4月商办运营商发展报告·观点月度指数

观点指数 4月，全国商办市场整体状况趋好，办公楼竣工面积累计增长相比上月加快，市场去化继续面临一定考验。重点一二线城市租金也基本维持在正常区间，部分城市租金环比实现上升。

随着国内经济的发展，越来越多产业利好政策陆续出台，写字楼市场的主要支柱产业将持续健康发展，为租赁市场创造更大需求。

大宗交易方面，近期知名企业租赁大面积物业，用于总部和运营中心，这一趋势在月内得到延续。

商办运营商方面，月内大动作不多，但在项目运营和发展上不乏亮点，继续凭借运营能力和新增项目作为业绩增长的保障。

中海华润表现突出，后续项目供应充足

目前，国内重点商办运营商在提升运营能力的同时，也在积极寻觅拓展优质项目的机遇。如中海商业深耕东北三省商业市场，目前成效显著。

成熟期项目沈阳中海国际中心自2016年正式交付运营以来，在集合片区产业布局规划、特色楼宇政策强势引导之下，吸引诸如建筑业、金融业、通讯业等多家名企入驻，实现95%出租率，这一成绩稳居沈阳写字楼市场首列。

此外，中海旗下宁波中海大厦已经入市，成为继上海、南京、苏州外，华东拓展的第四个城市。

收入结构上，2020年中海写字楼收入中，来自北京的项目占比最多，其次是上海，两者合计超过其所有城市，体现优先布局一线城市商办物业的优势。

未来，中海商业将维持稳定的项目入市节奏。据观点指数了解，其预计2021年入市6栋写字楼，2022年开业7栋写字楼，实现每年数十万平方米的新增体量。项目布局上，除北京、上海等一线城市外，南京、武汉、沈阳、合肥、宁波等二线城市也有新项目。

与中海商业不同，华润万象生活在管项目主要为华润置地自持，此外还有第三方外拓。其中，自持部分优质物业较多，且均分布于一二线城市，除抗风险能力强外，资产价值稳定，后续的业绩增长潜力较大。

除在营项目外，华润万象生活项目储备充足。据华润置地2020年报数据显示，写字楼在营面积127.8万平方米，在建和拟建写字楼面积为162.9万平方米。在华润置地的加持和以及自身积极外拓之下，未来华润万象生活的规模增长有所保障。

商办市场向好趋势不改，物业日益标准化

项目开发和完成上，月内录得办公楼新开工面积累计值1269.78万平方米，累计增长为-7.3%，增速环比上月有所减弱。

竣工面积方面，月内累计增长值为757.09万平方米，累计增长为7.6%，相比上月增速加快。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

开发投资和销售端也继续保持增长，其中，办公楼开发投资额上，月内录得1694.26亿元，累计增长为10.8%；而办公楼销售则录得1164.47亿元，累计增长为31.9%。

虽然两项数据的增速环比上月均有所下降，但整体上升趋势不改。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

重点一二线城市租金总体稳定，一线城市中，北京、上海环比微升，广州、深圳则有所下降，广州下降幅度相对而言较大，环比下降-3.58%。

其余二线城市，整体维稳，虽部分城市环比有所下降，但幅度较小，均在1%以内。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

市场趋势上，可以看到商办物业日益标准化。目前全国的商办物业存在评级标准缺失、总体品质不高、物业服务专业性待提高等问题，但今年以来部分城市的相关组织推出了商办物业的相关标准。

月内，昆明市楼宇经济促进会发布《昆明市商务楼宇等级评定要求》团体标准，为云南首个商务楼宇等级评定标准，此前广州相关组织也推出了相关评级标准。这些标准化方案一定意义上将推动商办物业的健康可持续发展。

此外，各地政府也在推进城市区域的打造，明确区域发展定位，吸引相关企业入驻，这对区域内的商办物业租赁起到很好的推动作用。

月内，上海市临港新片区举行了数字经济发展专题推介活动，启动新建住宅和商务楼宇FTTR布线标准试点，着力打造临港新片区成为具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，有利于提升区域经济活力和竞争力，利好商办租赁行业发展。

大宗交易自用为主， 新项目发展定位契合区域经济

月内，上海商办资产交易依然活跃，买方企业收购多用于自用，部分作为营运中心。

近日，特步国际控股有限公司全资附属公司上海特步体育用品有限公司拟以4.64亿元收购1宗上海物业。据了解，该写字楼物业单价约为4万/平方米。买方表示，该项目将作为其新的上海营运中心。

同样，上海复旦微电子集团股份有限公司以约2.09亿元向独立第三者收购了上海一项商业物业，作为集团办公室。

除购置商办物业用于自用外，还有企业通过股权收购方式收购标的公司，标的企业与锦和商业主营业务类似，主营承租运营，合计通过承租运营模式经营17个物业项目，合计约8.4万平方米，项目地处上海市区中环线内及沿线，业态包括办公、商业和部分公寓。

除一线城市外，二线城市的物业也受到金融机构关注。月内大唐西市发布公告，正与潜在买方就可能出售西安市莲湖区大唐西市两幢办公大楼及商业区若干部分处于深入磋商阶段。据透露，潜在买方分别为一家中国国家股份制商业银行的分行及一家国有金融机构。

企业项目发展方面，时代商业旗下时代E-PARK（天河）二期举行开业仪式。此前的时代E-PARK（天河）一期有超过200家企业入驻，实现超过85%的智能创新产业聚合度，2020年疫情下逆市而上，出租率近100%。

此次开业的项目在产品标准、配套服务、园林环境和产业孵化上进行升级，总建面约27万平方米，定位为国家级示范性产业园区，投资超过7.5亿元，由3栋甲级写字楼高层和3栋创意办公独栋组成，计划于7月交付。

此外，企业项目的产业定位和区域发展的关联也愈发紧密。数据显示，深圳前海世茂大厦现吸引了如毕马威、珍爱网中国区总部、华润元大基金等知名企业入驻，明确其 "科技+金融"为核心的产业定位。