首创置业私有化:贺江川在下一盘大棋?

作者|苏木

出品|焦点财经

经历股价多日高涨、股票停牌、多方猜测，市场等来了首创置业私有化及退市公告。

此前7月8日，首创置业、首创钜大因待披露收购及合并事项，同时宣布短暂停牌，令人浮想联翩。

有业内人士称，首创置业或将进行私有化。这一说法已发酵多日，推动了首创置业股价自6月25日股价持续高涨，累计涨幅超57%。

还有人说是，停牌或于首创置业剥离奥特莱斯业务有关。今年3月29日，首创置业公告表示，将向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务。7月9日晚，答案揭晓。

首创置业发布公告称，要约人北京首创城市发展集团有限公司（简称“首创城市发展”）及首创置业订立合并协议。据此，首创城市发展实施合并。合并后，首创置业将被首创城市发展吸收合并。

根据合并协议，待前提条件及条件达成后，首创城市发展将向首创置业H股股东以现金支付2.80港元/股。该价格较停牌前一日（7月7日）收市价1.72港元溢价约62.79%，足以见私有化诚意。此外，首创城市发展还要向非H股外资股股东以现金支付2.33元/股；及向内资股股东（即首创集团，为首创城市发展的母公司）支付每股内资股2.33元。

于公告日期，首创置业已发行的有关证券为43.63亿股，其中包括15.31亿股H股、24.74亿股内资股，以及3.58亿股非H股外资股。在前提条件及所有生效条件达成后，首创置业将自愿撤销H股于联交所的上市地位。

股权融资受阻 上市“失去愿意”

首创置业作为北京市全资国有企业——首创集团旗下房地产业务重要平台，早在 2003年6月于港交所上市，至今已有18年，为何做出私有化退市的这一决定？

首创置业在公告中坦言，当前H股的交易流动性长期处于较低水平，在停牌前的两年内，其股票换手率仅为0.31。其认为，私有化有机会令H股股东以溢价将投资变现。

就自身发展而言，首创置业认为，其已基本失去上市平台股权融资的优势，维持上市地位的效益较低。

首先，作为港交所上市房地产公司，其股权融资渠道受到较大限制，包括H股增发在内的各类股权融资，均需要境内监管部门批准；其次，鉴于须遵守上市规则的公众持股量规定，但无法通过内资股增发扩大股本。

其进一步指出，公司H股过去三年按介乎0.21-0.52的市净率的重大折让进行交易，显著限制了公司在股票市场的融资能力。同时，维持上市地位的成本，包括与监管合规、披露和看法财务报表相关的成本不断上升，令上市失去其原意。

首创置业认为，私有化退市后，其与首创集团联系将更加紧密，首创集团对其信用资质传导亦将更加直接，给予资本支持的渠道将更加通畅和便利。

私有化之后的想象空间

首创置业作为深耕京津冀市场的老牌房企，有过高光时刻。但是近几年，首创置业陷入业绩疲软的困境。

早在2018年，首创置业就提出了“三年千亿”的发展目标，即2018年冲击800亿、2019年突破1000亿、2020年实现1400亿销售额。如今三年已过，其全口径销售额还在800亿附近“徘徊”，即便更换了管理层也未能带动业绩突破。

首创置业还面临降杠杆的压力。2020年，其净负债率127%，剔除预收账款后的负债率71.3%，现金短债比1.13左右，踩中“两条红线”， 三道红线”踩中两条。

柏文喜表示，私有化首创置业后，这样更有利于短期内很难出业绩但是却有利于公司长期发展的目标的实施。

此外，公告显示，私有化完成后，首创城市发展将承接首创置业的全部资产、负债、权益、业务、人员、合约以及一切其他权利及义务，而首创置业最终将在完成适用的工商注销登记手续后注销登记。

也就是说，首创置业将消失，并入新的公司——首创城市发展。

资料显示，首创城市发展成立于今年6月10日，由首创集团全资拥有，经营范围包含，房地产开发；物业管理；酒店管理；销售自行开发的商品房；房地产信息咨询服务；旅游信息咨询等等。

业内普遍认为，其为首创集团为合并专门新设立的公司。但公司名称中包含的“城市发展”四个字，不禁让人猜测首创集团在下一盘更大的“棋”。

2020年5月12日，首创集团宣布原党委书记、董事长李爱庆退休，贺江川接任。

贺江川毕业于天津大学和首都经贸大学，是工学学士和经济学硕士，1994年11月加入北辰集团，历任北辰集团副总经理、北辰实业董事、副总经理、公司秘书、总经理、董事长。

贺江川拥有三十年的住房制度改革、房地产金融、房地产开发及会展业管理履历。丰富的房地产综合经验，为他执掌下的首创集团业务重整，打开了想象空间。

1995年，原隶属于北京市的17家国有企业重组成立了首创集团。经过多年发展其已经形成了环保产业、基础设施、房地产和金融服务四大主业。

就房地业务而言，首创集团旗下除了首创置业，还有其他相似地产平台“首创新城镇”、“首创经中”等。

2016年前后，首创集团就在进行过地产业务整合。彼时的整体思路，是将首创置业作为首创集团旗下的唯一房地产开发平台，支持做大首创置业；还将旗下4家公司合并重组为新首创经中，涉及产业新城开发、城市更新、物业配套服务等业务板块；首创新城镇的定位则是城乡融合产业投资运营的平台。

此后几年，首创集团仍在断断续续进行整合。去年10月-11月，首创集团密集转让旗下房地产项目公司股权；今年3月宣布对长期业绩不理想的奥斯莱斯业务进行重组，从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业集团其他奥特莱斯项目均转予首创集团。

重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务，而首创钜大在首创集团的直接管理下，将继续专注于综合奥特莱斯物业项目。

不过，就外界关心的奥特莱斯重组进展，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，如果要启动首创置业私有化的话，应该暂时不会剥离奥特莱斯。因为首创置业受奥特莱斯拖累的较差业绩有利于打压股价，有利于首创置业以较低的成本实现私有化，如果剥离奥特莱斯就会导致首创置业股价上扬，自然会推高首创置业的私有化代价。

事实上，首创置业在私有化公告中已提到，H股退市后，首创集团将考虑并可能实施计划，完善首创集团业务、资产、物业及运营结构。H股退市后，要约人（首创城市发展）将完全控制本公司的战略并加强本公司的管理灵活性。

业内认为，待首创置业并入首创城市发展后，首创集团或进一步将“首创新城镇”、“首创经中”等与首创城市发展进行重新整合，形成一个更大的城市发展综合运营服务平台。

首创地产板块下一步究竟如何整合重组，还有待首创集团给出答案。