博鳌产业科技大会 | 后疫情时代物流新机遇

焦点财经讯 深度调整中的房地产行业，运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，探索建立新的发展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会，汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者，以期共同明辨行业更加清晰的未来。

8月9日，博鳌产业科技大会“物流新领域”主题论坛会上，高力国际中国区董事总经理邓懿君，瀚溥物流地产联合创始人兼首席执行官许汉斌，ESR中国首席运营官周波，东久新宜集团首席投资官陈名，东百集团联席总裁朱一兵，信保基金REITS平台总经理李文峥，高盛亚洲董事总经理魏杰展开了探讨。

野蛮生长的物流地产

ESR中国首席运营官周波表示谈到了ESR当前面临的挑战，例如，政府的财政压力对ESR的发展压力是很大的；再者，此次疫情过后，客户对租金的承受能力在某种程度亦有着很大压力。

周波指出，过去10年，物流地产市场可以说是一个野蛮生长的过程。各种资金涌进来，开发商各显神通，速度非常快，现在已经基本上到了面粉比面包贵的阶段，土地价格很高。而在退出渠道公募基金REITs方面，资本化率也在下降。

他续称：“下面有底线，上面有天花板，这个剪刀差是不断地给我们从事这个行业的人带来很大的压力。目前这个空间已经被挤压得相当小，有时候可能会倒挂，甚至是一个赚不赚钱的问题，这种压力导致了目前竞争上面还是相对比较无序的状态。”

信保基金REITs平台总经理李文峥指出，信保基金这几年一直在重点看物流持有物业的资产。

他表示，信保基金的策略是基于国内的公募REITs来看物流这个赛道，公募REITs的推出本身，对于物流行业的发展，它就是一个非常大的机会。

因为REITs这个东西不仅仅是一个退出平台，当然退出很重要，大家知道物流资产是持有型的，它不能分散销售，它必须得整体持有，通过大宗交易来退出。所以REITs本身提供了这么一个退出的渠道就非常重要。

除此之外，一年多来，REITs的二级市场表现非常突出，据统计，到上周的收盘价，国内的两个物流的REITs涨幅跟发行价相比较达到了40%，这个收益率是非常高的。同时，信保基金也看到在发行的时候，对于发行人来讲，它是通过一个市场化的估值，也就是用一个5%左右的资本回报率把项目发到REITs里面去。

瀚溥物流地产联合创始人兼首席执行官许汉斌谈到了ESG、智慧物流等等，他认为这些绿色、智能、环保不能帮助投资人提高回报都是耍流氓，所以瀚溥物流做太阳能板投资，也是希望降低客户的运营成本，这是最重要的考虑。

“ESG的确是一个世界上的趋势，但是我们的确要在资管、运营成本上帮到整体的价值提升，这是非常重要的。”

行业认可物流的投资回报

东久新宜集团首席投资官陈名讲述了东久新宜集团当前三个痛点以及应对策略。据陈名介绍，东久新宜的第一个难点是，在后疫情时代下，发现租户的需求虽然是有的，但能明显感觉到租户的需求是往后挪的，不是像以前一样即刻可以成交，特别是在一些过剩的市场上面尤为明显。

第二个是投资的难点，资本都在涌入到这个赛道里面；第三个是资源的难点，目前大部分的物流投资其实还集中在开发类型的投资方面，开发的时候就是要跟政府打交道，作为产业地产的一部分，大家都很清楚政府在供地的时候，它本身就是有一个全生命周期的管理逻辑，在经济放缓的情况下，政府的财税也受到了压力，这部分的压力会更加转嫁到开发商的身上。

而针对这三点痛点，东久新宜也有自己的对策。第一，对于租户的需求方面，集团将投资标准和投资的目标区域重新梳理了一下；第二，在资本方面，因为长期以来也积累了很多的投资人的资源，东久新宜对于应对投资人不断提升的需求还是有经验的，特别是投资人也比较认可这样一个审时度势的投资标准的制定；第三是东久新宜独特的优势，集团积累了很多厂房方面的租户优势，包括有一些产业的资源，可以和政府勾地的时候进行打包、分享，有助于拿下物流项目。

东百集团联席总裁朱一兵表示，“虽然面临着大宗交易的价格上涨、新冠、竞争以及政府对产业园的认识跟市场的差距等等很多问题，我们还是觉得物流仍然非常有机会。”

据他介绍，首先，从东百自身的角度出发，公司觉得物流的投资回报是非常不错的，特别是现在很多的投资回报的要求也顺着市场的要求在逐步降低，对获取项目是非常有价值的。其次是在海内外的投资，刚才也讲了投资热点非常热，所以公司在获取项目之后，也跟很多的基金进行合作，大家对项目也非常看好。再者，东百在大湾区耕耘了60多年，所以在大湾区的投入和本身的人脉关系也非常好。

他指出，东百集团有三点需要做的，第一是精细化，从简单的拿项目到开发，现在逐渐注重NOI的回报率作为第一选择；第二是打造商业+物流的环境，自身商业的3.0发展，私募、创投，链接后端的客户，从商业方面延伸下来，到物流价值的延伸。集团正跟很多的行业一起打造东百物流的产品线，估计到明年年初的时候可以推进。第三是政商协同，东百是A股上市企业，我们在接下来的工作中会切实落地税务的需求，引领当地的发展。