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广州第二批集中供地变玩法：严限高价地，开发商“有利可图”

来源：时代周报 2021-08-28 16:23:43

广州原计划于6—7月进行第二批集中供地，延期之后终于确定土拍时间表。8月26日，广州集中挂牌48宗商品住宅用地，合计建筑面积879万平方米，出让起始价1124亿元。

与第一批集中供地不同，第二批集中供地在加大住宅用地供应量、限地价、竞自持等基础上，又增加了限房价、限销售对象、防马甲、一次性书面报价等出让方式，并将地块成交溢价率控制在15%以内，严限高价地。

“本次广州二批供地再次说明了此前多个城市暂缓供地是因为土拍规则发生了重大变化，而非部分市场人士传言的开发商报名遇冷。”8月27日，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，从二次土拍的规则设定可以看到，“稳地价”已经成为二次供地地方政府必须达成的重中之重。

同日，地产经济学家邓浩志告诉时代周报记者，广州的“限房价、限地价”出让方式，与“限房价、竞地价”不同，本质上已经留给开发商一定的利润空间，有助于避免因无利可图最终偷工减料的情况。

严限高价地

相比第一批集中供地，广州第二批集中供地对竞拍规划作出多处调整。

首先是严格限制高价地。第一批集中供地，多宗热门地块溢价率超40%，而本次供地溢价率均控制在15%以下。

广州第一批集中供地合计揽金约906亿元，有4宗达到封顶价进入摇号环节。其中番禺新造、知识城E2和E3等多宗地块，溢价率达到45%；白云金沙洲地块楼板价高达42122元/平方米，不仅跻身白云区宅地成交楼板价第三，更是一举冲进全广州楼面价前十。

“第一批集中供地，广州允许的最高溢价率可达到45%。这次调整，是把最高溢价率控制在15%以下。”肖文晓告诉时代周报记者，与此同时，广州还严格限制单宗地的竞买马甲，一个开发商只允许报名一块地，目的是维护市场的健康发展和合理竞争，优胜劣汰同时又不至于寡头垄断。

本次供地，黄埔、南沙共8宗地将实行“竞地价、限售价”方式，明确新建住房的最高销售价格。其中，位于黄埔的香雪地块，规定建成房屋销售价格不得高于38051元/平方米；南沙横沥岛四宗地块均限制房屋销售价格不超过37896元/平方米。

肖文晓告诉时代周报记者，这是广州第一次直接限定地块的未来售价。

广州中原研究发展部指出，由于官方对售价的限制覆盖整个开发和销售周期，未来1—2年，板块楼价将被“牢牢摁住”。从积极的角度来看，“限售价”与目前各板块实行的“指导价”双管齐下，对影响地块周边一二手价格预期，打击投机客入市起到一定作用。

多地出台土拍新政

除广州外，天津、苏州、杭州等地也纷纷对竞拍规则进行调整。

8月10日，天津宣布第二批集中供地61宗地块延期拍卖，并明确规定，竞拍房企提供资金来源承诺和资信证明、最高溢价率不得超过15%、竞拍规则由“限地价+竞自持”改为“限地价+摇号”；8月17日，苏州对第二次集中土拍进行相关补充说明，要求同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地竞买。

8月25日，南京完善宅地出让规则，包括实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，将溢价率限定在15%以内，房企拿地后6个月内住宅不得上市等“史上最严”的监管规范。同日，合肥公布今年第二批集中供地名单，由此前的“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”，改为“价高者得+竞装配率+摇号”、“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。

中国指数研究院指出，从苏州、济南、沈阳等地土拍规则调整来看，限制溢价率、加强购地资金审查、禁“马甲”、竞品质方案等，将成为土拍重要调整方向。针对拿地房企，由于年内首批土拍溢价率高企，房企实际拿地利润空间持续压缩，房企参拍动力受到较大影响，因此各地第二轮土拍预计将遵循不提高房企实际拿地成本的原则，控制溢价水平并针对住房品质提出具体要求，保障房企一定的利润空间。

肖文晓告诉时代周报记者，通过本次土地供给侧的改革，“稳房价”和“稳预期“这两个调控目标的实现将更有保障。因此，相比首次供地部分城市房企反映算不过账的现象，“有利可图”的二次供地提高了对房企的吸引力。