六年“绿档”房企养成记| 财报深响⑥

作者丨王迪

出品丨焦点财经

面对整体行业的“压力测试”，几乎所有房企都面临着行业缩表出清“健康度”的筛查。当流动性问题成为决定房企生死存亡的关键，对于债务及现金的管控成为决定房企“活下去”的前提。

3月25日，龙湖集团（00960.HK）公布2021年度业绩。连续6年保持绿档、平均借贷成本4.14%、PE行业第一、营业额及权益后核心净利润同比增长均超20%……一系列的标签，让龙湖集团在一众房企中脱颖而出，以至于业绩发布之后，众多网友将龙湖称为民营房企中的“均好生”及标杆。

面对多变的行业格局与市场环境，龙湖持续强调盘面安全，并获资本市场认可。龙湖分别被惠誉、穆迪、标普授予BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定全投资级评级，成为截至2022年3月唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

从去年首发独立可持续报告，成立双碳团队，完善ESG管理体系，到上线大同源关爱计划，龙湖用新拓展维度践行低碳健康度绿色发展，它将财务指标及业务都指向了可持续及健康度。

事实上，利润被摊薄、行业加速分化。2021年房地产历经房企暴雷、裁员等诸多“黑天鹅”，能够兑现承诺的房企凤毛麟角，更多出险房企选择了延迟公布业绩。在波动的市场环境中，2021年的龙湖历经六大航道划归、组织架构升级、新任CEO落定、多元业务纵深等诸多事宜的迅速铺排，稳定安全盘面及业务张力。

龙湖将此场业绩会的主题定位为“聚进向善”，这是龙湖在行业深度调整期中的思考反射。除了关注健康度，面对否因行业减速而缩减地产外其他业务的问题时，管理层将答案统一指向了“生意逻辑”，即一切以利润、回款及现金流为导向。

诚然，龙湖依旧保持着思路清晰且能独立思考的形象，不论是在物业泡沫出清之后，确认分拆智创生活上市，还是提拔新任高管，保持组织提质增效，并将毛利率设定在25%，2022年目标落定为全口径销售额3000亿元。

龙湖集团董事会主席吴亚军用“慎言、勤奋、方向性强、结果导向、系统性强”等词汇形容陈序平，称他为“合格的CEO人选”。

据陈序平透露，龙湖未来将继续聚焦高能级城市网格化布局，发挥各航道协同作用，提升组织管理效率，以降低行业周期性风险和系统性风险。

在多变的融资环境中寻求灵活度和主动性

利润、现金、债务一直是牵制企业经营范围的三条外围线，在三方围合的空间之中，企业所注意的是，如何在既定范围内形成最大的安全边际效应。“生意逻辑”是以结果导向，是盈利为最终审核目标。

在流动性危机成为扼制房企咽喉的当下，保持财务的健康度是龙湖保持评级、唯一全投资级民营房企养成记的根本，也是龙湖集团穿越行业周期的“定心丸”。

从财务盘来看，三道红线方面，截止到去年年末，龙湖剔除预收款以后的资产负债率为67%，净负债率为46.7%，现金短债比为6.11倍。即使考虑剔除预售监管资金以后的现金短债比也为3.88倍。连续六年满足“三道红线”指标要求。

从债务结构上看，一年以内到期的短期债务占比降低到8%，债务压力可控，包括美元和港币在内的外汇债务比为28%，其中一半已做掉息对冲。

其中，期末在手现金885亿，同比增长14%，有息负债总额1921亿，同比增长15%，无抵押的信用债务占比75%。

另据龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上透露，为保持更好的健康度，龙湖将主动提前归还部分的贷款或者其他负债。

“我们始终保持严控外债债务外债占比，并且通过对冲工具将货币损失控制在低位。一年以内到期债务只有不到8%，所以今年我们整个刚性还款只有140亿元，目前已经还了74亿元，这意味着龙湖刚性还款只有70多亿元了，整体非常主动可控。”

事实上，今年以来，龙湖集团先后发行多笔公司债券，作为行业内少数全投资及绿档房企，始终保持境内外的高信用评级，并且坚持低成本的健康融资渠道。

2021年，集团在境内成功发行90亿元公司债，票息介乎于3.35%至4.40%之间，期限介乎于5年至7年；发行10亿元中期票据，票息为3.70%，期限为15年。报告期外，2022年1月，集团在境内成功发行28亿元公司债，票息介乎于3.49%至3.95%之间，期限介乎于6年至8年。

据了解，自2020年至今，龙湖整体新发行4笔公司债，一笔中期票据融资渠道畅通，整体平均的借贷成本进一步降至4.14%，平均账期6.38年。

“今年龙湖将有29亿人民币，对应大概4.5亿美金的美元再到期，我们已经可以通过境外的银团和发行美金债的方式偿还，做好了充分的准备。未来公司将继续保持融资管理的自治和精细度，在多变的融资环境当中寻求灵活度和主动性。”

掘金存量市场蓝海 ：物管上市不以追逐高PE为推动因素

在房企理财、交付违约频发的背景之下，公信力的崩塌几乎具有连锁效应。此时，更具考验的是，信任需要多年的积累与维护。惠誉、穆迪、标普对于龙湖的稳定展望，除了与龙湖财务自律的坚守之外，亦与其捕捉前线信息，并在嘈杂的环境中保持理性有关。

