中国海外发展:保交楼对我们不是问题

焦点财经讯 耿宸斐 8月24日，中国海外发展召开2022年中期业绩沟通会，对房地产行业形势及公司策略进行交流。

中国海外发展董事主席颜建国：上半年，市场下行，我们的业绩承压。 TOP10 房企中，我们是第一家披露业绩。虽然其他同行上半年的成绩单都还没有公布，但是，对于主要经营指标保持行业领先，我们是有信心的。在房地产行业转折期，我们的利润率、利润额继续保持行业领先，财务稳健货量结构优，在当前市场疲弱的态势下，我们仍有力量保持较量的投资力度，确保公司的可持续发展，以巩固和扩大我们的相对优势。

我就形势与策略两个方面，与大家简要交流。关于市场形势。 我们总的看法是“长期乐观、短期承压”。长期乐观，主要来自于两方面的信心。

第一、我们对房地产下半场的市场空间有信心。 今年 3 月份的时候，在去年全年业绩发布的时候与大家交流的时候我说过，以去年 7 月份开始的房地产市场急速下降为标志，房地产市场应该进入了下半场。下半场，市场总量将下行，但仍将是一个规模巨大的市场。需求来自于多个方面，包括城市化率进一步提升、约 3 亿新市民的住房需求、超大城市与特大城市的人口聚集效应及改善需求、以及住房折旧与新建的动态平衡等。所以有效的需求继续存在，市场空间仍旧巨大，这是我们对房地产中长期市场很有信心的原因。

第二、 房地产下半场市场格局演化趋势我们认为对我们公司有利，我们有信心保持高质量发展。 房地产下半场将呈现“三个分化”的趋势。 一是市场分化：一二线和强三线城市将是主战场。二是行业分化：房地产行业正在经历大洗牌、大变革，房企的数量将大幅减少，行业集中度将显著提升。 三是企业分化：行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。“三个分化”对我们来说既是挑战，但更多的是机遇。

基于以上这两个判断，我们觉得从长期来看行业既有机会，中海又有优势，对未来，我们是有信心的。

关于短期市场形势。 目前， 房地产行业处于上下半场转换的阵痛期，短期市场承压。 短期市场走势，我们觉得主要取决于两个方面：一是取决于宏观经济的整体走势；二是取决于“出险房企”遇到困难的解决进度。 对于第一点，宏观经济整体走势，我们认为中国经济具有强大的韧性，我们相信，宏观经济企稳回升将推动房地产市场健康发展。同时对于第二点，出险企业遇到困难解决进度的问题，我们也看到了，针对“出险房企”遇到的问题，从中央到地方，从政府部门到企业主体，都在积极寻求解决方案。同时近期，更多的城市正在出台力度更大的政策措施，鼓励消费，助力市场回暖。所以总的来看，虽然市场短期承压，但我们对市场还是保持信心。上半年，我们的购地金额和与新增货值在全行业名列前茅，我们已经用投资表达了我们对未来的信心。

这是第一方面，关于对市场的看法。

第二、关于发展策略，房地产下半场是存量市场争夺战。当前及未来几年，全球经济的不确定性仍在增强， 我们的策略主要是三个“稳”字，三个层次的递增。

1、稳字当头，立于不败之地。 在不确定的市场形势下，我们首先是敬畏市场，稳字当头，让自己立于不败之地。中海发展的历史已经证明，坚持稳健的发展策略对公司长远发展是有利的、是对的。在“三条红线”没有实施之前，我们的财务指标就长期保持在“三条红线”之下。上半年，我们的资产负债率目前只59%坚持稳健经营，是我们长期的策略。所以第一点，我们不管怎么样，要保持公司能稳健经营下去、持续经营下去。

2、在稳的基础上，我们希望稳中有进，抓住危机中的机遇。行业大变局，有危也有机。在立于不败之地的基础上，我们要稳中求进，抓住危机中的机遇。一是抓住土地市场竞争强度降低的机遇，持续投入资源，进一步强化我们在主流城市的竞争优势，大幅提升主流城市的市场份额。上半年，我们的购地金额达 531亿元，新增货值约 1082 亿元。二是抓住行业洗牌的机遇，捕捉同业并购的机遇。上半年，我们在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权，并购投入超过 100 亿元。

