原报告 | 大华广州操盘路径

观点指数 今年广州首批集中供地上，大华集团以底价13.28亿元竞得广州地铁二十一号线朱村街山田站北地块，是该批次少数拿地的民企之一，备受市场关注。

作为上海老牌房企的大华，在上海深耕多年，擅长大型社区、旧改项目的打造，在宝山打造了大华社区、大华锦绣华城、大场老镇改造社区等多个大型社区开发的项目。

进入广州时，大华集团延续了上海操盘思路，通过旧改与公开市场两个渠道持续落子，以点成面，打造社区性大盘。

在广州，大华围绕增城与番禺等两个根据地持续落子，得益于多年的旧改操盘经验，已摘得3个旧改项目。

而在区域选择上，增城与番禺都属于近郊区，与上海宝山定位相近。

宝山连片开发

大华起家于上海，聚焦于宝山，从第一个项目大华社区开始，便一直倾向于旧改项目和大型社区开发，目前已开发了大华社区、大华锦绣华城、大场老镇改造社区等多个大型社区开发的项目。

数据来源：观点指数整理

大华在上海的项目主要位于宝山，地处上海近郊区，购房群体以刚需客为主。

观察去化情况，得益于社区日益完善的基础配套，大华上海项目去化稳定且较为优秀。

2021年，大华在宝山共推售9次，其中8次触及积分制，仅4月入市的锦绣四季未触及积分，但开盘去化率仍有90%，该项目在12月再次入市，去化表现有所提升，入围积分37.3。

数据来源：中原、观点指数监测及整理

虽然大华项目表现依赖于上海楼市的景气度，但从数据上看，整体去化仍高于楼市普遍水准--2021年上海平均开盘当日去化率达81%，大华开盘当日平均去化率近百。

从拿地上看，大华主要依赖旧改获取土储，且参与的城中村改造项目集中于宝山，这主要是大华作为宝山本地企业，与当地关系紧密。

近几年，大华获取旧改地块则主要集中于宝山大场镇。

广州模式延续

2018年9月，大华在公开市场上以11.6亿元摘得番禺沙头街禺山大道南侧地块，首次进入广州。

数据来源：公开信息、观点指数整理

2019年则是大华在广州快速铺开的一年，在增城拿下3个项目，其中山田村与朱村两个旧改项目将增城版图初步勾勒清晰；而2020年拿下的番禺沙头街大富村旧改项目则与此前拿下的禺山大道南侧地块相连。

市场普遍认为，大华意图成片开发打造社区大盘，将上海模式在广州延续。

此时，市场风声不断，大华似乎也有意拿下与大富村相邻的北海村、大平村这两个项目，巩固番禺的根据地。

旧改项目由于开发难度高，沉淀资金大，天然存在着溢价补偿，在2021年下半年之前是市场最关心的方向之一。然而，当市场面临调整时，旧改基本面虽未发生变化，但项目沉淀的大量资金拖累了现金流，在本轮周期调整中，不少出险房企中如富力、佳兆业等均持有较大比例旧改项目。

在去年调控趋紧下，房企不仅面临着自身现金流的压力，旧改的推进也因为政策的影响而降速，去年住建委发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，在一定程度上降低了旧改的推进速度，这或许也是2021年大华未曾在广州获取土地的重要原因。

时间线来到今年5月5日，调控由严至松，时隔一年多，大华又在广州以底价13.28亿元竞得地铁二十一号线朱村街山田站北地块，仍是连片打造的思维模式。

社区操盘优劣

观点指数认为，大华在广州的操盘思路与上海有很多相似之处。

区域选择上，都是偏好近郊区域，广州增城及番禺的区域地位与上海宝山相似，同时由于大华在广州不具备上海连片旧改拿地的优势，另辟蹊径，通过公开市场与旧改双渠道发力，实现连片开发的可能性。

目前大华在广州共有两个在售项目，大华紫悦府及大华城·东郡，项目定位以刚需户型为主，其中大华紫悦府主推96-116平方米3-4居户型，大华城·东郡则主推78-88平方米2居紧凑型户型。

观察去化表现，上海宝山项目去化非常优秀，然而广州市场仍需要长时间培育，在售的大华紫悦府及大华城·东郡两个项目去化表现均较一般。

大华紫悦府于2020年上半年开盘，至今仍未清盘，区域基础设施较为薄弱，价格优势不明显，这都是销售走弱的原因。随着区域旧改推进，后续项目的去化有望提升，但仍需要长时间的经营。

随着项目推进，社区大盘的操盘手法有利于多盘联动、积累客户储备，降低获客成本，但楼盘密集，也会带来项目之间相互竞争的问题。

利润方面，旧改项目叠加社区大盘打造具备较大的成本优势，由于开发难度高，沉淀资金大，天然存在着溢价补偿，意味着毛利率水平较高，但沉淀的大量资金拖累了现金流，在当前市场环境下值得警惕。

值得注意的是，在上海疫情影响下，由于货值集中于上海，大华当前面临着较大的销售下降困境。

据观点指数发布的《2022年1-4月房地产企业销售表现·观点月度指数》显示，大华集团2022年1-4月销售65.5亿元，同比减少54.8%，销售下降的状况在疫区更为明显。

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