面对全新的市场逻辑，龙湖集团的选择是，在保持财务持续“全绿”的基础上，专注传统开发红海的同时，掘金存量市场蓝海，做传统行业的“未来”企业，以降低行业周期性风险和系统性风险。

2021年，龙湖将房屋租售、房屋装修升级为主航道业务，与地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务，形成六大主航道并驾齐驱。

年报显示，龙湖全年包含商业运营、租赁住房、物业管理等相关收入的经营性收入合计达188亿，同比增长接39%。龙湖依旧如期新开12座商场，其中一座为轻资产运营，开业总建面113万方，开业率出租率均接近100%。

对于龙湖集团确认分拆龙湖智创生活上市，管理层的解释称，不会将追逐高的PE作为战略推动的因素。目前分拆物业板块是因为从去年和前年开始，龙湖物业的人均的效能得到大幅提升，人均管理面积超过了9300平米，人均创收35万，已经做到了行业第一，并且这一数字还在往前走。

“选择此时，是水落石出、追求生意逻辑的理性，这种市场是龙湖比较喜欢的，并不是最火热，并不是很嘈杂，但是很理性，所以我们做出了分拆战略的决策。”

年报显示，2021年，龙湖智创生活物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现全口径收入104亿元，首次破百亿。20余年来，龙湖智创生活将服务的触角广泛延伸至居住、商业、产办及城市的广阔空间，为个人及各类机构客户提供有温度的服务。截至2021年底，龙湖智创生活物业管理板块实际管理面积2.64亿平方米，业主满意度连续十三年超过90%。

龙湖管理层称，相信随着龙湖智创生活登陆资本市场，融到的钱会给股东带来满意的回报，也能很好地支持公司的发展，也能很好地支持它跟我们各航道的协同。

事实上，现有的智创生活包含商管和物业两个板块。对于在商业方面，龙湖与行业其他做轻资产商业管理公司相比有哪些优势？管理层则表示，龙湖的优势是，多年沉淀下来的围绕“空间即服务”的商业运营能力。比如商业出租率可以达到99%，对外去做轻资产拓展，对于一些手持商业综合体但是不具备运营能力的业主，通过引入龙湖智创生活的商管，能够让他的资产盘活，获得稳定的回报。

2021年，龙湖在商业方面开启轻重并举模式，全国范围内累计开业商场达61座，已开业商场建筑面积达594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%。

据了解，2021年龙湖已经开业1个轻资产商业项目，今年也在持续签约和获取，但不会为了规模或数量盲目扩大。“龙湖的轻资产商业项目也有严格的投资模型，收益回报模型，我们会遵循我们的生意逻辑，保持每个项目都能获得稳定的回报。”

受益于“一个龙湖”生态体系，龙湖智创生活通过强大的智能科技创新能力驱动，使得一体化、全方位的物业管理服务和商业运营服务突破物理界限。据了解，为了实现数字化赋能物业各个航道，2021年龙湖在科技领域中投入了20亿，这在地产行业中属于非常高的。

除了对物业领域的理性认识之外，对于绿建及租赁住房领域等创新业务坚持多年的投资，龙湖管理的认识是：“我们不认为是成本，我们投资的是未来，未来会显现出成果。”

值得一提的是，龙湖的绿建面积已经达到9000多万方，而龙湖的冠寓开业间数已经超过10万间，去年也实现了第一年的盈利。这都在一定程度上，表现了龙湖此前站在现在看未来的思维模式，尤其是，在地产增量市场逐渐转向存量市场，国家号召租售并举，租赁市场渐趋火热的当下。

“龙湖就是做任何事情，不太愿意太冲锋，而是希望把原有的技术、人才沉淀下来,未来就可以获得社会和企业多赢的局面。”

坚守传统开发红海 锁定“高能级”城市

除了创新业务成为“第二曲线”之外，龙湖一直坚持战略导向、长期原则、朴素的生意逻辑与底线思维，在上伸下延、左扩右张，纵横交错地为自己规划一条多元转型路径网，坚守自身主业的基本面。这是其保持稳健的“压舱石”。

年报显示，2021年营业收入2,234亿，同比增长21%，5年复合增长达33%，由于高能级城市的限价以及土地价格影响，公司毛利率达到25%，毛利额565亿。

在城市拓展策略方面，龙湖一直将聚焦优质城市，把握增长动能视为策略。

年报显示，地产开发合同销售额2900.9亿元 同比增长7.2%，分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额在全集团占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

在“双集中”供地模式下，龙湖一直确保投资精准度，提升项目管控能力，为龙湖准备重要“储备粮”。

2021年，龙湖共计新增122幅地块，新进湛江、盐城、鄂州、宁德、湖州、金华6座城市，新增土地储备总建筑面积为2355万平方米，权益面积1338万平方米，平均权益收购成本每平方米6485元。

截至2021年底，集团总土储合计7354万平方米，权益面积5047万平方米，业务已遍布环渤海、西部、长三角、华南、华中五大城市群的69个城市，约85%的货量集中在高能级城市的价值区域，且成本合理，为盈利的持续增长奠定基础。

地产行业进入“良性循环”时代，行业出现分化趋势，劣质公司逐渐被淘汰，资源向头部优质公司倾斜，而面对当下房企裁员事件频发，龙湖管理层表示，未来将聚焦些高能级的城市，利用航道协同，让效率越来越高，保持员工数量稳定。

“未来公司整体毛利率在维持在25%左右的水平，权益后核心净利维持两位数增长，持续回馈股东，兑现对市场的承诺。”管理层称。