上海学区房市场转冷：热门片区90天成交价跌10%，天价行情不再
来源：时代周报 2021-09-29 09:23:26
“去年这个时候一个月能成交10套，现在一个月能成交1套就很好了。”9月26日，位于上海市浦东新区源深板块的经纪人李稳（化名）向时代周报记者表示。
过去，该板块内的梅园三街坊、五街坊等小区，因房屋总面积小、总价可控，对口学校大多为“双学区”甚至“三学区”，成为众多家长购置学区房的首选小区。今年3月，上海中考教育改革政策实施，8月，二手房又推出“三价就低”政策，该板块的二手学区房成交价格和交易量都逐渐从高位回落。
李稳表示，他所在的门店主要以周边二手学区房为目标，随着开单数量减少，门店中不少经纪人迫于经济压力主动离职。此外，公司层面上也进行多次的收缩和调整，合并门店管理或直接裁员。
20万元/米？行情难再现
兔博士APP数据显示，今年3月，源深板块内的“老破小”双学区房梅园三街坊二手房成交均价达到了18.06万元/米？，累计成交8套。到今年8月，同一区域的二手房成交均价降至13.65万元/米？，累计成交4套。
也就是说，90天内成交价下跌10%，单价直降近5万元/米？。
相似的情况也发生在梅园五村。据澎湃新闻援引诸葛找房数据，5月4日，一套约57米？的房源挂牌报价1050万元，随后经过3次降价后，目前报价810万元。而另一套51米？的房源在今年3月12日挂牌价达1020万元，经过5次降价后，目前报价725万元，较最高挂牌价减少近300万元。
9月26日，中原地产梅园附近一门店负责人刘洁（化名）向时代周报记者表示：“挂牌价大幅下调的情况属实。如果从实际成交价来看，目前已回落至2019年上半年的水平。主要还是房东心理预期有所降低，各政策相继出台后，因为担心后续还会有进一步调整，哪怕没到心理价位，也还是降价卖了。”
刘洁进一步指出，过去，梅园五、六街坊对口的学校是上海市示范园冰厂田幼儿园、一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，因为“三学区”的教育资源优势明显，引来众多重视教育资源的购房者入手，片区整体价格在2020年持续飙升。
3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，对2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生实施“名额分配综合评价录取”制度，将优质高中资源以名额分配的方式重新进行配置。
这使得一些冷门的、过去不为购房者所看好的初中，后续入读优质高中的机会大增，也直接影响了上海部分热门初中学区房的“含金量”。
“在上海教育改革的基础上，浦东新区开始试点教师流动制，即便是孩子在一些教育质量不这么好的初中，也会有机会拿到去好高中学习的名额，家长的购房心态明显不急迫了，这种供需关系下，之前20万元/米？的高价学区房的行情，不可能再出现了。” 刘洁表示。
部分家长延期购房计划
诸葛找房数据研究中心分析指出，近期上海在已实施二手房源信息核验的基础上，又加码出台二手房价格信息核验政策，促使价格虚高的房源下架，同时严查购房首付款来源，出台打击经营贷、学区房炒作等政策，这对部分投资炒作房产群体是有力打击，有效促进市场降温。
其次，银行贷款收紧，部分购房者的购房计划或将有所转变，暂停或延后购房，市场热度一定程度上有所回落，带动学区房价格下跌。预计接下来市场均价大概率维持平稳运行。
9月27日，年初曾关注过黄浦区向明中学附近学区房的李益（化名）向时代周报记者表示，之前他有投资学区房的计划，但今年整体教育政策和楼市政策变化多且快，因此暂时选择延期购房。
同日，一位不愿具名的业内人士向时代周报记者分析表示，上海部分学区房价格下行是全国房地产市场的一个缩影，随着多校划片以及双减政策的逐步落实，北京、深圳等多地部分“天价”学区房价格的水分也正在被挤出。
58安居客房产研究院分院院长张波则分析指出，未来预计将有更多城市推出学区房相关政策，这对于稳定一二线热点城市房价，保证市场平稳有序发展将起到重要作用。此外，政策本身的力度以及在各地落地的实际效果可能会有较大差异。
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