超百亿债务违约,蓝光发展多举措纾困 | 深读

作者：刘莹

出品：焦点财经

“四川房企一哥”蓝光发展（600466.SH）的流动性问题仍在持续发酵。

7月28日，蓝光发展披露，公司及下属子公司目前的新增到期未能偿还的债务本息金额约60.34亿元，其中包含蓝光发展未能于2021年7月23日偿付的公司债券本息10.77亿元，以及7月27日召开的公司债券持有人会议表决通过的加速清偿到期公司债券本息43.67亿元。

至今，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计已达105.79亿元，包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式。目前，蓝光发展正在与上述涉及的金融机构积极协调解决方案。

同在这一天，REDD援引知情人士消息称，蓝光发展已经成立了包括地方贷款人在内的债权人委员会，预计到2021年年底前在债务重组方面取得实质性进展。目前，蓝光发展拥有价值超过1800亿元的可供出售房地产资产，但在引进战略投资者方面尚无具体进展。对此，蓝光发展方面暂无回应。

扩张失速与债务违约

种种迹象显示，拥有29年成长历史的蓝光发展已经走到了生死存亡的时刻，而这与其过往几年的激进扩张密切相关。

时间回溯至1992年，彼时，30岁出头的杨铿敏锐察觉到了中国房地产市场的广阔前景，因此创办了“成都蓝光房屋开发公司”。此后多年，该企业以“黑马”的姿势迅猛扩张，一跃成为“四川一哥”。

不过，在经历了销售额破千亿、上海新总部开张、“A+H”双资本平台共舞的辉煌后，蓝光发展的境况急转直下，直至如今深陷债务泥潭。

2015年，蓝光发展借壳迪康药业完成A股上市，借此打开了融资渠道，并开启了全国化扩张的脚步。自2015年的183亿元销售额，暴增至2019年的1015.37亿元，蓝光发展仅用了四年时间，表现亮眼。

在这个过程中，蓝光发展的新增土储也在爆发式增长，单年拿地宗数自2015年至2020年分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗和60宗。同时，其拿地金额也逐渐由2015年的118亿元，增至2018年的310亿元，再增至2019年的654亿元，翻了5倍不止。

业绩增长之时，蓝光发展也曾在公开土地市场中扮演过高价地块“收割机”的角色。财报披露，2018年至2020年，蓝光发展的平均拿地楼面价分别为2520元/平方米、4743元/平方米及6160元/平方米，每年都上了一个新台阶，有明显增长。

较为典型的是，2015年，蓝光发展曾以近20亿元的总价拿下了合肥高新区一宗地块，楼面价5540元/平方米，溢价率高达124%；2016年，蓝光发展再以9.97亿元总价、204%的溢价率拿下青岛一宗地块，引发行业关注；2018年，开发商京港澳在南京盲目高溢价拍地后资金链断裂，公司旗下南京地王险些成为烂尾楼，该地王楼盘也被蓝光发展接手。

蓝光发展激进拿地的态势，直到2020年上半年仍然存在。该年4月，蓝光发展历经3个半小时196轮竞拍，以123%的高溢价率摘得了河南南阳一宗地块。5月和6月，其又分别以151%及149%的溢价率持续在河南补充土储。

进入下半年，蓝光发展还在8月份竞价130轮击败中海，以99.75%的溢价率，将石家庄主城区东三教的优质地块收入囊中。事实上，焦点财经不完全统计，2020年，蓝光发展有约21幅新增地块溢价率超过了50%。

为了改变房企过往高杠杆扩张的危险局面。去年8月起，监管层祭出“三道红线”融资新规，并设定了相应阈值，规范行业发展。直到此时，蓝光发展高溢价拿地的行为才暂告一段落。与此同时，蓝光发展的债务危机也开始显露。

