观点直击 | 华远地产沉浮录：大额计提、由盈转亏

观点网 华远地产形容2021年是极具挑战性的一年。

这一年，在“房住不炒”主基调下，地产行业调控政策密集出台，“三道红线”门槛和“两集中”的供给模式，给行业发展带来了空前的压力和风险。

也是这一年，华远地产计提存货跌价准备15.55亿元，多方因素影响下，公司当期归母净利润下降261.88%至-6.69亿元，由盈转亏。

未来如何降本增效、如何精准投拓、如何实现业绩的提升，均是资本市场关注的重点话题。

5月30日午间，华远地产以线上问答的方式召开业绩说明会，董事总经理李然携一众管理层对部分问题进行了回答。

降本增效

年报数据显示，华远地产2021年实现营业收入136.93亿元，同比增长77.13%，自2008年借壳上市以来营收首次突破百亿大关。

对于营业收入的增长，华远地产将原因归结为本期符合结转收入条件的物业较上年同期增加。

事实上，早在80年代初，华远地产便率先进入房地产行业，这家公司也是国内较早涉房的一批企业。

时至今日，华远地产的触角已经探索至酒店、租赁各个领域，但房地产开发销售仍旧是这家企业的业绩贡献主力军。

数据显示，2021年，华远地产总营收当中来自房地产业务的收入达到132.54亿元，同比增长79.16%；来自酒店业务的收入为2.33亿元，同比增长19.95%。

仅从业绩收入来看，华远地产这份成绩单还算亮眼。不过，现时房企更受关注的显然并非规模和营收，现金流、利润和运营能力成为行业考量的重点。

财报透露，2021年，华远地产录得归属于上市公司股东的净利润-6.69亿元，同比减少261.68%；归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润-7.48亿元，同比减少358.87%。

增收不增利、由盈转亏……这一系列词组再度成为华远的标签。

事实上，华远地产利润下降的趋势早已显现，观点新媒体查阅发现，2017年该公司实现净利润8.19亿元，同比增长10.47%，为近五年的最高值。

而后几年，净利润接连实现微增或者负增长，2018年、2019年及2020年这一数值分别为7.5亿元、7.57亿元、4.14亿元，分别同比增长-8.42%、0.96%及-45.32%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

华远地产利润增速进一步放缓当然有疫情带来的影响，毕竟近两年，新冠疫情防控进入常态化阶段，房地产行业整体开工复工、竣工及项目交付结算的进度普遍延缓，影响到多数企业全年营收及利润规模的确认。

从更深层次原因来看，2021年，华远地产利润大幅降低主要来自三个因素。

其一，近年来土地市场竞争加剧、土地成本上升，与此同时，目前“房住不炒”调控基调企稳，多数城市采用限价政策抑制市场价格上扬，一升一降之间，房企利润水平一再被压缩。

以华远地产为例，2021年该公司酒店产品毛利率34.46%，租赁产品毛利率为45.26%，均有一定的增幅，不过，房地产开发销售产品毛利率仅为16.24%，大幅减少10.42个百分点。

其二，华远地产大额计提资产减值，导致净利润水平受到冲击。

截至2021年末，该公司在北京、长沙、西安、天津、佛山、银川的个别项目存在存货减值的情况，2021年合计计提存货跌价准备金额15.55亿元。

华远地产曾在此前的业绩预告中表示，大额计提主要是受新冠疫情、调控政策的影响，开发的部分住宅及商业项目销售价格不及预期。

而上述计提对该公司净利润影响为-15.51亿元，对归属于上市公司股东净利润影响为-12.06亿元，对归属于上市公司股东的净资产影响为-12.06亿元。

过往，华远地产也有类似计提动作，比如2020年花园合计计提存货跌价准备金额6.62亿元，对公司净利润影响为-6.58亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响为-5.02亿元。

数据来源：企业财报、观点指数整理

其三，成本端管控不力，也是影响华远地产利润的重要因素。

据观点新媒体了解到，2021年，华远地产营业总成本达到113.24亿元，同比增长101.11%。除此之外，销售费用上涨45.38%至5.43亿元，管理费用增加13.59%至2.52亿元，而财务费用达到1.07亿元，去年同期为-1.8亿元。

李然在业绩说明会上亦提到：“2022年公司将从多方面实施降本增效。”

他进一步提到，第一，华远将持续市场对标，压降直接开发成本，保持市场竞争力；第二，是进一步提升集采率，跨区域整合重大品类、大额采购的需求，降低采购成本。

“三是建立自销团队，合理降低营销费，保持营销竞争力；四是优化组织架构，加强管控整合，降低管理费用；五是发挥国企信用优势，有效降低融资成本。”

谨慎投资

“南万科、北华远”，这是许多年前行业内流传的一句话。

的确，在房地产领域，华远地产也曾独领风骚，2000年前后销售额达到48亿元，在行业内拥有首屈一指的领导地位，而彼时万科规模还不到30亿。

20年过去，万科的规模已冲破6000亿大关，但华远依旧在百亿上下。

2018年上半年，华远地产提出“规模与效益并举”的发展战略，并重新明确了未来几年的销售目标：“2018年华远地产目标销售额为120亿，而未来3-5年，力争实现500亿销售规模”。

数据显示，华远地产2018年实现签约销售额120.45亿元，2019年完成销售签约额150.77亿元，2020年实现销售额金额191.39亿元，均擦线完成年度目标。

2021年，该公司共计实现销售金额101.85亿元，销售签约面积101.24亿元，实现结转收入金额131.41亿元，结转面积113.14万平方米。

按此计算，去年全年，华远地产仅完成180亿元销售目标的56.58%。

2022年，该公司销售目标进一步下调至138亿元，而一季度完成签约额16.15亿元，仅占全年目标的11.7%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

土地是房地产规模发展的基石，近两年土地市场方面的竞争愈发激烈，在成本管控等多重因素主导下，华远地产的抢地热情似乎并不太高。

从2021年的情况来看，期内该公司仅新增2宗地块，均位于长沙市，新增地上总建筑面积39.57万平方米，新增货值11.5亿元。

截至去年三季度，华远地产土地储备货值达到近500亿元。

对于2022年的土地投拓，李然表示：“公司将继续坚持谨慎投资的原则。”此外，华远地产2022年计划用于土地储备的投资额约为40亿元。

除了公开市场招拍挂拿地以外，这家企业亦不断寻求新的突破，比如城市更新领域。

在今天业绩说明会上，管理层亦明确提到，未来该公司将结合国家宏观政策，积极培育“房地产+”新业务板块，布局城市更新、代建及运营服务、长租公寓及保障性租赁住房等领域。

据了解，2021年，城市更新首次写入政府工作报告，作为我国城市进一步发展的新抓手，旧改、城市更新成为了房地产绕不开的课题。

按照住建部数据，目前全国待改造老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平米，这也意味着城市更新的蛋糕足够大。

另有数据显示，在百强房企当中已有八成涉足上述业务，华远地产便是其中之一。

事实上，华远地产早有旧改经验，早在上世纪90年代初就承接了改造首都西单商业街的重任，此后又参与了北京大批旧城改造工作，积累了大量的城市更新经验。

近两年，华远再度操盘了北京西城区“动批市场”核心区域改造标杆项目，即“北京金融科技中心”；去年11月，佛山里水河村山塘工业区项目重新以公开竞投的方式引入土地前期整理合作方，华远地产成功中标。