地产触底，温州老板卢锦行进场了

文/乐居财经严明会

谈起炒房团，人们就会不自觉会在前面加“温州”。在这座城市中，不仅有横扫中国的炒房客，还孕育了不少房企，其中温州时代就是典型代表。

6月的最后一天，温州时代在杭州第二轮集中供地中，以底价13.22亿元竞得临安经济开发区中部地区单元B2-04-01地块，楼面价13100元/平方米。

同一日，它还在距离杭州近300公里的温州大本营，经过42轮竞价，以总价25.58亿元竞得温州滨江商务区E-04、E-07地块，楼面价13799元/平方米，溢价率14.71%。

在民营企业都畏手畏脚，不敢拿地之际，这家名不经传的温州房企却火气全开。而十多天前，在万科股东大会上，郁亮刚表示，“从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程。”

在地产触底之际，缘何温州时代能有如此底气，大举拿地？这或与其善于“抱大腿”，与头部开发商合作密不可分；同时，它还有不少金主在背后默默撑腰。

除了地产商的身份，温州时代还是当地一家小有名气的鞋商。其在官网自述，在巴西、捷克等国家设立（鞋类）销售公司，远销英法、意大利、美国、巴西等全球20多个国家和地区，甚至连其背后老板卢锦行也直接将中国国籍改成了巴西。

疯狂“扫货”

实际上，在去年杭州首批集中供地中，温州时代就积极备战参与。

时间回溯至2021年5月，温州时代地产子公司杭州时悦房地产经过29轮竞价，以16.98亿元竞得高新技术单元07-R2/B14-06地块，楼面价16877元/平方米，溢价率29.83%，自持28%。

但紧接着2个月后，温州时代地产便将杭州时悦房地产股权出质予杭州金昱企业管理合伙企业（有限合伙）。同时，杭州金昱入股了杭州时悦房地产（持股75%），剩余25%仍由温州时代地产持有。

对于很多杭州人来说，“温州时代”或许是一个陌生的企业名字。但其实，在地产圈，温州时代已经算是一个“老人”。1995年，时代集团诞生于温州，其房地产开发业务随即在四年后起步。

2017年，温州时代将总部迁到杭州，开启了对杭州市场的开拓。不似一般外来开发商的入杭模式，时代并未选择从一些边缘板块开始探索，而是“直捣”城市的核心区。

当年9月4日，温州时代以19.77亿元拿下滨江西兴的宅地，楼面价31851元/㎡，创下了滨江楼面价新高。一个礼拜之后，它又以14.97亿元拿下萧山市北西单元的一宗宅地，溢价率70%，自持比例21%。

野心虽大，但对于杭州这个市场的“开垦”却绝非易事。尤其是对于温州时代这样品牌认知度并不高的开发商来说，在杭州这个高手如云的市场同场过招，想闯出自己的天地，并不简单。

作为一个“新人”，温州时代手握两块高价地，不得不寻求合作伙伴的支援。

紧接着当年10月，温州时代给萧山地块找了一个“好婆家”。滨江地产与温州时代签订合作协议，约定将收购该地块50%的权益。其中项目由双方联合操盘，滨江房产主操盘并收取管理费，项目由温州时代合并财务报表。

温州时代与滨江地产之间的合作不仅于此。紧接着一年后的2018年7月，温州时代旗下杭州杭天房地产以总价34.38亿元拿下杭政储出[2018]21号地块，楼面价3.26万元/平方米，溢价率35.5%。

次年4月，滨江地产全资子公司杭州滨丰投资管理有限公司通过股权转让的方式，获得杭州天悦房地产（杭天房地产全资子公司）20%股权，参与该地块开发。

除了滨江老伙伴以外，温州时代的地产朋友圈还有碧桂园、万科、开元房产、华鸿嘉信、新城控股、宝龙地产、中梁地产等知名开发商。例如，地产一哥碧桂园与温州时代共同成立了衢州佳宏房地产、瑞安市悦塘置业。

其中，与温州时代合作最频繁的当属华鸿嘉信，双方共同成立的合资公司包括瑞安市恒运置业、瑞安市鸿熹置业、瑞安市恒驰置业、温州嘉邦置业等。

然而，并不是所有的合作都皆大欢喜。例如，华鸿嘉信与温州时代地产共同成立瑞安市恒运置业，各持股50%，负责开发鸿盛景园。

该小区于2020年8月1日完成交付后的一年多时间，瑞安恒运置业未能按照承诺内容进行整改和优化，同时小区内房屋的消防火灾报警主机及煤气报警主机存在质量问题、公共部位的建筑损坏及水系景观漏水问题、绿化灌木枯萎等诸多质量问题，被告亦借故拖延不予维修。

无奈之下，鸿盛景园业委会只能将开发商告上法庭。

背靠“摇钱树”

