“六力模型”看年报|越秀地产跻身“千亿俱乐部”！打通“资金+信用+资源”命脉

编者按：又到一年财报季。2021年，受到疫情、宏观经济以及政策调控等多重因素影响，不少上市房企的年报数据出现了明显的负增长；但与此同时，也有不少房企在城市更新、乡村振兴、保障性住房、医养地产等方面进行了有益的探索与尝试。金融界上市公司研究院于2019年提出“金融界房地产上市公司六力评价模型”，从责任回报力、战略前瞻力、财务稳健力、运营管理力、产品服务力、数智驱动力(行情838275,诊股)六大维度对房地产上市企业的综合竞争力进行评价，受到行业内广泛认可。今年，在数据和模型算法更新的基础上，利用“六力模型”对今年的房地产上市企业年报进行观察与分析，希望能够从一个个年报数字、一场场业绩说明会、一个个当家人的对话中，找到打开房地产困局的密码，为行业带来展现一个更加舒展宏阔的增长空间。

得益于独特的竞争优势，越秀地产（00123.HK）在2021年销售规模跃升千亿级大关，不仅顺利完成2020年初设定的目标，而且营业收入与核心净利润实现正增长，为实现公司“十四五”战略规划奠定了良好开局。

依据“金融界房地产上市公司六力评价模型”，越秀地产作为越秀集团在香港资本市场的旗舰企业，联合越秀服务、越秀房托共同形成“三位一体”的资本运作闭环，既开创了“商住并举”战略模式，又打通了“资金+信用+资源”的整体渠道，体现出其在在财务稳健力、战略前瞻力以及运营管理力方面具有明显的竞争优势。

面对挑战与机会并存的2022年，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在公司业绩说明会上表示，随着中国经济进一步复苏，以及地产行业的发展思路与模式越来越清晰，公司有信心在完成2022年1235亿元合同销售目标的同时，继续保持稳健发展的步伐。

业绩基础：精准营销策略拉动全年销售额过千亿 营业收入增长24%

2021年，越秀地产紧绕“优化结构开新局，强化能力提质量”的年度工作主题，坚持防疫和经营两手抓，持续实现经营业绩稳健增长。2021年，越秀地产录得合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为人民币1,151.5亿元，同比上升20.2%；合同销售面积约为418万平方米，同比上升10.1%。根据克尔瑞2021中国房地产企业销售额榜单，越秀地产排名第37名，较2020年上升了9名。

从利润指标来看，2021年，越秀地产实现营业收入约573.8亿元，同比上升24.1%；核心净利润约为41.5亿元，同比上升3.2%。

制图：金融界上市公司研究院 数据来源：Choice

2021年，全国地产市场整体偏弱，特别是进入三季度后全国销售出现明显下滑，四季度负增长速度扩大，因此对不少房地产销售企业的整体业绩带来一定压力。 越秀地产表示，公司积极应对市场调整，持续加强线上、线下融合营销力度，制定了“一城一策”和“一项目一策”的精准营销策略，由此实现全年合同销售的快速增长，合同销售增速在行业中名列前茅。

从销售布局来看，越秀地产大力所依托的核心区域——大湾区以及华东华中地区在2021年仍然表现出较强的经济活力与住房购买力。数据显示，越秀地产在粤港澳大湾区实现合同销售额713.7亿元。其中，越秀地产的大本营广州的贡献度最大，实现合同销售额606亿元，占全部销售额的约52.63%。

此外，越秀地产在华东、华中的销售额快速扩大。2021年，华东地区实现合同销售额259.3亿元，同比上升30.1%；华中地区合同销售额101.7亿元，同比上升48.6%。

财务稳健力：连续两年三道红线全部绿档 资金成本持续下降至4.26%

2021年，房地产市场发生了多起企业财务暴雷事件，与此同时，国家有关部门持续收紧对地产企业的资金监管政策，“三道红线”成为决定房企存活的生死线。在这方面，作为依托国有控股股东背景的越秀地产具有较为明显的优势。

数据显示，截至2021年底，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.1%、47.1%和1.36倍，连续第二年符合“三道红线”全部“绿档”达标。

在铸就债务安全“堤坝”的同时，越秀地产还以稳健的风格保证资金的充足。截至2021年底，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额约为405亿元，较当年初上升8.6%。

与此同时，越秀地产的另一大优势——资金成本持续下降，其多元融资渠道和方式成为在这个资本寒冬里最好的“防寒衣”。2021年，越秀地产实现境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本创越秀地产境外发债的历史新低；于境内成功发行公司债人民币60亿元，平均票面利率为3.29%。越秀地产平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。越秀地产继续保持穆迪和惠誉投资级信用评级，展望“稳定”。

越秀地产财务总监兼执行董事陈静称，从目前情况看，融资环境对国企比较有利，公司也与境内外的金融机构有良好的互动；未来会根据实际情况和机会去置换过去融资成本较高的资金，强化资金管理，持续降低融资成本。

