对话张其亮:挑战地产转型“无人区”

京彩未来家联合创始人、总裁，凯盈集团副总裁张其亮

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

随着5G、区块链、人工智能等技术在房地产行业的不断渗透，在数字人居这条日渐拥挤的赛道中，群雄逐鹿。既有自内而上深化而来加紧对科技板块布局的房企，亦有由外向内抢道进入、赋能房企的科技公司。

数据显示，超过 80% 的房企开始数字化布局，超过 50% 的房企成立了数字化团队。房企重新审视自身的IT能力更多地是出于利润摊薄、转型的压力，而科技公司的抢滩更多是想在这样一个万亿级市场分得一杯羹。

“未来的地产行业，一定要将土木物理层和数字孪生层深度融合，这一融合是组织架构创新、业务创新和管理创新的综合结果，而面向未来行业变革的组织团队，也一定是数字化专家和房地产专家综合掌舵的结合。”

在京彩未来家联合创始人、总裁，凯盈集团副总裁张其亮看来，人和组织行为的改变正推动房地产数字化转型。地产政策频出、融资成本变高、竞争环境激烈的情况之下，中小房企不做时代的牺牲品需要在产业互联网时代进行企业转型，要站在产业高度，从企业思维到产业思维，实现从组织力到动员力的跃升。

“万物互联”，行业融合渐成趋势。数字经济冲击着传统房地产的固有模式，智能化是数字化化的基础，数字化是房地产运营模式的基础。移动互联网和物联网的产业边界正在消融，而loT正在成为新的流量入口。

于房地产开发商而言，尤其是不具备完善的IT能力的中小开发商，正面临着如何转型、投入、运营等一系列问题。京彩未来家早在几年前就在探索地产产业变革之下的新机遇，并联手京东科技等物联网巨头，布局科技地产运营新赛道，打造具有行业创领性和落地可信性的第三代智能房产品。

在今年年初，京彩未来家中国首个智能房，东莞首个碳中和绿色质造示范社区在大湾区东莞市正式落地。将房地产的转型蓝图进行落地实现，发挥地产传统优势与物联网平台红利，打造“智能房+数字地产”新赛道亮点。规模增长、市场机遇与全新挑战正将京彩未来家推向房地产转型的无人区。

京彩未来家联合创始人、总裁，凯盈集团副总裁张其亮

精细化管理时代的“技治”

数字化、智能化、物联化，新基建这些趋势正以前所未有的速度落地于地产行业，统一指向智慧人居时代。

在张其亮看来，今天组织行为的转变从以前的武治、人治、法治，到最后的技治。技治则是指传统企业向产业数字化平台化转型。

“从国家宏观来讲，出口、投资、消费这三驾马车已经用完了两驾，我们是全球最大的世界工厂，出口量肯定首屈一指。在过去的20年里面，以地产为首的投资创造了世界的奇迹，一种说法是430万亿，一种说法是600万亿，这个已然用到极致了。下一步很明显，国家希望通过消费来拉动可持续发展，这时我们不能只为了造房子而造，而是为了改变生活、提高消费的方式来造房子。”

张其亮认为，行业走到成熟，进入精细化管理时代，分工会越来越细。从经济学角度来看，分工越细，效率越高，收益实际上是越多，更利于生态的和谐。

“当然我们在想，这到底是一个聚集小企业力量抗衡、去构建大生态，还是大企业自己构成一个生态？”张其亮一直在思考这样一个问题。但他笃定的是，恐龙时代未来会消失，就像滴滴打车搞了一个平台，把每个司机都都变成了一个小的出租车公司。

所以，在他看来，产业的转型升级离不开企业与项目的创新实践，而企业与项目的创新必取决于具有创新活力的组织架构、以及具备数字化与地产深耕的核心团队。

张其亮提到一个有趣的现象，目前物业企业的市值远高于房企。他认为，房地产的转型更多应该在组织边界即产权边界的升维，将从前建房子、卖房子向运营房子转变。

“房子卖出去，产权消失了，但是如果能把运营抓住，留下的是数字资产，以运营为核心的数字资产、虚拟资产或者科技资产是开发商未来非常重要的无形资产。”

此外，随着信息技术与各行各业的深度融合，数字经济带来的发展新动能正逐渐壮大，“数据即资产”已愈发成为社会普遍共识。京彩未来家也希望通过与京东这样的互联网公司融入、落地参与到更多的社区楼盘中，搭建资源互动共享桥梁。

张其亮认为，产业互联网时代每个行业都值得被重做一遍，京彩未来家稳操盘的地产全链数字化将赋能广大开发商共同迈向万亿级数字生态。

“建”“管”“营”

