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“激进”卓越的杠杆游戏 | 深读

来源:焦点财经   2021-05-15 09:22:50

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

近几天,围绕拿地与退地传闻,卓越俨然成为了行业“顶流”。

北京首批集中供地第一阶段结束,令人意外的是,长期深耕粤港澳大湾区的卓越,成为了本次竞拍的“黑马”,联合首开、中交等合作伙伴,一口气收入了4宗地,总地价超过187亿元。

并且,这四宗土地全部触达了土地合理价格上限,附加高比例的政府持有产权份额且需配建面积不小的公租房。

在北京的土拍“血拼”中脱颖而出,让素来低调的卓越备受市场关注。然而,土地拍卖一结束,卓越欲“退地”的传闻即甚嚣尘上。传言称,除了单独拿下的金盏地块外,其他联合其他房企拿下的地块,卓越都有可能退地。

很快,这一传言遭到了卓越方面的否认。“退地是不可能的,投了那么多地,不可能说投了就不玩了,这段时间还有很多合作在落地。”卓越内部人士称。

“激进”北上

“算不过来账”是业内质疑卓越“退地”的主要理由。

其中,卓越独自拿下的朝阳金盏地块,楼面价约5.29万/平米,销售限价7.6万/平米,按照13%的政府预设份额,购房者的购房价格约为6.6万/平米,利润空间仅有1万余元。

而卓越与中交联合体拿下的昌平中关村及马连店两宗地块,也分别有6.3万元/平方米及6.2万/平方米的销售限价,但两宗地块的楼面单价均超过了5万/平米,未来盈利空间有限。

尤其是,尽管进入北京市场较早,但卓越多以“投资方”的角色出现,单独操盘的项目较少。目前,卓越在北京仅有“翡翠公园”及“翡翠山晓”两个项目,均为与万科合作开发,甚至项目名称也是冠的万科的名字。

有分析认为,“北上”拿地意味着卓越长期看好北京市场,并将北京作为未来重点突破的决心。不过,长期在湾区深耕,卓越是否有足够的实力和资金,同时操盘上述几个刚刚斩获的项目,仍值得怀疑。

规模渴望

过去的25年里,卓越一直以低调的风格被外界所熟知,此番斥资超百亿拿地“北上”的做法实在惹眼。在业内看来,完成未竞的千亿目标,迅速实现规模突破的压力,是卓越拿地风格突变的动力之一。

时间回溯至2018年,卓越集团董事局主席李华在新年贺词中提出,“高土储,高周转,强融资,三年千亿目标已触手可及。”三年转瞬即逝,截至2020年底,卓越集团的销售金额尚在994亿元,权益金额700亿元,未能如期达标。

而在冲刺千亿目标的过程中,卓越一直在积极拿地。2018年,卓越新增土储货值1205.9亿元,新增拿地金额402.6亿元,新增土储建面844.3万平米,分别排名行业第21位、第24位及第27位。

进入2019年,卓越再度新增576.1亿元土储货值,新增土储建面340.5万平米,行业排名第54位及第53位。

疫情冲击的2020年,卓越集团拿地耗资231亿元,拿地金额超过了奥园、雅居乐、金辉等千亿房企,排名行业第42位,同比增长168%。

激进的拿地风格延续到了2021年。据焦点财经不完全统计,截至目前,卓越集团的拿地金额已经超过了320亿元,拿地范围涉及嘉兴、湖州、宁波、广州、重庆等城市,5个月内的拿地金额超过了去年全年。

放在以前,上述金额也许并不多。但如今形势特殊,“三道红线”融资新规的压力下,行业房企纷纷忙着卖资产、降低负债率,放缓了拿地力度及规模增长。

截至目前,卓越集团的土储规模已经超过了5000万平米,但约有70%位于粤港澳大湾区,且以城市更新和写字楼项目居多。业内认为,若要快速实现规模突破,卓越须在物业服务、写字楼等业务之外,大力发展住宅业务,这也是卓越“北上”的动力。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄则提及,面对“三道红线”融资新规,卓越大手笔拿地的背后,也暗含了公司上市的野心及扩展市值的渴望,预计卓越将在2022年前再次启动上市。

值得一提的是,此前,卓越曾有过两次冲刺IPO的经历,但均以“失败”告终。

锚定TOP20

在拿地力度最为“激进”的下半年,卓越约在全国参与了240余次土地拍卖,且尤以11月的表现最为“生猛”。该月,卓越一举在青岛、温州、扬州等7个城市拿下了9宗地块。

2020年11月25日,云南昆明一次性推出了16宗地块,总面积达37万平米。而这16宗地块,全部被卓越旗下的昆明卓越置业摘得,总成交价达28亿元,拿地激进可见一斑。

巧合的是,恰在这个月,卓越迎来了明星职业经理人陈凯的加盟。作为闻名业内的“打工皇帝”,陈凯曾在2012年至2015年任职阳光城期间,带领公司实现了销售规模的超10倍增长。2017年至2020年,陈凯任职中南置地期间,又推动公司完成500亿至2000亿规模的跨越。

去年11月,受李华邀约,陈凯正式加盟卓越担任集团执行董事长,负责公司地产开发板块和资产运营板块的工作。业内认为,“高杠杆、高周转、高增长”是印在陈凯身上的典型标签,他的加盟,或是卓越发生拿地风格转变的原因之二。

未竞的千亿目标之外,李华又在去年内部会议上提出了“两三年内希望卓越能做到行业TOP 20。”截至2020年底,在克而瑞百强房企销售榜单中,排在第20位的房企为中梁控股,全年销售1688亿元,相比排名第44位的卓越集团,高出700亿元。

这意味着,若要赶上李华设定的新目标,未来3年,卓越还需增长70%以上,摆在陈凯面前的压力不小。

规模高增,杠杆驱动仍是关键,但风险也不可避免。目前,卓越集团尚未上市,但其物业版块卓越商企服务却已于去年5月成功登陆香港资本市场。在分拆物业上市的大潮中,体量较小的卓越商企服务并不惹眼,甚至已有多次破发。

在其最新的债券报告中,也可窥见卓越集团的资金压力。作为卓越旗下主要的债券融资平台,卓越商管截至2020年末的总资产为1738.5亿,总负债为1177.8亿元,一年内到期的非流动负债为117.59亿元,同比增长73.6%。这对千亿未竞的卓越而言,都是待解的难题。

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