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博鳌现场 | 蔡金强:未来一年半房企经营现金流将更严峻

来源:焦点财经   2022-08-10 13:22:29

焦点财经讯 王迪 深度调整中的房地产行业,运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继,探索建立新的发展模式迫在眉睫。8月8日至11日,2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会,汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者,以期共同明辨行业更加清晰的未来!

8月10日上午,博鳌资本大会开启。奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强作了题为《现金流分析看地产覆巢之势及破局》的主题演讲。

蔡金强指出,目前房地产的现状是没有“岁月静好”,也不是“独善其身”,是“覆巢之下安有完卵”的局面。民营上市地产公司60%已经债务违约,真实比率更远高于60%,几乎团灭。

他认为,对于企业的发展要看现金流,企业在持续流血,决定房企能活多久的是经营性现金流。不幸的是,今年上半年绝大部分的地产企业经营性现金流为负,正数者应极少。真实负数应比报表大不少,今年下半年很大机会扩大负数。

“2022年下半年及2023年的房企经营性现金流将更严峻,就算销售不继续恶化,问题是“可售货源非常缺乏”,大部分公司无货可卖。

“在融资性现金流方面,受制于三道红线,无人可以扩表,银行还在缩地产头寸。投资性现金流假设不再做多余的投资。”

蔡金强表示,从2022年前7月份的情况来看,房地产行业的危机已经蔓延到全行业,包括国企及民企,很多房企正在倒下,“被”倒下,未也有房企将会倒下。

从现金流分析看覆巢之势,蔡金强认为,2022年上半年经营性现金流应该比测算更差。这源于极度严格的预售资金监管,大部分公司的真实利息要高得多,公司以前的“其他”项无法归零等原因。

他认为,“救市场不救企业”情况下,除了少数央企及国企,其他房企迟早血流干,无侥幸可言。经营性现金流的持续失血,还是在几乎停止买地情况下。

对于破局,他认为,销售的快速大幅回暖,时间赶不及;融资性现金流当机立断地补充,也就是救企业,尤其是民企优质龙头,更重要的是需要重建重建市场信心或信用。

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