2021年1月中国房地产企业销售TOP100·观点月度指数

万科录得702亿元夺销冠 破百亿房企较去年同期翻番

度过阴霾笼罩的2020年，房地产企业韧性凸显，年末以高景气的销售数据收官。2021年，在落实房地产长效机制主基调不变的环境下，市场预期更加明显，房地产行业向阳而生。

数据来源：观点指数整理

观点指数发布的“2021年1月中国房地产企业销售金额TOP100”榜单显示，1月TOP100房企实现全口径总销售金额9598.1亿元，同比增长64.2%，较2019年同期增加44.4%。

观察1月全口径销售榜单排名，TOP3房企分别是万科、碧桂园和恒大。其中万科录得全口径销售金额702亿元，获得1月销冠，领先第二名恒大102亿元。

过去一年，碧桂园录得销售7888.1亿元，今年有望突破8000亿大关，而万科亦凭借去年最后一个月超千亿的销售，与恒大一同跨过7000亿门槛。至此，房地产行业内已经拥有3家7000亿元房企，跟随在后的的保利与融创，销售金额位于5000-6000之间。由此看来，万碧恒在今年大概率还会是全口径销售TOP3的占有者。

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从全口径销售榜单来看，1月份TOP100门槛值为15.1亿元，相比去年同期上升89.3%。销售金额在30亿元-50亿元之间的房企数量最多，为27家，相比去年同期增加9家；100亿以上的房企共有28家，相比去年同期增加一倍。

权益销售方面，2021年1月TOP100房企实现总权益销售7004.4亿元，同比增长66.7%；平均权益比例为72.2%。

权益销售榜单显示，2021年1月，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛值分别为157.2亿元、95.7亿元、69.0亿元、37.9亿元、10.9亿元，比去年同期分别增长102.8%、61.8%、87.7%、58.2%、94.7%。

从同比增长幅度来看，对比去年1月受疫情影响的销售金额，TOP10门槛值反弹幅度较大，TOP100门槛值由于基数较小，也取得了大幅度增长。

销售面积方面，TOP100房企1月实现总销售面积6649.0万平方米，同比增长54.1%；销售均价为1.44万元/平方米，较去年同期上升0.9万元/平方米。

TOP100房企市占率上升至74.8%，首月长三角地市火热

2020年疫情黑天鹅阴霾下，房企经营韧性凸显，全年销售面积和销售金额双双创历史新高。

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国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售金额为17.4万亿元，累计同比上升8.7%，增幅较1-11月扩大1.5个百分点；全国商品房销售面积为17.6亿平方米，累计同比上升2.6%，增幅较1-11月扩大1.3个百分点。据此计算，TOP房企市占率由2019年的74.0%上升至74.8%，房地产行业集中度进一步上升。

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2020年12月，全国商品房销售金额为2.5万亿元，环比上升42.4%，同比上升18.9%；全国商品房销售面积为2.5亿平方米，环比上升44.0%，同比上升11.5%。

去年末月在销售目标和促回款的双重压力下，房企们积极推售楼盘，销售数据取得双位数的同比增长，同时亦录得历史单月商品房最高销售金额。

在积极推盘去化的同时，去年12月房企亦积极拿地，扩储土地储备。

根据统计局数据，去年末月土地购置面积为4945万平方米，环比上升75.6%，同比上升20.5%；土地成交价款为3379亿元，环比上升34.9%，同比上升22.9%。二线城市土地成交火热是带动月内土地成交量上升的主要因素。

全年来看，2020年土地购置面积为2.6亿平方米，累计同比下降1.1%，降幅较1-11月收窄4.1个百分点。土地成交价款为1.7万亿元，累计同比上升17.4%，较1-11月上升1.3个百分点。

由上述数据可以看出，土地成交明显呈现“量减价增”趋势，主要原因在于一线城市优质地块成交量和价的增加。

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根据市场数据，去年四个一线城市土地成交数量均取得环比增长，其中上广深三个城市增幅明显，分别由2019年的307宗、235宗、48宗增至361宗、331宗、82宗。

成交总价方面，北上广深分别录得成交额1931亿元、3138.3亿元、2395.8亿元和1026.2亿元，分别环比增长14.4%、58.6%、38.5%、50.7%，上海成交总价增幅位列一线城市之首。

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2021年1月，长三角区域土地市场火热，多宗大宗地块成功出让，领衔的是B站法定代表人郑彬炜旗下公司摘得的上海杨浦定海社区商办用地，成交价高达81.2亿元。

房企积极置换债务，部分城市调控力度加强

据观点指数统计，1月以来，房企积极发债，累计发行信用债74支，环比增加41支，发行总额超过524.9亿元，票面利率位于2.7%-8.35%区间，平均到期期限1194天。整体来看，房企发行信用债期限有所拉长，融资成本降低。

在当前发债的窗口期，房企低息发债的募集金额多数用于债务置换，个别房企如万科1月20日发行的30亿元公司债将用于住房租赁项目建设及补充营运资金。

根据统计局发布的2020年数据，在融资新政压力下，房企对于外部融资的依赖性降低，更多地通过内部的销售回款为日常的项目开发和经营进行输血。

具体而言，2020年房地产开发企业到位资金为19.3万亿元，累计同比上升8.1%，增幅较1-11月扩大1.5个百分点。

其中，国内贷款为2.7万亿元，累计同比上升5.7%；自筹资金为6.3万亿元，累计同比上升9.0%；定金及预收款为6.7万亿元，累计同比上升8.5%；个人按揭贷款为3.0万亿元，累计同比上升9.9%；利用外资0.0192万亿元，累计同比上升9.3%；其他资金0.6347万亿元，累计同比下降0.9%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

从2020年房企到位资金来源构成来看，个人按揭贷款、定金及预付款占比为15.5%、34.5%，较2019年分别上升0.25个百分点和0.11个百分点。相比之下，国内贷款占比从14.1%下降0.3个百分点至13.8%。

去年最后一天，央行、银保监会公布建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款占比。

这一管理制度跟三条红线的融资主体管控相类似，从发债主体方对流入房地产行业的资金进行管控，有效落实房地产长效机制。同时这也将压缩银行开发贷额度，预计2021年房企资金来源中的国内贷款占比将会继续下滑。

来源：观点指数整理

除了资金端之外，部分城市针对需求端推出限购、限贷等调控政策。例如1月21日，上海市住建委等部门联合印发《关于促进本市房地产市场更平稳健康发展的意见》，从限购、增值税、信贷、土地供应、销售管理等方面对上海的楼市进行全方位的调控。

上海市亦提出存量市场改造目标，2021年将完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快租赁房建设，形成供应5.3万套，解决市内结构性供需不平衡的问题，抑制楼市价格上涨。

从资金端的贷款集中管理到需求端的限购限贷，这一系列政策的目的是防止资产配置过度向房地产领域倾斜，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。