同策研究院2020年12月上海商品住宅市场月报：楼市均价受结构性影响小幅下降

本月观点

上海进入存量房交易为主的时代。针对二手房市场假房源、低价“钓鱼”等行为，出台新规，从12月15日起，二手房交易过程中新增房源核验环节，每套房源将会有专属的身份标识，核验编号和二维码，核验通过的房源才可挂牌和网签。央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，设置金融机构的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

12月，上海商品住宅市场和11月相比供应成交大幅上涨，均价受结构性影响小幅下降，其中供应量在11月仅少量入市后，房企于年底集中推盘，供应总面积为142.95万平米，环比大幅上涨，达到18年以来同期最高位；成交总面积122.56万平米，环比上涨57.6%，同比上涨67.7%。市场成交量大幅上涨，主因在于年底房企加大推盘力度，冲刺业绩。

2020年，上海商品住宅市场更加火热，虽因为疫情在第一季度供应成交量有所影响，但复工后需求持续释放，在全年供应量与2019年变化不大的情况下，成交上涨21%，达到889.17万平米，均价增速相比2019年有所扩大，环比上涨5.4%，从2016年持续五年稳步上涨。

本月数据快报

政策与热点

12月4日，中国经济周刊报道，目前，上海已经进入存量房交易为主的时代。针对二手房市场假房源、低价“钓鱼”等行为，上海出台新规，从12月15日起，二手房交易过程中新增房源核验环节，每套房源将会有专属的身份标识，核验编号和二维码，核验通过的房源才能挂牌和网签。

新系统将采用全程信息化在线办理，自动比对信息，不合格房源将会自动撤销。此外，房源发布后，系统还会自动每天进行信息比对。对于委托期满的、已经网签的，或者存在与不动产登记信息不一致的房源，系统会自动撤销挂牌信息。在挂牌期间，房源有司法查封等限制情形的，系统将即时撤销挂牌。

分析：

通过政府的介入，让此核验更具公信力，也可以加强行政管理部门的管理，当出现没有被核验的二手房源在销售平台上时，此发布行为和内容皆为违规。

通过核验环节，可以一定程度上减少客户以及房地产经纪人的产调的往返，提高客户选房效率的同时，也为后续的房地产交易的安全提供有效的保障。

初步测算，11月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，广州上涨0.9%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

分析：

广州11月新房价格指数环比上涨0.9%，涨幅相比上月增加0.4个百分点，已连续5个月领涨4个一线城市。而其他一线城市进入年底，则维持价格不变或出现小幅下跌的现象，整体基本保持价格平稳。

二手房市场同比增长8.3%，从全国来看二手房市场较为稳健，其中刚需类产品为二手房市场的主要销售目标。

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，会议要求2021年住房和城乡建设工作重点要抓好八个方面工作。一是全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。二是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。三是大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。四是加大城市治理力度，推进韧性城市建设。五是实施乡村建设行动，提升乡村建设水平。六是加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级。七是持续推进改革创新，加强法规标准体系建设。八是加强党的全面领导，打造高素质干部队伍。

分析：

该会议再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，持续保持房地产市场平稳运行。

由于先前爆发的蛋壳事件，租赁住房存在的问题被再次放大，2021年需加强住房市场体系和住房保障体系建设，租赁住房市场将会受到严格监管，新进入城市的市民和青年人等人群的住房问题将会被持续关注。

2020年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。《通知》自1月1日起实施。

根据《通知》，第一档中资大型银行有7家，包括中国工商银行(行情601398,诊股)、中国建设银行、中国农业银行、中国银行(行情601988,诊股)、国家开发银行、交通银行(行情601328,诊股)、邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。第二、三、四、五档的占比依次减少。

分析:

该通知对房地产市场而言，进一步强化了房地产的金融监管，巩固了坚持房住不炒的原则；对于金融市场而言，防止了楼市可能爆发的金融类风险，有利于维持金融系统的稳健发展。

建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，也有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

商品住宅市场特征

商品住宅市场-年度

2020年，上海商品住宅市场更加火热，虽因为疫情在第一季度供应成交量有所影响，但复工后需求持续释放。全年全市供应量为761.95万平米，与2019年相比变化不大，成交量环比上涨21%，达到889.17万平米，均价为57186元/平米，增速相比2019年有所扩大，环比上涨5.4%，从2016年持续五年稳步上涨。

公寓与别墅市场-年度

2020年，公寓市场供应量与2019年基本持平，全年供应公寓625.83万平米，成交量上涨至698.49万平米，环比上涨11.6%，均价增速与19年相比有所增加，但基本处于稳步上升的状态，环比上涨5.3%。别墅市场供应量相比2019年小幅减小，2020年别墅供应量为136.12万平米，环比下降11.3%，成交量为190.67万平米，环比大幅上涨28.4%，均价稳步上涨至54840元/平米，环比上涨6%。

商品住宅市场-月度

12月份的上海商品住宅市场和11月相比供应成交大幅上涨，均价小幅下降，其中供应量在11月仅少量入市后，房企于年底集中推盘，供应总面积为142.95万平米，环比大幅上涨，同比上涨95%；成交总面积122.56万平米，环比上涨57.6%，同比上涨67.7%。市场成交量大幅上涨，主因在于年底房企加大推盘力度，冲刺业绩。