3、从中长期来看，还是一个“稳”字，行稳致远，打造面向下半场的护城河，强化竞争优势。 我们将进一步加强传统竞争优势，让长板更长，这些优势包括我们历来有的财务稳健、资金充裕、业务布局合理、货量结构优质、融资成本低、 成本费用管控能力强、盈利能力强等优势。同时，面向下半场新的形势与新的客户需求，我们将聚焦业务、聚焦市场、聚焦管理资源，从战略、组织、人才、机制、文化五个方面，持续建强我们的核心竞争优势。

各位朋友，今年是公司上市 30 周年，历经多轮经济与房地产周期，我们持续稳健。面向未来，我们将继续坚守长期主义，推动公司的行稳致远。

提问： 颜主席好，管理层你们好！特别高兴看到公司上半年很稳健，应该讲业绩是很暖心的。颜主席强调中海“又好又快”发展，这四个字大家体会尤其深刻。我的问题是两个。第一，是公司对短期市场的观察和看法。最近看到很多城市有不少比较强有力的政策放松，实际的效果到底怎么样？公司在推货去化方面的实际感受如何？第二，公司讲到捕捉危机中的机会，我们相信对中海来说机会的赢面是最大，收并购这块特别请教一下管理层的看法，目前收并购市场，公司面临实际状况是怎么样的？从战略上对这块是不是有一定倾斜？谢谢！

中国海外发展董事局主席颜建国先生： 第一，关于短期市场。我们认为短期市场还是承压的。我们项目的客储量、到访量， 6月份是相当不错的。我们成交在 6 月份也创造了最好的销售纪录。但是 7、 8 月份是传统的销售淡季，也包括疫情及其他一些因素的影响，客访量相对较低，目前处于承压阶段。但是短期市场表现来看，不同城市存在的客储、成交也有一些点状的亮点。刚才，我也讲到，短期市场取决于两个因素影响，一是取决于宏观经济总体变化，第二季度宏观经济压力还是比较大，第三季度也在全力发展经济，我们对中国经济的韧性充满信心。第二点，取决于出险房企困难问题解决的进度。这些问题的解决， 对于市场树立信心、对消费者的信心是很重要的。

第二个问题，关于捕捉机会，收并购问题。 我们认为，投资就是投资，无论是在公开市场买地，还是并购，只是不同的路径，对我们来说，好项目是唯一的标准。 对于并购，我们仍然坚持选择主流城市、主流地段，坚守我们的投资回报刻度。符合我们投资标准的项目，我们都会深入研究，全力抓住机会。目前来看，我们新增土地储备或者投资工作，来自于公开市场的比例更大一些。因为当前市场下，土地市场的竞争在减弱，选择机会更多。并购的机会也不少，同行有些在卖资产，有些卖股权，我们都有大量接触。过程当中，大家对形势判断，对资产价格判断，需要一定时间、机会来达成交易。我们接触了大量的收并购项目，上半年，我们也完成了几单项目并购，并购金额超过 100 亿元。并购方面我们会继续捕捉机会。 未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。当然这取决于整体市场发展形势，我们仍将坚持以收定支、以销定投，在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。

中国海外发展行政总裁张智超：投资策略上，我们仍然是坚持聚焦三个主流，即主流城市、主流地段、主流产品，在这个原则下开展收并购。 到目前为止，我们筛选了 400-500 个项目，基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判。但目前符合“三个主流”的项目相对较少。我们也与一些金融机构、资产管理公司都在接触，寻找优质项目，一旦有机会，我们会寻求突破。另外，地方平台公司手头也有一些好项目，也会找我们这类优质头部企业来合作，我们相信机会还会不断涌现，我们会保持比较进取的姿态。谢谢！

提问： 各位管理层好！我有两个问题，第一，关于整个行业的。市场的信心还是很薄弱，颜总都说房地产进入了下半场。首先我想请问这个下半场到底有多长时间？您说下半场房地产总量要掉，要掉多长时间，如果要掉的话，掉到哪个位才会见底？我们也关注到主席报告讲中海是审慎乐观的，今年下半年是否有机会触底？第二个问题，上半年公司销售 1000 多亿，下半年我们有多少货值？尤其是政策面存在机会，管理层对下半年的销售是否更加乐观？谢谢！

