利润三连涨后 滨江服务冲刺总营收目标三年增长三倍

又一年3月30日，滨江服务准时于晚间披露了最新一年的业绩报告。

截至2020年12月31日，滨江服务实现收入同比增36.8%至9.6亿元、毛利同比增50.9%至2.97亿元，毛利率提升2.9个百分点至31%；在管建筑面积同比增38.9%至1995万平方米，含第三方的在管建筑面积693万平方米、占比34.7%，合约建筑面积同比增32.5%至3549万平方米。

以上数据指标，均实现了连续三年的正增长。

据一位投资者转述，滨江服务管理层内部对于部分指标持有更细致的看法：“考虑到2019年有大约1000万元上市费用的影响，公司利润实际增长是75.1%，较公告中的91.7%略低16.6个百分点；考虑到1.45%的社保减免，2020年毛利率实际为29.5%，较公告中的31%略低1.5个百分点。”

立足杭州大本营，背靠滨江集团，滨江服务于过去一年在杭州新获6个高端二手楼盘、91万平方米的管理面积，平均物业费4.6元以上。

同时，新设立浙东南、浙西、浙北市场拓展部，并新进入江苏南京、苏州及浙江省内经济较发达的城市。

“展望2021年度的工作，滨江服务将在持续保持良好服务品质的基础上，按董事会提出的在管面积、营业收入均增长50%的目标展开。”

深耕杭州 规模与利润三连升

自2019年2月完成上市后，滨江服务在收入、规模、利润、毛利率等多个方面均实现了连续3年稳定增长，仅派息率从2019年的70%下降了10个百分点至2020年的60%，派息金额拟定为1.32亿元。

在规模上，滨江服务在管建筑面积自2018年的1163万平方米增长至2020年的1995万平方米，合约建筑面积也对应从2680万平方米增长至3549万平方米，已经实现了翻倍。

在物业同行与投资人较为关注的第三方外拓这一指标上，来自独立第三方的在管面积占比为34.5%，来自母公司滨江集团的在管面积占比为六成。

管理层在对投资人的回复中提到，如今物业公司中已上市的都希望做大规模、小型服务企业和利用物业相对可得的轻资产纷纷计划上市，滨江服务将长期与外部保持合作，在未来两三年内实现50%以上的拓展。

同时，滨江服务平均物业管理费在2018、2019、2020年分别为4.07元/月/平方米、4.16元/月/平方米、4.26元/月/平方米。

杭州依然是滨江服务的重点耕耘地区和收入来源，据企业公告，2020年滨江服务杭州区域在管项目87个，在管建筑面积为1208万平方米、面积占比高达60.5%，物业管理收入贡献占比高达75%。同时，来自杭州的物业管理费达4.95元/月/平方米。

截至2020年末，杭州千万豪宅接近2万多套，滨江集团在其中占比为50%-60%。从2018 -2020年近3年高端楼盘比例看，滨江集团在销楼盘占比超过七成，可以为滨江服务提供可观的管理面积，推动滨江服务进一步扩大规模。

翻阅年报可知，一家公司规模的拓展往往伴随着收入与成本的同步上升。于收入上，滨江服务分别在2018至2020年录得5.09亿元、7.02亿元、9.6亿元，实现了三连升。于成本上，销售成本、销售及营销开支在2020年均有不同程度的上升，仅行政开支一项因没有上市费用而下降三成至3980万元。

对应到毛利及毛利率上，滨江服务分别在2018-2020年录得1.35亿元、1.97亿元、2.97亿元的毛利，毛利率自26.5%增至31%，整体发展曲线呈线性上升。

来源：企业公告，观点指数整理

具体到主营业务上，滨江服务在物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务三大板块同样取得了连续三年的增长。

就2020年一年，滨江服务的物业管理收入为5.54亿元，占总收入57.7%，同比增长34.7%；非业主增值服务收入3.12亿元，占比32.5%，同比增长39.2%；业主增值服务实现收入9400万元，占比9.8%，同比增长41.8%。

来源：企业公告，单位为亿元

在已经上市物业同行中，这样的表现算得上“中规中矩”。

截至2021年3月31日下午收盘，滨江服务收报19.8港元/股，日内实现3.23个百分点的涨幅，较之6.96港元/股的发行价累计涨幅为184.5%，但总市值仅53.01亿港元，在289只同行股票中排名109位。

据投资人回忆，滨江服务管理层对此的表态是：做标杆、做外拓、做增值，争取3年做透浙江、5年做好长三角，然后考虑辐射到全国更多城市。

冲刺增值服务亿元规模 总营收目标三年三倍

“基数不大，机会蛮多”——在反复强调要把管理水平和服务品质放在第一位后，滨江服务提出，今年目标是5S增值服务亿元规模，保持在管面积、营业收入均增长50%。

尽管已经完成拆分上市、强调对外拓展，滨江服务在业务规划和市场依靠上的第一选择依然是滨江集团。

如何更好地利用滨江集团所能提供的项目资源“做自己的房子”，尤其是在二手房资源开发和业主服务上，滨江服务预测“二手的盘子在今年可能是一个大年。”

在收入占比略低的增值服务上，滨江服务提出了一个5S计划，涉及新软装、硬装、设备设施更新等。

按照管理层预估，今年将有不低于14万平方米的项目可以开展硬装业务，软装业务则暂时只瞄准滨江集团在杭州的1.5万套房子，同时增加租赁服务、非住宅性质服务，以更优惠的价格向业主提供新设备设施的采购方案，且中介机构的一手销售金额将会超过100亿元，从而为业主增值服务增利。

服务业态上，滨江服务于2019年新进入政府公建类物业服务，于2020年新进入蓝领公寓类物业，计划最快于今年7月落地学校类物业服务、在四季度落地康养医疗类物业服务，从此补足所有物业服务业态。

物业管理服务上，借助滨江集团今年在销售规模争取1500亿-1600亿目标，滨江服务希望在营收上实现三年三倍增长——“今年5S增值服务计划底线是1亿以上，明年2亿以上，后年3亿以上。”

于2020年末，滨江服务的非住宅在管建筑面积同比增50%到300万平方米，对总在管面积占比为15.27%，物业管理费为6.24元/月/平方米，远远高出住宅类物业管理费56个百分点。其中，商写项目储备面积最新占比为17.4%，下一步将继续提高这一比例。

以往重点依托于同一个大股东旗下房产集团所开拓经营的区域，在当地先做标杆，然后落地、生根、开花、结果。管理层对投资人透露的口风中，今年滨江服务已确定新开拓2-3个省会城市或中心大城市、增加5个以上经济发达的县级区域。

自上市以来，滨江服务因上市及超额配发所得款项共计4.55亿港元，截至2020年末已动用其中1.82亿港元。值得注意的是，在收购长三角主要城市以及深圳等新物业管理公司、投资从事运营工业园的资产管理平台两种用途中，滨江服务均未动用相应资金（1.59亿港元、0.91亿港元）。

对此，滨江服务管理层在投资人问询企业收并购意向时指出，今年的政府国有合作或是企业收并购的大机会，争取获得实质性进展。在2020年度公告中，上述款项则正式表述为“预计将于2023年12月31日前使用完毕”。

另据企业披露，截至2021年12月31日，滨江服务账上现金及定期存款为12.75亿元，零有息负债。

物业上市热潮仍在持续、估值处于较高水平、行业龙头加速收并购的时代背景下，如何选择合适的标的并以合理价格收入囊中，这是滨江服务需要持续思考的问题。