万达资本局：料两年内推动商业赴港IPO 之后再推地产上市

财联社（北京，记者 李洁）讯，在A股排队长达5年时间后，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）不愿再被动等待了。

3月24日，万达商业发布通告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此主动决定撤回万达商业A股IPO申请。

“目前万达商业的再次上市正在筹备中，公司内部已经开始进行重组了，计划最近一到两年内推动万达商业再次上市。”万达商业一位内部人士向记者表示。

财联社记者从接近万达商业的知情人士处获悉，在进行轻资产重组之后，万达商业有望赴港股上市。

“在万达商业成功上市后，万达集团方面或将进一步推动万达地产上市。”上述知情人士告诉记者。

万达商业苦等5年回A未果

“从目前的宏观调控和监管政策来看，短期内万达商业都不具备在A股上市的必要条件。”香颂资本执行董事沈萌表示。

而万达商业A股上市之路颇为曲折。2014年12月23日万达商业登陆港交所，并成为当年港交所最大规模IPO。但因股价较为低迷、内地和香港市场的估值落差等原因，2016年3月，万达商业首次公告称要进行私有化退市，同年9月正式从港交所退市。

对于万达商业的退市，万达集团董事长王健林曾表示，万达商业上市仅仅一年半又私有化退市，一定要付出比上市更高的成本。坚持私有化原因可能是多种多样的，最核心原因是万达商业估值太低，对不起股东和投资人。

事实上，在2015年9月，万达商业就启动了A股IPO程序，并于当年11月向证监会报送了招股书。

不过，当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚，A股上市迟迟未有进展。

“因为A股市场不鼓励地产企业上市，万达从港股退市想登陆A股，只能将开发业务剥离，以商业公司的名义上市。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出。

2019年底，万达商业完成了对房地产业务剥离，全面转型轻资产，其房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责，而万达商业成为真正意义上的商业运营管理企业。

不过，即使完成剥离、实现轻资产运营，万达商业在A股IPO的状态仍是“中止审查”，并未有新进展。柏文喜表示，万达商业一直被“疑似房地产股”，导致在A股上市困难重重。

业内人士认为，此次万达商业主动撤回A股IPO申请背后，是来自股东方以及战投方的压力。

2018年1月，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

当时，万达集团以及万达商业承诺，尽最大努力在2023年10月31日之前完成万达商业的上市。

“万达商业从港股退市这么多年，很多股东担忧投资回报，在A股IPO迟迟未有进展之时，股东担心恒大战投转为普通股事件重演，不愿意继续被动等待，因此着急推动万达商业再次上市。”一位熟悉万达商业的人士告诉记者。

欲以轻资产模式二次赴港上市

业内人士指出，万达商业此次主动撤回A股申请的背后，是其谋求轻资产物业服务概念重回香港上市的综合考虑。

近年来，物业服务类“轻资产”管理概念成为港股重要风口，除却投资方的压力，这或将是万达商业拟再战港交所的另一原因。

据克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年，平均市盈率是35倍，均远超地产类企业。

“万达商业正在实现轻资产转型，在重新进行业务整理以后，如果以轻资产模式在港股上市，以万达的行业地位、影响力、公司体量与成长性，应该会获得较高的估值，至少不逊于近期上市的那些物管公司。”柏文喜告诉记者。

沈萌则表示，“物管行业本身并不具备高成长性，而在港股市场表现出的高估值，也只是在流动性不高的背景下，有意识维持的结果，所以万达商业能否获得高估值，要看其是否能找到给自己抬轿子的资金。”

根据上交所披露，万达商业2020上半年营收为172.75亿元，同比下降47.73%。其中主营业务收入为171.79亿元，同比下降47.7%；其他业务收入为9676.66万元，同比下降52.43%。

在盈利方面，2020年上半年其整体毛利率为72.2%，较上年同期上升14.5个百分点；主营业务毛利润上涨14.6个百分点至72.35%。净利润为63.9亿元，同比下降36.22%；归属母公司股东的净利润62.41亿元，同比下降34.2%。

“主营业务收入同比下降47.7%的原因为销售物业去化完成，2020年上半年无物业销售收入，受疫情影响，各业态收入均有减少。”万达商业方面表示。

万达商业方面还表示，2020年全年，剔除因减免超过40亿租金和物业费影响，预计净利润水平在146亿左右。

数据显示，截至2020年三季度末，万达商业共管理336个万达广场，可租面积3329万平方米。截至2020年底，万达商业持有已开业368座万达广场的管理经营业务。