商品住宅-成交排名

12月，宝山区张庙板块的大华公园城市项目为商品住宅成交面积冠军，该项目均价为59329元/平米。大华公园城市项目为12月月加推楼盘，所处地段商业配套完善，交通配备1号线和18号线，项目去化良好。

公寓市场-月度

12月上海公寓市场供应成交量大幅上涨，成交均价结构化下降。本月供应面积121.83万平米，同比上涨209%；受供应带动，本月成交量为99.91万平米，环比上涨70%，同比上涨72%，处于历史同期高位；均价环比下降3.3%，同比下降7.7%。

公寓市场-成交排名

本月公寓市场销冠为大华公园城市，项目位于宝山区张庙板块，配备1号线和18号线（规划中）双轨道。成交均价为5.93万元/平米，此次推盘均价与4月推盘均价相比上涨了4个百分点。

别墅市场-月度

12月上海别墅市场供给与11月相比大幅上涨，新增供应面积21.13万平米，环比大幅上涨，同比上涨130%；成交22.65万平米，环比上涨18.46个百分点，同比上升53%；成交均价为54505元/平米，环比下降6%，同比上涨0.8%个百分点。

别墅市场-成交排名

12月，大虹桥商务辐射片区的映虹桥项目加推，使此项目依旧保持上月销量最高的成绩，均价受结构性影响上涨至53120元/平方米。项目所处地段商业和教育资源丰富，距赵巷体育公园约900米，生活休闲配套齐全，但公共交通方面较为欠缺，最近的地铁站17号线和9号线都比较远的步行距离。

商品住宅存量

12月上海商品住宅市场存量与上月基本持平，供应成交均大幅上涨，去化周期下降至8.1个月。

上海各环线商品住宅存量

12月，上海内环内、内外环商品住宅存量换环比上涨，外环外存量环比下跌，全市商品住宅总存量基本与上月持平，存量依旧主要集中在外环外区域。

上海各区域商品住宅存量

12月浦东新区为存量最大区域，其次为奉贤、青浦。

上海地区单月访客指数

本月上海地区来人量为6006人次（上月为7034人次），访客指数为42，较上月（49）下降，环比下跌14.6%。

市场结构性成交分析

成交区域结构

12月成交区域结构中，宝山、青浦、嘉定成交量排列榜单前三，其中宝山均价最高。宝山区张庙板块的大华公园城市项目12月在商品住宅成交量中排行第一，该项目于12月21日加推，主推公寓类型，认筹率达243%。青浦区的成交主力为主推别墅的映虹桥项目，该项目于12月18日加推，认筹率达192%。

成交板块结构

12月，大场板块位于成交榜首，其次为泗泾与南桥新城板块；其中，大场城板块内大华朗香公园里项目为成交主力，均价为56549元/平米；泗泾板块内华发建发泗水和鸣项目为成交主力，均价约为46365元/平米；南桥新城板块内上海龙湖天曜项目为成交主力，均价38205元/平米。

成交环线结构

受供应影响，郊环外与外郊环虽仍为成交主力，但12月整体占比减小8%，外环内成交占比明显增加，其中中外环占比增加10%，内中环占比增加1%。

成交环线结构-项目排名

12月，西康路989项目为内环内销冠，均价为11.5万元/平方米；内中环中，中海臻如府延续上月依旧销量夺冠；中外环，宝山区的大华公园城市、大华朗香公园里和经纬城市绿洲项目占据销售榜前三；外郊环外，华发建发泗水和鸣项目距离9号线泗泾站500米，交通便利。

成交总价结构

上海300-500万、500-800万总价项目为市场成交主力，主力总价段在12月成交占比均有上涨；市场刚需化减弱，150至200万以及200至300万总价段的商品住宅占比共下降5%。

成交总价结构-项目排名

12月，总价300-500万项目销售占比最高，其中销冠为华发建发泗水和鸣项目，新开售的上海龙湖天曜、大华公园荟项目销量紧随其后；总价500-800万项目中，张庙板块新加推的大华公园城市销量占比最高；同为宝山区的经纬城市绿洲项目在800-1000万项目中销量最高；中海臻如府项目在总价1000万元以上的商品住宅中成交套数最多。

成交均价结构

12月，3-5万元均价段为成交主力，总成交5619套，占比51%，较10月相比成交量上涨2460套，占比上涨3个百分点；均价2-3万的商品住宅成交量上涨220套，占比环比下降3个百分点，10万以上的豪宅占比上涨1个百分点。

成交均价结构-项目排名

12月，受市场供应影响，均价3-5万项目的成交量最高，12月新加推的华发建发泗水和鸣项目在该均价段内销量尤为突出；均价5-10万元项目中，宝山区的大华公园城市和大华朗香公园里项目去化良好。

成交户型结构

12月，上海商品住宅市场成交10905套，销售套数环比上涨64%；户型上，90-120平米成交套数居多，占比总成交量的50%，环比上涨5%，本月市场成交刚需化减弱，90平米以下户型成交占比环比减少2个百分点。

成交户型结构-项目排名

12月，90-120平米户型销量最高，大华公园城市项目为该户型段成交第一，大华朗香公园里和华发建发泗水和鸣项目均为12月新开和加推楼盘，供给量高，去化效果好。120-140平米的面积段中，位于宝山区大场板块的经纬城市绿洲项目销量最高。200平米以上的龙华板块的云锦东方项目成交面积最大。