中国海外发展董事局主席颜建国先生： 第一个问题，关于行业下半场的精准定义，很难，下半场的市场总量有多少，这些很难定量回答。从定性方面，我们自己有一些研究，也关注到一些专家的研究，比如总量问题，去年 18 万亿，大家觉得 10 万亿左右对下半场可能是合理的。前面讲到了，这些需求包括数亿新市民的需求，包括中心城市的聚焦效应与改善型需求，房屋折旧与新造的动态平衡。中国人口基数大、市场存量巨大，很多房子到了一定年限，需要改造新造，如果每年置换 2%，都是一个规模巨大的量， 未来房地产行业还是一个很庞大的行业，是一个好行业，是一个可以长期坚持的行业。 从美国房地产发展历程可以看到，房地产发展高峰后会下降，但是下降没有那么快，仍旧维持很庞大的量。

当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。 行业重整完了，进入下半场，市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段，进入另外一个平衡。 当前这个转换期需要多长时间，取决于多方面的因素。总的来看，对中长期市场，我们是有信心的。经过转换期以后，中国经济发展韧劲、中国人口城市化率还在进一步上升，中心城市进一步聚集等等，这些要素会进一步发挥作用。所以，对于中长期市场，我们是乐观的，有信心的。

中国海外发展行政总裁张智超： 上半年最难的是 1-4 月份，全国商品房销售同比下降幅度比较大。 5、 6 月份有所收窄，特别是 6 月份明显收窄。在这种情况下，我们的销售跑赢了大市。上半年，我们自身的销售下探了 28%，我们所在城市的总销售下探约 42%。与 TOP10 同行的销售平均水平相比，我们的销售降幅也是更低的，处于比较优势扩大的状态。另外，我们并没有采用降价促销来推高销售，我们仍然有能力为公司长期高质量发展做好保障。

我们在手货量非常充沛，货量结构和分布来看也是非常优异，一线城市和强二线总货值占 94%。此外，我们下半年的货量，从销售的确定性、回报的确定性更强。去年下半年我们土地获取量比较集中，这些货量大概 7 成多今年会推售，所以下半年总体经营上会更加积极主动。谢谢！

提问： 有两个问题，第一，关于毛利。今年上半年公司毛利率 23.5%，毛利率相比同行是偏高的。 请问现在还没有结算的销售里面，平均毛利是什么水平？今年上半年买的地，毛利的情况又是怎么样？第二，关于商业， 因为疫情的影响， 中海减免租金的情况大概是怎么样？未来几年都有挺多新开业商场、写字楼，总的租金收入方面有没有一个指引？

中国海外发展副总裁郭光辉先生： 关于毛利率，今年上半年我们是 23.5%， 23.5%水平依然保持行业比较好的水平，也是比较高的水平。您刚才说到上半年销售毛利率水平与在售的相比，从测算来看，基本相当。去年下半年买的地，今年陆续开盘，这些土地的整体回报率水平都达到了预期。 我们一直更看重净利润率，净利润率更能反映一个企业综合管理能力，比如说投资精准、成本管控、精益建造等，我们的融资成本低、管理费用、行销费用低，这些都会增厚我们的利润。 我们相信，通过我们自身努力，通过我们全方位精细化管理，我们的利润率依然能够在行业保持引领水平。谢谢！

中国海外发展助理总裁王林林： 感谢对中海商业的关注。公司着眼于资产长期稳定经营、可持续资产回报。我们将租户视为我们长期重要资源，以实现公司与租户长期共同成长。在上半年复杂多变外部环境下，我们积极主动采取一系列帮扶措施，缓解租户经营压力，维持租户经营稳定。截至 2022 年中期，中海商业旗下已经全部完成了租金减免方案的确定，有针对性推出租户帮扶减免工作，恪尽企业社会责任。总体方案是针对小微、个体工商户进行部分减免， 减免标准从 3 个月到 6 个月来执行。目前来看，减租总额占集团总体营收比例较低，对商业增幅预期带来一定影响。此外，我们得益于均衡的写字楼+购物中心双重资产结构，成熟的资本运营，在上半年充满挑战环境下，写字楼租金收入稳中有升，购物中心收入逆势增长，实现半年整体收入持续增长。同时，随着新项目入市，也将进一步支撑公司的租金收入。对于商业收入的增长安排，我们也会保持策略敏捷，拥抱不确定性的变化，我们依然按照目标铺排我们工作计划和任务。谢谢！

