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首开股份:成本上升拖累毛利率,三道红线全部踩中

来源:览富财经   2021-04-23 10:23:59

日前,首开股份(600376.SH)公布了2020年度业绩报告。难得可贵的是,首开股份2020年营收虽然略有下降,但归母净利润却实现了两位数的增长。不过,首开股份盈利指标并非都很出色,受成本上升影响,毛利率出现了回落。同时,由于“三道红线”全部踩中,未来在降杠杆方面也面临考验。

高地价拖累毛利率

虽然签约金额保持增长,但由于受到成本上升影响,毛利率出现回落。

根据首开股份2020年度财报数据显示,2020年,首开股份实现合约销售额1074.6亿元,同比增长6.0%;合约销售面积381.6万平方米,同比下降7.3%。其中,北京地区销售面积为129.9万平方米,占总销售面积的34.0%;京外地区销售面积为251.6万平方米,占总销售面积的66.0%,较2019年上升了1.4个百分点。

在克而瑞销售排行榜单中,2020年度首开股份以1015.0亿元的销售额(全口径),在全行业排名中位列第42位,较2019年度的39位下滑了3个名次。

或许是因为2020年的增速不是太明显,首开股份在确定2021年销售目标时,表现得非常克制。其对外表示,根据主要发展目标,2021年公司全部项目销售签约金额为1100亿元、并力争达到1200亿元,计划销售面积400万平方米。

相较于规模的增长,首开股份的盈利质量并未跟上。年报数据显示,2020年度,北京以外地区营业成本高达224.8亿元,同比增幅为40.7%。而北京以外地区毛利率仅为18.4%,纵然北京地区毛利率高达42.9%,但受其拖累,整体毛利率为27.7%,已下探至近年来的均值水平之下。

亿翰智库认为,京外较高的营业成本与首开股份早些年大手笔拿地有着极大的关系。例如,2011年首开于福州获取的香开新城项目,拿地溢价率为27.07%,平均楼面价为6807元/平方米,2020结转均价仅为4430元/平方米;2014年与广州获取的天宸原著项目,溢价率达40.55%,平均楼面价为16866元/平方米,2020结转均价仅为10014元/平方米。

当然,未来随着高价地不断被消化,预计首开股份收入和盈利指标或将逐渐恢复。但这需要时日。

三道红线全踩

从去年四季度以来,首开股份也在忙于“降档”,只是效果欠佳,目前仍旧三道红线全部踩中,属于“红档”房企,未来有息负债规模不得增加。

数据显示,虽然首开股份2020年短期有息负债增速平稳,但扣除受限货币资金及受监管的预售房款之后,其现金短债比仅为0.89,小于1倍的最低标准。另外,净负债率为178.56%,剔除预收账款的资产负债率为74.83%,“三道红线”均未达标,属于“红档”房企。在“三道红线”政策下,首开股份将不能新增有息负债,这在一定程度上不利于其规模扩张。

其实,首开股份也曾为“降档”做过努力。在2020年,首开股份经营性现金流入56亿元,较2019年大幅增长229.41%;在手现金达到356亿元,同比增长41%。同时,期末净负债率为180%,较2019年同期下降了20百分点;扣预资产负债率和现金短债比较2019年同期基本持平,没有进一步变差。

不过,首开股份新增融资额金额规模委实不小,这在很大程度上抵消了其在“降档”方面的努力。报告期内,首开股份累计新增融资共计523.38亿元,其中开发贷款150.24亿元,信托贷款110.72亿元,发债规模262.42亿元,累计归还各类筹资415.06亿元,净增融资规模108.32亿元。

总体来看,2020年,首开股份有息负债以长期借款为主,长期有息负债1079.3亿(以长期借款与应付债券之和计算),较2019年同比增长10.3%;短期有息负债259.5亿(以短期借款与一年内到期的非流动负债之和计算),较2019年基本持平。

虽然首开股份凭借国资背景,融资成本一直保持低位水平,但受限于“三道红线”,在降杠杆与发展之间,首开股份需要作出选择。2020年其融资成本为5.27%,有利于企业未来的发展。但“三道红线”指标均触线将限制未来首开股份的有息负债增速,降杠杆或是接下来首开股份的首要目标。

多长时间能够完成“降档”任务?中金公司给出的判断是:未来3年有望逐步实现“三道红线”指标达标。

投资已现降速迹象

而实际上,受“三道红线”限制,首开股份在投资方面不得不再次踩下“刹车”。

公开数据显示,2020年,首开股份新增土地21宗,规划计容建筑面积344.9万平方米,京内占比28.3%,京外占比71.7%。其实,首开股份在积极拓展京外土地储备布局的同时,拿地力度并不强,2020年的投销比为0.9。

此外,在2020年度,首开股份土地储备总建筑面积为3495.6万平方米,较2019年同期仅增长2.29%。

在拿地方式上,首开股份通过招拍挂、股权收购及联合拿地等多元化方式获取土地储备。一方面,能够降低市场进入难度,有助于首开拓展京外市场,扩大规模;另一方面,股权收购等方式能够有效降低拿地成本,在经历过高溢价拿地,利润空间承压的情况下,多元化拿地显得更为务实。

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