互联网从组织力到动员力都在颠覆传统行业。企业的公信力很大程度来自于交互频次，这是高频打低频所向披靡的深层次原因。

张其亮称，从微观角度来讲，京彩未来家的目标客户群是中小开发商，主要帮中小开发商聚焦两件事情：一件事是想做做不到的事情，另一件事是中小开发商能做而不愿意做的事情。

"中小开发商没办法做到高周转，京彩未来家稳操盘通过科技赋能帮助这些中小开发商做小而美、高品质，能够普及消费、提高消费的跟生活相关的内容。”

中小开发商能做而不愿意做的事情，就是建设，盖房子、搭班子、做管理，从拿地到售房交付流程非常琐碎。而对于智能社区、智慧家居这种中小开发商想做而做不到的事情，京彩未来家希望用一个数字化平台，把房地产建设、管理、运营的全链、全过程数字化协同起来，利用科技服务、帮助中小开发商度过转型发展期。

“希望中小开发商将来不要再去做那些水泥丛林的工作，而为了要改变科技生活方式，去做那些小而美的房子，让大家更加舒服。科技向善，我们要有一种润物细无声的方式去帮大家渡过转型期。”

事实上，京彩未来家建筑科技有限公司成立于2018年，其脱胎于开发商凯盈集团，一家以企业投资与项目投资为主的综合性企业，所以，它深知房企转型中面临的痛点。

从野蛮生长时代到数字化精细时代，张其亮称，京彩未来家打造的是稳操盘的地产全链数字化，利用“建”“管”“营”即云操盘、数字化物管、运营打造永续资产，促进地产商从没有资产留存的传统模式转向永续资产（MRR）平台模式转变。

建3年，满足开发商资金回笼提升项目溢价，快速销售；管70年，物业管理，降本增效，开发商与京彩未来家利润共享；营70年，数字资产创造与管理，开发商与京彩未来家利润共享。

在不长的AIoT发展史上，过度的“技术崇拜”狂潮已让智能家居、智能硬件等领域尝过跑偏的滋味，误入“为了智能而智能”的歧途，滋生“伪需求”的温床，还导致部分科技企业在选择行业和场景切入点时的判断失误。大量的同质化产品，与智慧化初衷相悖，无法真正满足消费者多元化、个性化的需求等。

这是科技企业所面临的的弊病及难题。

科技与地产各自有着发展规律、市场格局和产业生态,双方的体量之大,融合之难,周期之长是客观存在的难点,不会用、不敢用、用不对、用不好更是困扰着地产人、同时也困扰科技企业的事实痛点。第一曲线冰封将至，第二曲线如何攀登？

今年初，京彩未来家与京东联合发布第三代智能房，以提供从家居到社区全域场景联动的智能化场景，以及大数据驱动的智能服务体验，进行了诸多试错。

通过ITOP三大核心技术，运用京东智能化，六恒绿色科技建筑、零甲醛装配式内装，能达到全天候、全空间的家庭互动；无论春夏秋冬，室内可屏蔽外界物理参数，主动提供24-26℃的宜居环境；无论如何改变装修风格，都能24小时随装随住，让科技极速驱逐装修带来的有害物质，保证装修和入住效率。

据了解，京彩未来家已在湖南、湖北、安徽、四川、重庆、广东等地联合部分中小型开发商，探索稳操盘+智能房+生态服务+流量运营的模式。

此前，京彩未来家与京东科技联手，开启了技术赋能、模式革新的 “第三代智能房”创新之路，助力开发商走向数字化与科技地产发展新赛道。双方首个落地的项目——基于京东智能社区2.0的京彩未来家云墅位于广东省东莞市。

从0到1、从建造到交付均具备了智能化基因、面向下一代消费者、为房地产开发商的后运营模式奠定了数字化基础的样板项目。

据了解，该项目在减碳方面做了很大的努力，最近正在进行绿色三星的国标申报。京彩未来家已在东莞发起一个“东莞绿色质造碳中和公约”的联盟，希望之后有更多的开发商加入进来，在房屋建造、运营、管理过程中，将减碳落到实处，以此契合2035年和2060年国家碳达峰、碳中和的长期战略。

据张其亮介绍，数字化稳操盘精细化管理6大优势：提升开发商及项目品牌实力；成为区域标杆，智能房+数字地产；科技巨头行业领先，生活更智慧；提升项目价值和溢价；云操盘系统，实现降本增效；专业团队，产品体系成熟。

“我们自己也在想转型，京彩未来家是与凯盈集团并行的科技公司。今年6月，凯盈会开另外一个盘，将智能房的内容重新落地一遍。目前有部分中小开发商正在与我们进行合作洽谈，我们今年目标是完成三个项目的落地。未来公司慢慢会把地产业务停下来，做轻资产转型。”张其亮称。

