再下6块地，刚豪掷184亿元拿下11宗地的滨江还要买多少地

滨江又捡便宜了，这次是从阳光城（000671.SZ）手里接下了6块地。

5月6日晚间，阳光城(000671.SZ)公告称，拟将持有100%权益的杭州高光置业有限公司（以下简称“杭州高光置业”）转让给滨江集团（002244.SZ）旗下子公司杭州缤慕企业管理有限公司（以下简称“缤慕公司”），代价不超过57亿元。公告显示，杭州高光置业拥有的主要资产为浙江省永康市经济开发区六宗地块的国有建设用地使用权。

去年7月，阳光城斥资61.45亿元从当地政府手里拿下这6宗地块，合计建筑面积超过85万平米。除了比拿地价便宜了4个亿，算下来，滨江是以不到7000元的楼面单价买下了这个项目，而链家数据显示，当地的新房均价为2万元左右，二手房均价为23000元左右。

三成新增地块由收购而来

早在4月30日的公告中，滨江集团就解释了上述操作的原因，即为顺利推进永康众泰小镇项目的开发建设。彼时，阳光城在收购这个项目时称，“以上项目均位于浙江省永康市核心区位，已具备直接开发资质”“本次收购项目质地优良，估值合理，无重大法律瑕疵，本次交易完成后，公司将补充公司浙江大区房地产项目储备资源，并可以快速实现销售，助力公司进一步实现发展”。

而滨江在永康还有好几块地，亦是收购得来。2021年6月，有投资者向滨江集团提问，“公司最近激进拿地，未来预期收益不会很理想。”随后，滨江集团表示将通过招拍挂、住宅+产业勾地以及收并购等多样化的拿地方式来提升整体利润率水平。

滨江集团确实也在加速收并购的步伐。据滨江集团年报显示，2021年，滨江集团新增土地储备项目38个，其中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

梳理这38宗地的取得方式，有11块地由并购得来，土地面积为635376平方米，权益对价为60.47亿。也就是说，去年滨江新增的地中有近三成都是并购来的，其中还不乏从上市房企手中“捡漏”而来。如去年11月初，滨江集团斥资6.38亿元将之前和融创合作的两个项目各50%的股权收回，融创退出。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析认为，滨江收购土地项目多，既反映出滨江自身资金状况较为良好，也进一步体现出其扩储方式的多元化，对土地端的储备需求可谓之多。

债务攀升

值得注意的是，就在4月29日，滨江集团公告称，为全资子公司缤慕公司提供33.79亿元担保。此前银柿财经曾报道，在2022年的前20天里，滨江集团已为子公司陆续提请了合计177亿元的对外新增担保额度（详情请见《滨江集团又要为子公司担保，2022年前20天新增担保额度达177亿》）。而本次滨江集团对缤慕公司的担保额度正是包括在这177亿中。

滨江集团公告还显示，截至4月30日，公司及控股子公司对外担保总额为204.3亿元，占公司最近一期经审计净资产的 99.28%。相比2020年底101.95%的占比，这一数据有所下降。彼时，因为利率更低、程序相对简单、降低成本费用等问题，房企扎堆担保融资。有专家担忧，担保融资过高会加剧母公司的风险。

按同花顺iFinD证监会行业分类，基于2021年年报披露数据，50家房地产开发企业中，对外担保总额占净资产比例超过100%的有12家，滨江集团则以95.73%的占比排在第13位。

融资余额方面，2021年末，滨江集团融资余额数据为457.62亿元，同比增加9.06%。融资成本方面，2019年综合融资利率是5.6%，2020年为5.2%，2021年则降至4.9%。整体而言，滨江集团的融资成本在下降，但融资余额仍呈增长趋势。

与此同时，滨江集团2021年年报显示，报告期内扣除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%，现金短债比为1.51倍。按“三道红线”指标来看，滨江集团为绿档。不过，此前天风证券曾指出，即使按“三道红线”进行管控，也难以完全限制房企债务融资。无论是通过少数股东权益进行明股实债融资，还是将债务放到表外，这些现象都可能加剧。

而自2018年以来，滨江集团的少数股东权益数据激增。2018年至2021年，滨江集团的少数股东权益分别为40.53亿元、58.45亿元、96.75亿元、168.07亿元。但同一时间段，滨江集团的少数股东损益分别为19.35亿元、23.41亿元、12.2亿元、18.94亿元。

楼市寒冬的当下，债务攀升的滨江扩张步伐也未曾停下。而对于众多房企避而不谈的2022年销售目标，滨江集团定下的数字是1500亿元-1600亿元。为了完成这一目标，滨江集团还要买下多少地块，银柿财经也将持续关注。