运营管理力：TOD业务贡献超一成土储 积极开拓外省TOD项目

越秀地产是广东省国资委所属的综合地产开发企业，其于2019年引入广州地铁成为战略股东之后，开启了双方在房地产、金融、大交通等多个领域的深度合作模式。

经过两年多的运作，越秀地产成功分拆了具有特色业务模式——轨交物业的越秀服务在香港联交所挂牌上市，越秀地产作为大股东持有越秀服务的66.9%股权，并增加了一个资本运作平台；与此同时，越秀地产成功向越秀房托（00405.HK）出售广州越秀金融大厦，实现了越秀地产与越秀房托“双平台”互动模式常态化。

以TOD项目为例。对于房企来说，TOD项目的优势在于较低的参与价格和较高的综合溢价空间，同时也意味着对房企综合规划和开发能力的较高要求。

从上面的销售和营收增长曲线图里可以看到，从2019年广州地铁入驻后越秀地产的发展速度也随之提升。TOD项目模式不仅是其销售收入的重要来源，而且还为越秀地产贡献了超过一成的土地储备。

数据显示，2021年，越秀地产TOD物业项目全年共实现合同销售金额约人民币178.7亿元，同比上升5.1%，其中，星图TOD实现35.0亿元、星瀚TOD实现40.0亿元、星汇城TOD实现45.9亿元。

2021年内，越秀地产成功获取广州星航（广州黄埔庙头）一个TOD物业项目，新增TOD物业项目土地储备21万平方米。截至2021年12月31日，越秀地产共拥有6个TOD物业项目，总土地储备达到376万平方米，约占越秀地产大湾区土地储备的25.2%和总土地储备的13.9%。

依托广州地铁，越秀地产在获得TOD项目方面有着天然的优势，同时随着广州地铁未来在其他城市的拓展，越秀地产也有机会能够将这一模式顺利复制。林昭远在业绩会上表示，目前行业内对TOD项目能够有开发能力的企业确实还不算太多，这意味着竞争没有那么激烈，这也让越秀有在这个领域立足的优势。林昭远表示，TOD开发是越秀地产“十四五”目标中的一个重要构成，未来将不遗余力探索与拓展广州以外的TOD项目。

战略前瞻力：“6+1”增储模式成效显著 2021新增土储超半数为非公开竞争模式

土地储备是房地产企业的战略生命线。2021年土地市场风云变幻，传统的供地模式受到挑战，不少企业积极探索多元化拿地。在这方面，越秀地产充分运用“6+1”多元化、特色化增储模式，收获了较好的效果。

截至2021年12月31日，越秀地产在全国战略布局29个城市，总土地储备约为2,711万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约55.0%。

越秀地产表示，公司积极研究土地出让政策的变化和带来的影响，加强对当地市场的研究，制定相应的投资策略，以合理的价格分别于广州、佛山、东莞、中山、上海、杭州、苏州、南通、南京、宁波、武汉、襄阳、长沙、郴州、北京、重庆、西安、毕节共18个城市新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米，其中约56%通过非公开竞争模式获取， TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%、9.3%。

光大证券(行情601788,诊股)曾经在此前的研报中指出，多元增储方式是越秀地产最为显著的优势之一。通过这一模式，越秀地产不仅缓和了公开市场拿地利润率下行的问题，而且有利于外拓其他潜力城市，分散风险。

在区域布局方面，越秀地产持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东区域、华中区域、北方区域及西南区域，新进入北京、上海、宁波、南通、东莞、西安、毕节、郴州8个重要城市，实现一线城市全覆盖。

当前不少民营房企正在努力通过剥离资产解决流动性危机问题，市场上将增加许多受并购增储的方式。作为广州市属国企，越秀地产未来在的收并购机遇也备受市场关注。据公司副董事长、执行董事兼总经理林峰在业绩说明会上的表态，2022年公司拿地资金的预算为457亿元，涵盖公开市场、城市运营，以及其他收并购方式。

林昭远表示，公司资金充足，也一直在接触、洽谈和研究。“如果有好的机会，资金不是问题。”

展望未来：2022去化率达到58%即可实现年度目标 继续实施“运营+金融”双平台互动

展望2022年，“房住不炒”和“因城施策”的总基调不变，保持房地产场的良性循和健康发展是对行业的基本判断，同时预计调控政策仍然将支持居民自住及改善性购房需求，房地产市场性的合理需求将持续得到支持。

林昭远表示，在这样的整体形势下，对越秀地产是积极有利的。将今年的销售增长率定在7%，是根据今年的货值情况、供货情况以及去化率来铺排，今年可售资源约2146亿元，这意味着，整体去化率达到58%，就能实现1235亿的销售目标。

林昭远表示，2022年整体投资上，越秀地产仍将基于现金流管理需要以销定投，坚持风险收益相匹配的原则；在销售端则坚持“一城一策”“一项目一策”，保销售、保回款，达成今年的销售目标；同时在财务上保持财务健康，继续确保三道红线全部“绿档”达标。

“未来越秀地产将以‘精益管理’和打造‘新能力、新机制和新文化(行情300336,诊股)’为新的发展目标和驱动力，立足湾区和长三角，实施‘运营+金融化’双平台互动，保持财务稳定，坚持实现风险收益的相匹配。”林昭远说。