金茂“轻装上阵” 注重规模效益平衡与保持两位数增长

观点地产网 一次计提，展现了金茂的决心。

中国金茂于3月23日披露2020年业绩情况。公告显示，期内金茂实现收入600.54亿元，同比增长39%。

期内，所有者应占溢利为38.81亿元，同比有所下降。公告中，金茂将此归因于因房地产市场调控等原因，导致公司、集团部分联营及合营企业项目售价不及预期，公司需计提发展中物业、持作出售物业减值。

外界眼中，这是一次刮骨疗伤。

观点地产新媒体了解，在一二线城市走高端路线为主的金茂早年拿下部分高价地块，这两年受房地产调控影响，房地产市场惯性的“高进高出”的模式难以为继，2016年、2017年房企的高价地，也影响了近两年的盈利情况。

而在这次计提减值之后，中国金茂将“轻装上阵”，未来盈利可期。

业绩目标2500亿

2020年，中国金茂销售成功踏上2000亿门槛，全年录得签约销售金额2311亿元，同比增长43.71%，业绩目标完成率达到116%；累计签约销售建筑面积约1129万平方米。

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数据来源：企业公告、观点指数整理

其中，华东及环渤海区域销售贡献占比分别为50%及23%，北京、上海签约销售额超过200亿元，南京、长沙、苏州、青岛、温州签约销售金额超过百亿。

大型房企中，金茂无疑是近年来的黑马，合约销售额连续多年保持高增速。2018-2020年，中国金茂便接连实现千亿、两千亿的跨越。

据悉，2021年中国金茂的销售目标为2500亿元，同比增长约8%，2022年的销售目标则为3000亿元。

“中国金茂已经走过了快速发展的阶段，未来会更追求效益和管理，会保持两位数的增长，但不会再像以前那样高歌猛进。”

一位分析师在接受观点地产新媒体采访时表示，管理层于当日投资者会议上透露，金茂2021年货值超3600亿元，上下半年排布基本持平，去化约69%即可达成目标。

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数据来源：企业公告、观点指数整理

数据显示，2020年金茂销售均价约为2.05万元/平米。

影响均价因素繁杂，有布局城市下沉与城市运营因素，有限价政策导致的高端去化难题，亦存在业绩压力下以价换量的举措。

无疑，这些将对中国金茂的盈利带来一定影响。数据显示，2017年至2019年，中国金茂净利润分别为39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速分别为56.88%、31%、23.82%。

2020年，中国金茂在计提影响之后，净利润为38.81亿元；若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），所有者应占溢利为32.3亿元。

实际上，受到土地竞争激烈导致的地价高、调控政策的价格限制等原因，房企利润下降已经是行业普遍面临的难题，金茂亦不能避免。

不过，在这次计提之后，金茂将“轻装上阵”，未来盈利可期。

上述投资者称，管理层对以后净利润达到百亿有信心，早期的确拿了一些高价地，2020年进行了一次性拨备和减值。

据透露，目前金茂已售未结为3017亿元。管理层提到，金茂于2019、2020年拿的地毛利率已高于行业平均，2020年所获取的土地平均毛利率达到23%以上，城市运营项目毛利率接近30%。

城市运营赋能

城市运营已成为金茂的独特竞争力。

业内人士分析，这一商业模式对企业要求较高，既需要熟悉区域规划、一级二级土地开发，又需要企业能够导入产业、资产运营，而金茂正具备包括区域规划、资本运作、产业资源导入、住宅开发和资产运营等能力。

在这一模式中，金茂先进行项目片区的规划，并与政府签订土地开发协议，协助土地一级开发，包括七通一平等工作；其次，公司引入众多房企的同时，自主低价拿地，最终与其他房企共同开发片区；之后公司引入相关资源，促进片区产业升级；最后由金茂进行地产开发，包括住宅、酒店、 商务、商业等业态，促进城市升级。

就目前来看，金茂城市运营模式正逐步释放出高增长的内生动力，对销售及土储的贡献正逐年体现。

观点地产新媒体了解到，2020年，城市运营项目所贡献的销售占比从2019年14%提升至21%。

期内，中国金茂先后落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等等7个城市运营项目，新增锁定面积1080万平米。

至去年末，金茂所持有的城市运营项目达到27个，并且有多个项目在洽谈之中，今年，金茂预计城市运营项目个数将达到35个。

对金茂来说，城市运营能够带来更多土储优势和利润优势。

2020年，金茂成功进入太原、烟台、石家庄和泰州4个新城市，累计进入51城，期内共获取59个二级项目，拿地成本约为8957元/平米，新增土储建面1417万平米，城市运营项目的贡献由2016年不足10%升至44%。

截止2020年底，中国金茂土地储备总面积达到9511万平米。在未来，金茂计划通过城市运营模式获取 60%的新增土地。

观点地产新媒体了解到，2020年，金茂接连出售多个项目公司股权回笼资金，期内出售子公司收益约为15.43亿元。

对此，管理层回应，金茂拿地之时就已经约定好项目合作，根据国资委的要求，金茂所有的股权出让都要通过公开市场进行。“金茂一直保持开放合作的态度，未来的权益比会逐渐到60%。”

“有些城市运营项目体量很大，我们也希望通过引进合作者达到分担风险、优势互补的目的。随着城市运营项目的增加，未来合作的项目也会越来越多。”

近期，“22个重点城市住宅用地将实现两集中，2021年发布住宅用地公告不能超过三次”的消息开始流传，涉及城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

“两集中是对稳地价的举措，在控制地价的情况下增加供给，我们认为是对行业的一个重大利好。”在中国金茂看来，这一举措利好于全国性企业，尤其是第一梯队的房企，而城市运营是一种获取低价土储的重要手段和能力。

金茂管理层表示，会根据政府推地节奏合理安排，拿地金额预计与去年持平，今年完成2500亿元销售，回款会超过2000亿元，拿地的金额大概占回款50%，能够达到效益跟规模的平衡。

值得一提的是，金茂保持着行业内较好的财务情况。至2020年，金茂已达标“三道红线”标准，净负债率下降至41%，融资成本保持4.42%低位。