信托化身地产项目“接盘侠” 是抄底还是自保？
来源：金乐资管 2022-03-12 10:23:20
自2021年底《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》出台以来，政策端不断加码，引导优质房企通过收并购加快市场出清。
在市场低迷、违约风险延续的背景下，信托公司迎难而上，今年以来，已有五矿信托、平安信托、光大信托等相继进入收并购市场，接手了中国恒大、阳光城(行情000671,诊股)、正荣集团等房企出售的项目公司股权、债权。
信托公司的入局能否真的能给房地产行业带来转机？
政策利好收并购，意在“维稳”
监管层鼓励收并购的主要意图仍在于“维稳”：一是为债务危机企业谋出路，使得行业违约、暴雷风险可控；二是保交付，加快市场出清，缓解市场负面情绪，刺激销售修复。
表：房地产收并购政策信号指引
当前，出售资产是房企缓解流动性燃眉之急的重要途径，但市场却面临无人接盘的隐忧，信托公司入局接盘无疑是重大利好。尤其对于出险房企来说，可以快速获得有效输血、缓解债务压力，同时也有利于借助资本市场盘活资产，对于行业保交付、维护购房者权益都有着积极影响。
表：2022年以来信托公司接盘房地产事件梳理
信托公司“迎难而上”，意在自保
2022年房地产行业整体发展态势并不明朗，弱市抄底存在机会，但是风险甚大，信托公司接盘动机更多出于自保。房地产投资占比越高的信托公司，脆弱性也越高。基于此，相比低位抄底，如何自救是当下信托公司最大挑战。
短期信托接盘仍难成大势，投资为主
从目前来看，市场信托接盘方以央企、国企、大型优质高效民企为主。对于信托公司来说，通过股权投资接盘确实是改变被动局面的可参考路径，但也极为考验风控能力和运作效率。当前房地产市场现状下，不确定性风险甚大，信托公司在地产项目选择、评估定价、后期去化等多方面都临挑战，叠加信托市场自身动荡不安，也难成“救世主”，我们认为，中短期内，信托市场对于房地产股权投资势必保持谨慎，以机会型投资为主。
但是，从长期来看，信托公司和房企合作空间仍看好。房企缩表出清已是大势所趋，而逐步减轻重资产的拖累是缩表的一大挑战，借助资本市场进行轻型化转型无疑是一大突破口，这将驱动房企与信托等金融机构合作进一步加强。
在地产出售热潮下，信托公司逆市接盘，对缓解行业流动性压力、加速市场出清有着重要的意义。未来，信托公司等金融机构将是开发项目重资产的主要持有者，房企则转向提供代建、设计建造、营销管理服务端。在此趋势下，也将倒逼信托公司等金融机构强化房地产股权投资专业化管理能力，优势企业将享受更多趋势红利。
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