股东会见闻录 | “谨慎”绿城要提高权益占比

观点网 6月17日下午，绿城中国在杭州召开了股东周年大会。

据一位参与股东大会的投资者对观点新媒体透露，杭州西溪绿城大学二楼会议室内坐满了与会的股东。

绿城方面，则由公司董事会主席张亚东携行政总裁郭佳峰、董秘尚书臣等一众管理层出席。

2021年，在董事会主席张亚东以及总裁郭佳峰带领下，绿城中国度过了值得称道的一年。在艰难的行业环境下录得合约销售额3509亿元，完成全年目标的113%，实现了张亚东上任之初定下的三年业绩计划。

业绩方面，2021年绿城实现营业收入1002.4亿元，同比增长52.4%；股东应占利润为44.69亿元，同比增长17.7%；扣除永续债所占盈利后为32.55亿元，同比增长31.6%。

漂亮的成绩单，加上每股0.46元的分红、高达35%的派息率，让股东们感到非常满意，甚至现场有投资人将张亚东、郭佳峰这对搭档比作“刘邦”与“韩信”。

没有打算调整目标

相比于往年，今年绿城股东会审议环节变得十分简洁快速，开场、宣读议案、投票、收票一套流程结束。

随后，由管理层介绍经营情况，留出了更多时间与在场股东互动。而股东们也很珍惜这一机会，提出不少关切话题，其中涉及销售、投资、权益目标等。

从管理层的回答可以看出，过去三年业绩快速增长的绿城，开始变得“谨慎”起来。

早前的年度业绩会上，张亚东曾将2022-2025年称为绿城的起跑期，公司将2022年合同销售目标定为3300亿元。

然而，今年上半年，整个房地产行业却陷入了销售低谷。数据显示，1-5月，行业平均销售额下降幅度在50%，而Top10房企平均销售额下降幅度则为42%。所以，股东们对于绿城是否会调整原定目标十分关心。

对此，绿城管理层指出，今年前五月，公司自投项目和代建项目累计合约销售额为788亿元，同比下滑约39%，这个数字要好于Top10房企的平均下降幅度。

从绿城自身来看，目前销售情况已经触底反弹，5月自投口径销售为119亿，较4月环比增长21%。同时，去年12月杭州第三批集中供地中夺得的四宗地块已于日前开盘，预计6月会取得较好的销售成绩。

另外，绿城于今年第一批集中供地中夺得的地块，最早一批次预计8月就能开盘。

至于是否会调整全年销售目标，参会股东转述张亚东的话表示：“销售下滑是整个行业的问题，绿城无法独善其身。但如果下降，绿城肯定是下降最少的。”

张亚东续称，若是今年下半年行业销售回暖较好，公司有信心完成3300亿元销售目标。若销售回暖不佳，公司销售预计能完成3100亿元。

现在还不能下结论，不过绿城没有打算调整目标。

投地与权益占比

过去，拿地投拓一直是绿城的短板，不过在张亚东三顾茅庐请回郭佳峰后，这一情况似乎明显得到了好转。

因此，绿城今年投资计划也是股东们最为关心的话题之一。

对此，绿城也有着自己的考量。郭佳峰向现场股东表示，鉴于当前整个房产市场的不确定性很强，同时规模也不再是绿城的首要目标，故没有对新增货值制定具体指标，在投资上会更加聚焦区域、增加项目权益，以降低风险。

值得注意的是，2020年，绿城自投项目权益占比为55.61%，2021年权益占比进一步下降至54.46%，这一比率在Top20名房企中排倒数第一。

管理层方面对增加权益，举例子解释称：“拿50%权益的20块地与100%的10块地相比，哪个利润更高？笼统计算,还是拿10块地利润更高，因为省去了沟通成本。”

据悉，绿城今年上半年拿的19个项目，大都集中在杭州、北京这些深耕的城市。新增货值分布中，杭州占比51.4%、北京占比27.4%、其他地区占比21.2%。

同时，这部分项目的净利率均在8%以上，权益占比在85%以上，当年转化率60%以上，有着利润门槛更高、风险系数更低、权益占比更大的特点。

谈及投资，便不得不提负债。管理层认为，公司一定要利用合理的财务杠杆，才能够促进公司有更好的发展，否则仅仅用每年的利润作为发展资金，对公司是没有好处的。

截至2021年12月底，绿城中国现金短债比为1.7倍，净资产负债率53.5%，剔除预售账款后的资产负债率为70.3%，踩中一条红线。

据现场股东透露，绿城管理层强调其实只要财务投资严谨，今年底进入绿档并非做不到，但是公司内部讨论后，认为虽然当前比较疲软，比较低迷，却是绿城发展的一个机遇。

负债方面，作为黄档房企，绿城按照三道红线控制范围，今年年底负债增量控制总量在10%；另外存量部分，公司正不停的调结构，今年上半年境内外债已经提前置换了一批，不断把债期拉长。