1月中国联合办公TOP10报告·观点月度指数

观点指数2021年首月，各大联办企业均不同程度放缓发展步伐。

1月29日，据外媒引述消息指， WeWork计划借壳上市，估值或逾100亿美元。而此前的2020年11月，优客工场亦成功通过SPAC的方式成功接轨资本市场。

在资本退潮的背景下，联合办公行业面临深度洗牌，企业亟需找寻存活下去的方法，优客工场的成功上市一定程度上为行业提供了一条可参考的道路。

当下联合办公行业已经度过探索期，从业者亦逐步回归理性。大浪淘沙，存留下来的企业势必面临更激烈的竞争，但这未尝不是共享办公行业新的发展机遇。因为，企业会更深刻思考业务模式、服务对象、服务水平等，以此提高行业竞争力。

另一方面，随着联合办公在国内渗透率不断提高，业主端、用户端逐渐开始接受联合办公的模式，市场空间值得期待。

优客工场继续卫冕，头部企业发展意图强烈

从“1月中国联合办公发展指数TOP10”榜单看，优客工场、ATLAS寰图、Distrii办伴位列前三甲。

月内，优客工场凭借良好的市场规模及运营优势，继续扩大版图，正式进驻唐山。优客工场大然凌一与唐山盛泰集团合作首个项目“优客工场·盛和众创空间”，项目面积达到4000余平方米。

上述项目主要客群受众为初创企业，除了提供有形的办公场地外，还提供政务代理、信息咨询、创业辅导、融资担保、技术支持、人才引进、人员培训、法律援助、科技帮扶、校企对接等服务平台，助力发挥创业孵化基地的综合作用。

最新财报数据显示，截至2020年9月30日，优客工场已经布局全球51个城市，自营+轻资产联合办公项目共计222个，其中开业运营中的158个，正在建设的空间则为64个。

同时，自营空间达到116个，轻资产运营106个。基本完成2020年优客工场要实现100个轻资产项目签约，轻重比达约1:1的目标。

数据来源:优客工场招股书、观点指数整理

值得注意的是，尽管优客工场仍保持着一定的扩张速度，但股价并不理想，自11月在纳斯达克上市便一直波动下行。

数据来源：Wind、观点指数整理

数据显示，截至2020年11月30日，优客工场的股价为7.07美元/股，而到了2021年1月29日，其股价为3.35美元/股，较上市月下跌近52.61%。

办伴位居第三，回顾2020年，其保持着较高的扩张速度，年内12个项目开业，目前已成功入驻8个城市，运营办公空间面积达到45万平方米，运营工位数达到4万个。同时在五周年之际，结合互联网优势，推出线上平台MAXOFFICE，服务范围涵盖办公寻址、大客户定制、企业服务等方面，实行产业链全场景服务。

另一家联合办公品牌OFFICEZIP再与大企业客户属群接轨，签约医疗科技公司波士顿科学、保险企业德国安联保险等大型企业。并且据观点指数调研结果显示，OFFICEZIP旗下项目平均入驻率达到新高，为93%。且1月的增值服务收入占其总收入的1.88%，多种经营收入策略初现成效。

疫情大考之下，2021年创富港逆市保持了较高的扩张速度。1月12日，创富港上海莘庄联合办公空间正式开业，项目占地2212平方米。截至2020年12月，创富港网点遍布全国10大城市，已设立200+运营空间，运营空间面积近30万平方米，累计服务企业数超20万家。

整体来看，在2020年特殊环境下，上述企业项目均保持着平均项目75%以上的出租率，整体表现出较强的抗风险能力。同时观察企业动态可以看到，在行业整体较为沉寂时，头部企业表现出了强烈的发展意愿。细究背后动因，除了头部企业在核心区位手握优质项目外，长久运营所形成的品牌效应亦是保持发展的关键。

商办写字楼逐渐恢复，疫情控制成效显现

经历近一年的恢复周期，据观点指数观察四个重点一线城市写字楼租金水平发现，除深圳外，北京、上海、广州的商办写字楼租赁市场已逐步从疫情震荡中恢复过来。

数据来源：中国房价行情网、观点指数整理

数据显示，截至2021年1月，北京办公物业租金水平最高，为5.45元/日/平方米，较上月微升0.4%；上海办公物业租金水平3.91元/日/平方米，环比上涨6.67%%；广州办公物业租金为3.26元/日/平方米；深圳办公物业租金进一步下跌，环比下跌3.5%。

同比来看，除深圳外，四个一线城市的办公物业租赁市场恢复态势良好，北京办公物业租金水平与往年同期相比仅差1.61%，余下两个一线城市办公物业租金水平与往年同期相比相差约6%。

不难看出，随着疫情控制成效显现，国民经济逐步恢复，各个地区商务活动明显活跃许多，办公物业也逐渐回暖，市场需求有较为明显的增加。

值得注意的是，深圳办公物业租金价格仍在下探，数据显示，1月深圳办公租金水平为3.37元/日/平方米，环比下跌3.5%，同比下跌11.91%，市场恢复仍需时日。

另据办公物业相关研究机构数据显示，深圳2020年全年录得17个新项目入市，总体供应超过130万平方米，空置率高达22.5%。

深圳租金水平恢复程度低或许是由于整个市场短暂性供大于求的特征所致，比如受此前疫情影响，2020年上半年深圳办公物业多个项目交付推迟至下半年，从而导致短期的供需失衡。

且新项目主要位于前海和后海两大片区。公开资料显示，前海中心重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息、科技服务、通讯及媒体服务等现代服务业。随着经济反弹带来第三产业产能的发展，促使第三产业企业吸纳量增大，未来或会有效帮助深圳办公楼市场去化库存。