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集中供地来了!“几年后的新房售价”与当前售价接近,房企迎来拿地考验

来源:证券时报官方微信   2021-04-15 09:23:36

供地“两集中”新规近日在多个城市陆续落地,深圳也即将迎来年内首次集中拍地。受深圳市规划和自然资源局委托,深圳交易集团(深圳公共资源交易中心)4月14日发布公告,拟于5月13日集中挂牌出让6宗居住用地,并全部执行“限价”方式。

“未来售价”与目前新房售价接近

据悉,此次集中出让的宗地总土地面积约36.19万平方米,总建筑面积约91.01万平方米,起始总价约105.76亿元。其中,1宗位于南山西丽,1宗位于宝安西乡,1宗位于龙华民治,1宗位于光明凤凰,2宗位于深汕合作区。南山、龙华地块拟用于建设出售的人才住房,宝安、光明及深汕合作区两宗地块拟用于建设普通商品住房,配建人才房。除南山宗地为商业用地+居住用地外,其余用地均为居住用地,均采用“双限双竞”办法挂牌出让。

其中,宝安尖岗山地块位于西乡街道,该地块规定普通商品住房销售均价不得高于每平方米83265元(不含室内装修)。光明此次出让的宗地位于光明凤凰城街道,限定普通商品住房销售均价不得高于每平方米4.89万元(不含室内装修),与近期入市的新盘宏发万悦山均价相近。这意味着,数年后上述这两个项目的入市价格与目前的新房价格相当。

对于稀缺的深圳住宅用地,向来都是房企必争之地。与此同时,土拍中限定了未来售价,也就成为深圳市场一直热议的新房限价现象。有分析人士表示,许多城市里的同一区域、同一地段一二手房价格也出现倒挂现象,这种现象主要是政策调控所致,因为政府对新房的调控更直接,力度更大。不过,二手房成交参考价推出后,深圳已经开始着手一二手房联动调控。

深圳市规划和自然资源局公布的数据显示,2021年深圳将持续发力增加居住用地供应,根据2021年度建设用地供应计划,年度计划供应居住用地约3.6平方公里,占总建设用地面积约32%,其中新供应居住用地面积约1.3平方公里,更新整备、旧住宅区改造及其它方式供应居住用地面积约2.3平方公里,以存量用地供应为主;商服用地供应计划占比进一步降低至4.6%(2020年为8.9%)。

房企的第一波考验

2021年初的重点城市供地“两集中”政策(集中发布出让公告、集中组织出让活动),是继“三道红线”“两道红线”等金融监管措施之后,在土地市场的又一重要措施。近段时间以来,包括北京、广州、杭州、天津、青岛、南京、长沙、重庆等多个城市公布了第一批次的土地出让安排,面积合计逾5000万平方米。此外,各地供地也不仅仅在于加大供应量,也逐步将楼市的调控前置,例如设定地价上限、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例等出让方式。

记者梳理发现,多数城市一次供地数量超过30宗,部分城市一次挂牌土地金额就达到数百亿元。其中。临近的广州日前公开首批集中出让地块,共涉宅地48宗,挂牌总价超901亿元。有分析人士表示,深圳土地资源稀缺,在宅地出让方面注定无法和广州比大小。深圳的住宅供应要通过多种途径解决,更新和棚改都是途径之一。而且,深圳土拍鏖战向来非常激烈,非常考验房企短期内调集资金的能力。单单保证金一项,深圳就要求交纳的竞买保证金普遍是起拍价的50%,这个比例远高于其他城市。

可以预见的是,房企将在4月和5月迎来今年第一波拿地考验。

有房企投拓部的工作人员告诉记者,如果每个城市只在几个时间点上推地,房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地,对于中小房企来说压力明显偏大,大型品牌房企也会选择联合拿地共同开发的模式,首选当然还是热门的一二线城市。不过,研究数据显示,房企的补仓热情也向着非热点城市转移,各城市的土地热度也持续走高。克而瑞数据显示,3月份土拍平均溢价率回升至16.9%,续创2020年以来新高。其中,三、四线城市土拍市场火热,溢价率升至20.5%,环比增加1.3个百分点,长三角地区各城市成为房企争夺之地,温州、常州、湖州、南通、义乌、台州等多城频出高价地。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“供地两集中”是土地供给端长效机制的重点内容。目前,金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度,调控端建立了一城一策,土地端也要建立,这对于未来管控房价的意义重大。

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