众安系欲演“帽子戏法”，众安智慧再递表，“同门”却已成仙股

7月29日，众安智慧生活服务有限公司（以下简称：众安智慧）递表港交所，这是该公司继2021年6月、2022年1月后第三次向港股发起冲击。众安智慧分拆自众安集团（00672.HK），这也标志着在2007年、2014年众安集团、中国新城市（01321.HK）相继登陆港股之后，众安系正在寻求打造第三家上市公司，借用足球比赛的术语，众安系也想在港股上演“帽子戏法”。

两家已上市众安系企业处境惨淡

虽然众安系不遗余力地促成众安智慧的上市，想进一步扩大其商业版图，却也难掩众安集团和中国新城市当下在港股的窘境。众安集团已经多年股价低于1港元，属于“仙股”之一，截至8月1日收盘报0.249港元，总市值14.03亿港元；而中国新城市从2015年10月最高的14港元，到如今股价也是在1港元附近游离，截至8月1日收盘为1.05港元，总市值21.11亿港元。

另外，这两只股票每天的成交额也少得可怜，众安集团2022年以来很少有日成交额超过100万港元；中国新城市更是很多时候成交额不足1万港元，8月1日当天仅成交4180港元。“同门兄弟”在港股如此表现，让人不得不替众安智慧也捏上一把汗。

业绩很大程度靠关联方“鼎力相助”

众安智慧总部位于杭州，主营物业管理服务、主要面向房地产开发商的增值服务、社区增值服务三大块业务。物业管理服务即向房地产开发商、业主等提供保安服务、清洁服务、园艺及景观服务、维修及维护服务等；主要面向房地产开发商的增值服务提供包括楼盘销售办事处的管理、前期规划及设计的咨询及交付前的检查；社区增值服务有公共区域管理、装修废物处理、停车位销售代理。

2019年至2022年上半年，众安智慧的营业收入分别为1.8亿元、2.31亿元、2.96亿元、1.52亿元；净利润分别为2871.5万元、4704.9万元、4179万元、2080.9万元。其中，物业管理服务占营收的比重一直最高，分别为88.6%、79.5%、69.4%、69.1%。

众安智慧招股书称，公司2016年被纳入中国物业服务百强企业，排名从2016年的第82位上升至2022年的第42位。但是从众安智慧的业绩来看，很大一部分都是依靠关联方的“鼎力相助”。

根据招股书，众安集团的成员公司包括余下众安集团、中国新城市集团以及众安智慧。众安智慧在分析其业务的时候会按照房地产开发商类型将收入来源分为来自余下集团和独立第三方房地产开发商两部分，其中余下集团包括余下众安集团及中国新城市集团，也就是众安智慧的“同门兄弟”。

以众安智慧收入占比最高的物业管理服务为例，2019年至2022年上半年，众安智慧的在管建筑面积中分别有62%、55.3%、55.7%、56.3%来自余下集团；同期，物业管理服务业务收入中余下集团占比分别约为79%、76.1%、72.5%及73.3%。由此看来，关联方的贡献对众安智慧的业绩发挥着不容忽视的作用。

另外，报告期内，众安智慧的物业管理服务、社区增值服务中与余下集团相关部分的毛利率也始终高于独立第三方房地产开发商。比如物业管理服务中，2019年来自余下集团的收入毛利率为32.9%，来自第三方房地产开发商的毛利率仅25.9%，虽然在2022年上半年两部分毛利率差距缩小到1.3个百分点，但余下集团仍然是毛利率更高的一方。

报告期内，众安智慧向余下集团收取的平均每平方米物业管理费/月分别为1.78元、1.92元、1.85元、1.89元；同期，独立第三方房地产开发商该数值均不足1元，最低为0.75元，最高为0.91元。

对此，众安智慧给出的解释包括余下集团开发的物业在管面积大部分位于长三角经济较发达地区，而独立第三方房地产开发商开发的物业多位于经济欠发达地区等，总体意思就是公司与余下集团业务覆盖的物业大多更为高端，因此物业管理费更高。那么问题来了，为什么众安智慧没有更多取得除余下集团外的高端项目？是否因为竞争力不足？

众安系寻求让众安智慧成为第三家港股上市企业，但就众安集团、中国新城市目前在港股的表现，以及关联方在众安智慧业务中的影响力而言，这次IPO还存在不少不确定因素。