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利率上浮、放贷时间拉长、“三价就低” 一线城市购房者遭遇多重暴击

来源:国际金融报   2021-09-02 11:24:40

一线城市的房贷收紧牵动着每个购房人的神经。9月第一天,上海房产交易中心里人头攒动。

而就在前一天,国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。发布会上指出,自2018年房地产长效机制实施以来,我国房地产市场运行总体平稳。

被花式暴击的购房者

自7月24日起,上海地区首套房房贷利率由之前的4.65%上浮至5%,二套房房贷利率则由5.25%上浮至5.7%。

“上海所有银行都是这个利率。”某国有大行的工作人员告诉记者,“放款的话,至少等5个月以上。”

“二手房贷审批一般1个月,放款的话不行,等候3-6个月都很正常。现在各家银行的房贷都卡得比较紧,额度也是的。”某股份制银行工作人员告诉记者,“因为现在额度很紧,所以我们一般不接首套房的贷款了,你可以去其他银行看看。”

某国有大行的工作人员向记者透露,现在房贷额度告急,很紧,趋势是会越来越严。据记者了解,从春季开始,有更多银行加入今年不接贷款的行列,但大行还在正常接贷,只是明确表示审理和放款的流程会非常慢,已经从此前的3个月上升至半年才能放款。而这个放款周期在去年只需七天。

有购房者对记者透露,从3月开始申请的房贷,到9月了仍无放款动静。“遥遥无期,最近两个月仅放了十几个贷款。”他惆怅地对记者表示。

在全线提高房贷利率、控制放贷速度后,8月底上海再次出台了针对信贷端调控的房贷“补丁”, 二手房申请房贷将执行“三价就低”原则,即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价,选择相对最低的价格来审批贷款额度。

“我就是吃亏了,网签时看不到最后的核税价,一直在猜到底会是多少。结果出来后直接砍掉市场价一半,相当于打六折,银行放款比原来预计的少了一百多万,最后只能借钱垫上买房。”一位购房的阿姨对记者表示。

对于一些刚需购房者来说,更不幸的是购房流程走到一半,遇上“三价就低”且流动资金不足。“七月利率调整,八月政策调整,我不会是最倒霉的吧?”有网友表示,网签价是230万元的房子,银行评估价只有160万元,现在只能贷80万元,也就是说,首付要付150万元。“最关键的是,我已经付了五成首付,但贷款额不足,结果凑不齐中间的差价。”

“我想购买的小区核税价终于出来了,是市场价的5.6折,买240万元的房子,核税价134.4万元,只能贷67万元,我首付要付173万元。我要是能付得起这个首付,还会买到这里?”另有网友表示,核税价出来后中介慌了,购房者也慌了。

某股份制银行工作人员提醒购房者:“二手房贷款现在‘三价取低’,实际贷款额可能只有市场房价的四成。”

也有不少购房者表示,银行贷款额度降低相当于变相提高了首付门槛,自己买房的计划需要暂时搁置。

二线城市利率上调

为了能够贷足款,不少购房者不得不尝试别的出路,比如父母担保贷款,但据了解,今年4月开始这条“潜规则”漏洞也被堵上。“之前为了流水账面做得合规,中介替我想到的办法是父母参贷,并且明确了一家银行是可以做的。我已经找到银行负责人,问了材料情况,准备着手了,银行突然收到一道通知,一律不再受理含有父母参贷的案例,当天一下子就变了。”有购房者对记者回忆道。

政策快马加鞭堵住一切漏洞,之前能够做的案例明天或许就会泡汤,购房者都有一种与时间赛跑的感觉。

“我们核验资料第一天和第二天的利率都不一样。”一位成都的购房者小薇告诉记者,“之前我是觉得(银行放款)越晚下来越好,现在是巴不得明天就下来,贷款利率一天一个价。”

小薇告诉记者,她的朋友还接到某国有大行的电话,通知购房者最近要么赶紧递资料审批,要么接受新利率,不接受的话就请另找其他银行。

除了北上广深一线城市,二三线城市的房贷利率也在不知不觉中悄悄上涨。

杭州在今年多次上调利率,从5月至今已实现“三连跳”。7月2日,工行、建行、农行等银行集体上调房贷利率,首套房5.9%,二套房6.0%;7月20日,部分商业银行的房贷利率又进行上调,目前已经超过工行、建行等国有银行的房贷利率。

“现在首套房和二套房的贷款利率分别是6.0%和6.2%,最近又上调了,可以说一天一个样。大部分银行都是6%左右,四大行先领涨,我们再跟进的。”某股份制银行杭州客户经理告诉记者。

此外,威海、佛山、重庆等二三线城市的银行也纷纷上调贷款利率。

易居研究院智库中心总监严跃进告诉《国际金融报》记者,这些城市房贷利率循序渐进的上涨,说明银行压力比较大,贷款额度不够。他预计,房贷利率上涨的城市会越来越多,二手房贷款会重点受到影响。

严跃进强调,重点城市都有贷款利率上涨和额度收紧的可能,对于促进房市降温有益处,同时提醒购房者注意这方面的风险。

冒险垫资买房

在热闹的房地产交易中心里,除了来来往往办理业务的人员,另一群人也在伺机而动。

据了解,由于银行贷款额度紧,不少需要资金的购房者被中介介绍去走另一条路——垫资过桥。

“我们就是今年才做的,很多人都这么操作,银行贷款难嘛。我们7天起做,每天的利率是万分之六,如果包月的话便宜点。但是这样比你自己去银行贷款合算,最后抵押贷银行利率才3.85%。”一位垫资过桥公司的人员向记者介绍。

“银行贷款额度太紧,现在的做法只有一种,就是先走垫资过桥,把房子先买下来,然后再抵押房产。你现在不是要从银行贷款吗,但今年已经没有名额了,所以垫资公司先出钱让你先顺利办理房产过户,然后你再抵押给银行慢慢还。”某房产中介告诉记者。

在交易中心现场,一位购房者对记者表示,自己就是嫌银行房贷利率太高,因此通过中介的方法操作,在某股份制银行抵押后再买了一套房,并且享受3.85%的利率。

当被问及是否会有风险时,上述垫资公司中介人士表示:“银行查流向是肯定会查的,毕竟是在这个节骨眼上,但是不会有风险的,款项打到第三方公司。”

但实际上,今年以来对于经营贷的打击层层加码。3月26日,银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,要求各地对“经营贷”进行排查。针对资金违规流入楼市情况,多地监管部门此前已部署了全面自查、开展专项核查等措施。

银行方面收紧了对经营贷的放款审核。有银行工作人员对记者表示,比如之前办理“经营贷”只需公司提供正式的出账证明就可以,但现在为了证明企业正常经营,还会要求企业提供近一年发放工资的记录、近一年的缴税记录等。

在监管层面,对于银行的各类贷款检查也更加严格。8月13日,福州农商行因违规向公职人员发放个人经营性贷款,个人经营性贷款、消费性贷款贷前调查不尽职,贷后管理不到位等14项违法违规行为被罚款658万元。

“中国银保监会已会同住房和城乡建设部、中国人民银行成立了专门工作组,赴热点城市进行现场指导,督促各地深挖违规线索、追查到底、查实查透、严肃问责。”银保监会统信部副主任刘忠瑞说,以个人经营贷款违规入楼市为例,在排查中发现,一些企业和个人的挪用手段复杂多样、花样翻新,通过各种方式规避监管要求。

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