珠江投资豪掷逾200亿高调拿地 联合资信近期提示"有集中偿付压力"

随着最新跟踪信用评级公告公布，广东珠江投资股份有限公司（下称"珠江投资"）风险的冰山一角开始浮现。

联合资信研报显示，珠江投资面临一定的集中偿付压力，对外担保规模大，有一定的负债风险；并指出公司旗下的珠江人寿"不动产投资规模较高，偿付能力不足"。

在此之前，珠江投资丝毫不掩饰自己对规模的渴望。

今年2月，珠江投资拿下海珠区旧改项目，这宗项目总投资约229亿元。几乎同时，公司还入股了广汽蔚来。而今，关于其资金链承压的消息也在市场上有所流传。

与此同时，珠江投资与子公司正陷入商品房预售合同纠纷、行政处罚，以及各种法律强制执行之中。

面临集中偿付压力

机构研报提示风险之前不久，珠江投资仍在拿地。今年4月26日，公司以总价21.7亿元竞得广州增城区地块。5月27日，又以6.16亿元竞得宁波1宗商住用地，溢价率27.8%。

除了在地产业务上崭露头角，珠江投资还进军新能源汽车领域。

今年年初，广汽集团(行情601238,诊股)宣布广汽蔚来引入战略投资者——珠江投资集团旗下的珠投智能。目前，珠投智能以68.56%的持股，成为广汽蔚来大股东。据乐居财经报道，双方合作首期投入30亿元，后续投资超过100亿元。

新能源汽车和地产开发，无疑都耗资不菲。珠江投资公布的最新一期财报为2020年三季报，截至报告期末，公司一年内到期的负债有约140亿元，货币资金为173亿元，资产负债率为72%.

联合资信近期发表研报称："珠江投资面临一定的集中偿付压力等问题。公司预付款项和其他应收款规模大，对资金形成占用；资产受限、投资房地产评估增值率较高，面临公允价值波动风险；对外担保规模大，有一定的负债风险。"

该机构还关注到珠江投资土地储备中工业和仓储用地占比依然较大，在建和城市更新项目尚需投资规模较大。以北京为例，珠江投资在建项目达到十多个，其中北京金路项目是仓储性质，张家湾项目、永乐开发区项目是工业性质，马驹桥则是仓储性质，房山西潞北三村改造项目为集体土地改造项目。

无独有偶，联合资信在今年7月的跟踪信用评级公告中，下调了珠江投资控股的珠江人寿长期信用等级。本次降级的原因是"珠江人寿不动产投资规模较高、关联交易规模待压降、核心偿付能力不足、股权质押比例较高等"。

那么，子公司债务评级下调背后，与珠江投资有无联系？公司如何看待和应对上述风险或者压力？《投资者网》对此向公司方面求证，并通过微博、邮件、电话等多渠道联系董事会成员，但在等待多日后，仍未获得任何形式的答复。

庞大产业与多元化

实际上，在被联合资信提示风险之前，珠江投资今年还多次发债遇阻，出现不少"折价"发行，如2月19日发行的公司债，原本发行规模为40亿元，但最终只发行了16.9亿元，发行规模还不到一半。

3月12日，珠江投资23亿公司债，最终发行10.03亿，票面利率7.5%。而早在去年10月19日，公司原计划发行规模为10亿元的公司债，最终也只发行了5.5亿元。

不仅如此，公司在股权转让方面也不算顺利。2月5日，珠江投资在西南联合产权交易挂牌转让成都珠江润景地产33%股权，底价9.5亿元。珠江润景2020年营收1447万元，净利润亏损约1.11亿元。

企查查最新数据显示，珠江润景目前大股东仍是珠江投资。也就是说，挂牌半年之后，该资产仍未转让。

尽管融资方面出现一些阻碍，珠江投资仍热衷于股权投资，不知其底气是否源于其庞大的家族产业。

公开资料显示，珠江投资由朱孟依创立于1993年；几乎同一时间，朱孟依创立了合生创展，后者成为第一批"华南五虎"之一。

经过多年的发展，珠江投资业务已由广州拓展至全国，项目主要分布在京津地区、长三角地区和珠三角地区及成都、西安等地区，开发产品涵盖住宅、公寓式酒店、酒店式公寓、别墅、大型购物中心、会展中心、星级酒店、写字楼、商业街及工业厂房等多种类型，形成一二级联动的开发模式。

据克而瑞数据，2020年，珠江投资总土储建筑面积1903.7万平方米，在行业内排名第49位。而公司对外披露资料显示，加上旧改规划土地，公司土储面积达9248万平方米，在行业内可以排到前十位。

值得一提的是，珠江投资的多数土地储备获取时间在2010年之前，获取时间较早，主要通过协议出让形式取得，成本较低。直到近几年，公司才又开始陆续新增土地储备。

与之形成对比，珠江投资销售额直到2019年才开始有突破，达到141.7亿元；2020年超250亿元，尽管同比增长76.7%，但尚无法跻身地产百强行列，在行业内排名107位。今年前7月，公司销售额达171.9亿元，行业排名109位。

至于珠江投资为何"惜售"，集团总裁王晞接受媒体采访时表示："基于基础性地产，珠江投资将商业运营、教育医疗、健康养老、科技文创等多个领域相关产业与地产进行有机结合；精细化地去发掘客户细分需求，才会有未来的市场。"

法律纠纷与行政处罚

庞大的资产链，给珠江投资带来了一些管理难题。根据中国裁判文书网，珠江现代产投（珠江投资持股80%）已被法院列为失信被执行企业。

除此之外，北京珠江、珠江京津、珠江工程、江门珠江、从化珠江、珠江房地产开发中心因未按时履行法律义务，今年均被法院强制执行，案由为商品房销售合同纠纷、建设工程合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、承揽合同纠纷、金融借款合同纠纷等。

集团本身也难以独善其身。7月30日，公司遭华谊兄弟(行情300027,诊股)起诉，案由系股权转让纠纷。8月5日海风文化状告珠江投资，案由为承揽合同纠纷。

企查查显示，公司被多名业主诉至广州市白云区人民法院，案由为房屋买卖合同纠纷。涉司法案件282起，未履行总金额115万元；有裁判文书记录174条，案件总金额为3624万元，企业作为被告的文书占比55.5%，涉案案由为商品房预售合同纠纷的案件最多。

除法律诉讼之外，公司还面临着一些行政处罚问题。如在今年7月，宝坻区御景家园违规销售被曝光，开发商系珠江投资旗下控股的子公司；同样在今年，珠江侨都因未取得建设工程施工许可证开工，受到行政处罚。

2020年及2021年，珠江工程因施工存在安全漏洞遭监管，被行政处罚多次；珠江物业也曾因市容环境卫生管理受到行政处罚。

珠江投资为何会出现上述诸多法律纠纷和行政处罚？在此背景下又为何仍要加大扩张？因公司方面对此并未置评，诸多问题的答案只能拭目以待。