截止去年底,招商局置地在广州、佛山、重庆、西安、南京及句容共拥有41个房地产开发项目,主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业,产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。

于此同时,其于报告期内未售或未预售物业项目的可售建筑面积为549.34万平方米,其中重庆占比达41%,西安占比29%,南京及句容占14%,佛山占比14%,一线城市广州占比仅占2%。

“集中供地”与加大投资

而谈到土地投资,“集中供地”自然是避不开的话题。

招商局置地如今的土地储备布局,主要还是集中在大湾区、南京等地方,最近出台的集中供地策略也将在这些地方施行,管理层给出的回应表示,肯定会一如既往地加大投资,“目前整体的财务状况都是比较好的,会配合公司的发展需要,我们会继续稳健的来进行投资跟布局”。

“今年拿地基本上也会加大投资力度,销售回款50-60%用作新增投资。”另悉,招商局置地接下来还会逐步加大权益比。

投资者透露,招商局置地首先会加大合作,会更多地跟境内外的机构加大合作的力度,因为集中供地之后对资金的需求是一种脉冲式的节奏,所以,也会促进合作拿地的方式跟机会。

“招商局置地会加大合纵连横的拿地机会和方式,积极布局。在这个过程中,招商局置地的财务状况目前还是比较好的,所以也会适当来提高权益比。”

据了解,除了广州、佛山、重庆、西安、南京及句容之外,招商局置地在其他城市更多是以小股方式参与开发。而且多以不超过“双30%”的方式来跟招商蛇口,以及多家企业合作的方式,参与到其他城市的拿地和合作开发。其他城市的操盘则会以招商蛇口为主。

值得注意的是,在城市布局方面,招商局置地会还特意提到,会加大对香港的投资布局。

被重点提示的香港市场自然引发了投资者的关注,余志良补充表示,对香港的投资会重点放在住宅市场,以及解决居住的需求上,即无论是住宅市场,还是其目前在香港做的服务式公寓市场,均会放在居住功能房屋来发力。

对于香港的几个渠道的供地,包括政府公开的土地,还有港铁的土地,以及市区重建局的土地也会积极研究,积极参与。

2020年被称为“不平凡的一年”,在房地产行业,2021年还有更多新政出台,从深圳的指导价到各地的限价限售,以及集中供地,或者金融口的三道红线,按揭集中度管理等等一系列政策,但招商局置地表态并不担忧,“目前公司的财务状况是非常良好的,我们来应对整个政策的变化,空间还是比较充足的,管理团队也会全力以赴地实现2021年的目标”。

观点地产新媒体查看报告了解,于2020年12月31日,招商局置地拥有人应占资产净值为95.01亿元。银行结余及现金为97.19亿元。

同时,该集团的计息债务总额为194.93亿元,同比减少约25亿元。其中,尚未偿还计息债务总额可分为须于一年内偿还115.48亿元、须于一至两年内偿还64.58亿元及须于两年至五年内偿还14.87亿元。

虽然短期偿债稍有压力,但其净计息债务(计息债务总额减银行结余及现金)对股东权益(包括非控股权益)比率已由上年的45%下降为31%。

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