提问： 有两个问题。第一个问题，保交楼成为行业新的热点，想问一下公司如何看待保交楼对整个行业的影响？第二个问题，关于房地产发展的新模式，管理层有什么看法可以跟我们分享？谢谢！

中国海外发展行政总裁张智超： 保交楼是保民生、保社会稳定的重要政策要求。目前市场上部分项目出现了状况，但不是普遍问题，只是点状在部分城市、部分项目上存在。中央要求地方政府压实责任，牵头处理好相关保交楼工作。我们看到，各地政府也加强了预售资金监管，相关地方成立纾困基金等手段来解决保交楼的问题，取得了一定的效果。同时，因为保交楼事件的影响，推动消费者倾向于选择经营稳健、实力雄厚、信用好的企业，从我们项目的客户来访、销售过程中能明显感受到这一点。我们能够百分之百交楼，消费者有信心。我们上半年实现了 100%的高品质交付，其中还有 1/3 实现了提前交付， 在当前形势下，保交楼对我们不是问题，反而是一个竞争优势。 谢谢！

中国海外发展董事局主席颜建国先生：关于行业发展模式问题。目前行业正处在上下半场转换期，很多未来形势在这个转换期会不断明朗，总的来看， 有三个趋势是很明显的。第一，房地产企业的专业化程度会越来越高，业务更加聚焦。前几年，很多企业在讲房地产转型、多元化，很多同行也做了很多的多元化探索，但一个周期下来，都在回归主业。未来，我相信房地产企业会更加专业化、更加聚焦。做住宅还是做住宅，做商业的做商业，跨界多元化的会越做越少。

第二，房企的规模发展会分化，投资策略上更加聚焦。 目前的市场，房地产企业积极主动投资的区域、城市聚焦的特征已经很明显。全国性房地产公司会减少，区域级房地产公司会不断诞生，大家各有各自的定位。

第三，房企在财务方面一定会更加谨慎、稳健，杠杆率会控制在适当程度。 最近一段时间的行业教训是深刻的，杠杆太高、表外资产等等，都会给企业经营带来巨大压力。新的模式下，房企一定会保持一个合理负债比例。同时， 企业加强内控管理，精细化管理能力成为下半场很重要竞争能力。

总的来看，短期内，房地产行业的利润率还会承压，但总的来看，我们估计房地行业的平均利润率仍然会高于社会平均利润水平，高于一般企业的利润率水平，因为房地产是资金密集型行业，一定程度风险较高，对应的回报率也会相对较高。我相信，房地产下半场，房地产企业从战略上、策略上以及公司经营管理方面都会有新的面貌出现。谢谢！

提问： 我们之前也测算过公司现金流比很多同行更强，原因是因为中海布局更多在高线城市，财务也是非常稳健。基于这个背景，我想问一下关于公司战略，除了传统住宅开发赛道以外，其他赛道如何做，可不可以也跟我们分享一下。比如说商业地产，包括租赁住房，物流地产、代建等，这些方面计划是怎么样的？谢谢！

中国海外发展主席颜建国先生： 我们从战略上定义了今天、明天、后天的产业。住宅开发是今天的产业，我们将 90%以上资源用于住宅开发；商业是明天的业务，我们投入 7-8%左右的资源；养老、供应链管理等作为后天的业务，投入约 1-2%的资源。这些年，我们一直按这一战略原则投资布局。大致来看，住宅开发是我们的基石业务，主要资源聚焦于此。明天业务方面，近两年的投入在加大，新项目加速入市。中海商业今年在疫情的情况下，租金减免的情况下，上半年实现商业收入提升 6.2%。我们对商业完成规划目标有信心。后天产业，包括物流、养老、供应链管理等，这些整体占比很少，目前我们仍然是在储备能量，积累经验。我们也相信，比如养老产业，未来一定会有很大的发展机会。但我们为什么把它定义成后天产业？因为从今天来看，这些产业目前的回报不高，商业模式还不成熟。但随着中国进入老年社会，养老观念的养成，付费能力的提升，未来，市场化养老产业可能有一个爆发期，但当下还需要一段时间来培育。 我们一贯首先是稳字当头，然后才是稳中有进。 目前阶段，这些新业务不会投入太多资源，主要是学习、培育、蓄力，平衡好新业务与基石业务的关系， 让公司今天走得更稳，明天走得更快，后天走得又快又稳又好。谢谢！