为了实现快速的拿地扩展，蓝光发展曾启用了多种融资渠道，这致使公司融资成本高企难下。财报显示，蓝光发展在上市首年2016年时的平均融资成本高达9.08%，而在跻身千亿阵营的2019年，其该项指标也高达8.65%。到了2020年，蓝光发展的融资成本微降至8.2%，但仍显著高于行业6.13%的平均值。

过往几年，蓝光发展拿地成本以及融资成本很高，吞噬了公司的大部分利润，使其旗下不少项目陷入了“算不过账”的尴尬局面。再加上行业环境持续收紧，蓝光发展也因此步上了泰禾、福晟、华夏幸福等企业的后尘，陷入了债务违约的危机之中。

卖子偿债以自我救赎

今年5月，蓝光发展宣布推迟信托公司付款，且将于7月11日到期的9亿元、7.5%的债券也无法按时偿还。此外，由于偿债压力巨大，蓝光发展未能筹集到2020年度利润分配所需资金，因此推迟了原定在7月20日前完成的利润分配事宜。

业内指，蓝光发展此轮债务危机的导火索，或与去年10月和平安之间的一场“意外”有关。彼时，蓝光因未足够重视与平安之间的一笔款项，导致该债券延期，蓝光发展由此登上了平安内部的“黑名单”，而这在金融机构之间引发了蝴蝶效应。

报道指，在蓝光发展与平安的债务违约发生前，平安实际已经做足了警告工作，但依然未能避免违约的发生。由此可知，早在去年下半年开始，蓝光发展的资金情况或已全面恶化。

另据焦点财经查询，事实上，上交所早在去年6月，即发现蓝光发展上一个财年末的货币资金仅有260亿元，无法覆盖其一年内到期的约357亿元各项金融负债，并因此对其债务问题和周转能力进行了问询。

通过出售上述两个最大的子公司，蓝光发展由此套现了近60亿元资金。然而，这些资金对蓝光日常营运的支撑时限尚未达到3个月，蓝光发展便又传出将5个项目卖给万科的消息。

据自媒体统计，从5月底至今，蓝光发展在两个月内已经对外出售了36个项目，且大部分为长三角优质项目。

杨武正的使命与难题

扎根房地产行业30年，杨铿或正处在其创业以来最艰难的时刻。债务压力未有明显缓解之际，蓝光发展还发生了较大的人事震荡，原公司总裁迟峰、首席财务官欧俊明、监事会主席王小英等重要高管纷纷在此时选择了出走。正因如此，当杨铿选择将公司董事长一职让位给年仅26岁的儿子杨武正之时，外界评论多认为这是蓝光深陷泥潭，杨铿失意抽身之举。

屋漏偏逢连夜雨，管理层更迭之际，蓝光发展多年来的重要合作伙伴中航信托、百瑞信托等，也纷纷因为合同纠纷、股票质押违约等原因，向法院申请对蓝光集团进行司法冻结。其中，今年6月10日，中航信托申请对蓝光集团所持有的1.55亿股股份执行司法冻结。7月1日，百瑞信托也申请对蓝光发展2.35亿股股份执行司法冻结。

与此同时，穆迪、标普、大公国际、中诚信、东方金诚等境内外评级机构也纷纷将蓝光发展的信用评级进行了下调。穆迪指出，未来12个月至18个月内，蓝光发展还有160亿元的债券以及约180亿元的非标借款将要到期，蓝光发展目前的资金实力不足以支付这些债务。

尽快获取资金纾困，是摆在“二代”杨武正面前最大的难题。蓝光方面也曾表态，正全力协调各方积极筹措资金，希望在地方政府的大力支持下以及金融监管机构的积极协调下，制定短中长期综合化解方案，积极解决当前问题。

可喜的是，尽管资金问题频传，蓝光发展一直在维持稳定的经营。克而瑞统计显示，今年上半年，蓝光发展的全口径销售额为476.5亿元，权益销售额为310.6亿元，相较去年同期均有小幅提升。但是，这也仅完成了其此前指定的1150亿元销售目标的41.43%。