以下为焦点财经与张其亮对话节选：

焦点财经：现在大家都说“万物互联”、“科技赋能地产”，移动互联网和物联网的产业边界正在消融，loT正在成为新的流量入口。您如何看待目前行业中所呈现的融合趋势？

张其亮：从经济学角度来看，分工越细，效率越高，赚钱越多。

我相信越早拥抱生态的开发商，越能够适应这个大潮，所以转变是必然的。在我看来，时间来得不是早，而是晚了，说明今天地产业已经开始走向成熟。

焦点财经：京彩未来家相对于其他智能企业的“护城河”是什么？今年在业务层面布局方面对房企赋能方面有何具体规划及布局？

张其亮：从微观角度来讲，我们的目标客户群是小开发商，帮小开发商做两件事情：一件事就是想做做不到的事情，另一件事是小开发商能做而不愿意做的事情。

比如，我们可以跟京东、华为、小米、阿里、拼多多，甚至沃尔玛这些大的平台企业或者社会型的服务企业合作，可能有30个或100个合伙伙伴。对中小开发商来讲，有50亩地、100亩地，它没有精力跑到京东说要做个智能家居。我们希望将社会力量做一个整合，帮它做这个做不到、很困难的事情。

中小开发商能做而不愿意做的事情，就是盖房子：建设、管理，搭班子，从拿地、售房到交付流程非常琐碎，我们帮它们做了，希望用一个数字化的平台，把全链、全过程数字化协同起来，比如，招采方面，我们用最好的招采平台，工程方面，我们用最好的工程软件，总而言之，就是到什么地方用什么资源，把它整合起来。

焦点财经：我们了解到，今年和京东合作的第三代智能房已经落地大湾区，想问一下这一代智能房的优势或打造的初衷是怎样的？

张其亮：这个项目我们要做一个未来美好人居生活方式，我们在室内做了六恒，做了京东智能屋，然后在社区管理方面也做了智能社区。

针对这一项目，我们在减碳方面做了很大的努力。最近正在做绿色三星的国标申报，对于减碳排放，地产业是标准的大户，排名第一名。后续我们在东莞会发起一个减碳的联盟，作为民营企业来讲，全国是第一家，我们希望后面会有更多的开发商加入进来，不但在房屋建造过程中，在房屋的运营、管理过程中，也都把减碳落到实处。毕竟从国家角度来讲，2035年和2060年，分别实现碳达峰和碳中和，应该是我们长期的战略。

焦点财经：现在很多科技公司会跟其他开发商合作，之后对于和中小房企合作方面有何规划？现在有落地的项目吗？

张其亮：我们先在自己的盘落地了，效果非常好，以至于我们都放弃了预售，因为太多人想要我们的房子，我们会做现售，当然这个价格是有上涨。目前落地的项目就是京彩未来家云墅，在东莞，松山湖商务区范围内，项目靠近华为，这些高科技公司的人一看就会非常喜欢的，未来我们的业主里面会有很多科技领域的高手。

焦点财经：刚才您讲到针对智能房打造也走了很多弯路，像碳中和、碳达峰此种概念也比较新的，您觉得现在绿色科技住宅面临的痛点是什么？

张其亮：我们强调的减碳，就是把耗能调低，但是后来发现天气一热，体感就不好，还要做一些改造，以前传统的空调或者散热模型就很难适应，很难整改，减碳减得太狠了，舒适度就有影响。这些都是在用一个新的科技的时候遇到的问题。包括科技本身也是一样，不同厂家的产品如何打通，室内的这些智能设备如何跟社区的设备匹配等，这些都遇到了一些困难。在绿色科技的品牌合作之中需要的是打破品牌间的壁垒。

焦点财经：您怎么看待房地产未来的发展，您觉得它未来的盈利点在哪里？

因为做了科技，房子能够多卖些钱，这件事目前还没有被证明。

开发商到底是创造了空间还是创造了资产？我们到底是制造业还是服务业？我想说地产业看上去更像是个金融业，我们为这个社会创造了大量的资产，不单单是空间。在过去没有科技的情况下，开发商建造了空间，卖出去，但产权并不属于自己。

建、管、营，就是房地产的开发、物管、运营，在设计和建设阶段就把社区商业考虑进去，在服务业主的同时把社区商业运营做好，做好运营之后，我们就会创造出一套以运营为核心的数字资产并且抓到自己手里，改变过去开发商卖完房子没有资产留存的问题。今天，我们做科技就是帮小开发商在数字空间帮他们留一块资产，把这些资产融入未来30年、50年甚至70年来兑现，而不是三个月就把它卖出去了。