温州时代，一边在省会杭州抢地，一边不忘在“大本营”温州扫货。

去年2月，杭州桂悦实业发展（温州时代）经过96轮竞价，以35.82亿摘温州瑞安市综合体地块，溢价率15.29%；紧接着4月，杭州悦堃房地产（温州时代）经过131轮竞价，以上限价5.267亿元竞得温州永强北片区瑶溪南单元12-E-08地块，溢价率30.47%。

直至去年下半年，地产暴雷连连，民企都不敢拿地，温州时代也在大举拍地。2021年11月，温州时代大地文旅有限公司底价3.94亿元竞得温州瓯海一宗商住地，楼面价4490元/平方米。

更早之前的2019年5月，杭州大地航空投资（温州时代）还以43.73亿斩获温州滨江CBD地块。这块地是它经过4个半小时、93轮竞价而来，溢价率达27%。紧接着当年6月，温州时代就拉来了华润置地控股入股，双方各持股51%和49%。

不仅杭州、温州，温州时代还跑到了宁波拍地。

去年5月，在宁波首批集中供地出让中，温州时代旗下公司杭州悦斓房地产经过76轮竞价，以上限价11.57亿元竞得宁波奉化区1宗住宅用地，楼面价10182元/平方米，溢价率27.28%，竞自持面积4400平方米。

截至目前，据官网显示，温州时代足迹遍布浙江、安徽和江苏的温州、杭州、宁波、苏州、金华、盐城等地。

据乐居财经获悉，温州时代的地产主体为温州时代集团大地房地产（简称“温州时代地产”）。

穿透可知，背后由温州安得利地产集团和温州时代集团各持股90%和10%。其中，大股东温州安得利地由卢锦行100%持股，二股东温州时代集团则由卢游、卢瑶、季爱萍分别持股75%、15%、10%。

外界最为好奇的是，温州时代大手笔疯狂扫货和抢地，钱是从何从来？

首先，温州时代抱着一颗“摇钱树”——杭州金投（全称“杭州市金融投资集团有限公司”）。

公开资料显示，杭州金投成立于2012年，由杭州市投资控股有限公司和杭州市财开投资集团公司合并组建，注册资本50亿元，是杭州市政府直属的国有独资企业。目前，它由杭州市人民政府和浙江省财务开发分别持股90%和10%。

早在2019年，温州时代地产与杭州汇石投资管理（杭州金投子公司）、杭州金投创业投资管理（杭州金投子公司）共同出资成立了杭州富阳锦谷股权投资合伙企业（有限合伙）（简称“富阳锦谷”），注册资本25.001亿元。目前，该企业名下有杭州友悦房地产和盐城滨悦房地产。

去年7月5日，杭州友悦房地产将盐城滨悦房地产价值5000万股权数额出质予富阳锦谷；紧接着一周后，雅悦房地产（温州时代地产全资子公司）又将宁波奉化时代悦江房地产价值1亿元的股权数额出质予富阳锦谷。

除了杭州金投，温州时代背后还依靠着浙商资产（全称“浙江省浙商资产管理有限公司”）。据乐居财经了解，浙商资管属于国有全资企业，由浙江省国际贸易集团控股，是从事省内金融机构不良资产处置业务的“地方版AMC”。

2019年3月，温州安得利房地曾将昆山时代房地产价值9800万元股权数额出质予浙商资产；同日，温州时代地产也将昆山时代房地产价值10200万元股权数额出质予浙商资产。

此外，温州信托还通过信托、银行进行“输血”。

例如，去年5月底，上海冠舫实业发展将杭州桂悦实业发展价值8亿元股权数额出质予光大兴陇信托；紧接着11月，昆山时代房地产又将子公司张家港时代房地产价值5000万元股权数额出质予恒丰银行苏州分行。

左手卖房，右手卖鞋

温州时代名下不仅有地产，还涉及物业、商业、贸易、制鞋业等领域。其官网介绍说，该企业遍及中国20多个城市和欧美10多个国家与地区。

据乐居财经获悉，温州时代集团成立于1995年，注册资本5200万元，由卢游、卢瑶、季爱萍分别持股75%、15%、10%。截至目前，温州时代名下有3家在业子公司，分别为温州时代地产、温州时代物业管理和温州汉森鞋业。

在鞋业方面，温州时代自称从事各类高中档鞋类的研发与生产，并在巴西、捷克等国家设立销售公司。“汉森”、“罗滨达”等品牌远销英国、法国、意大利、西班牙、瑞典、俄罗斯、澳大利亚、美国、加拿大、墨西哥、巴西、伊朗等全球20多个国家和地区。

虽然温州汉森鞋业披着“制鞋”“卖鞋”的外衣，但实际这家企业内核还是地产，它对外投资了温州时代大地文旅（13%）和杭州悦地房地产开发（11.55%）。

创始人卢锦行出生于五十年代，浙江温州人。上世纪八十年代初期，他借改革春风，先后涉足制造等行业，是温州模式引领者之一。

但关于他的第一桶金，并未有媒体公开报道过。卢锦行本人也异常低调，除了做慈善，网络上没有对他的任何报道。

也不知是否在巴西卖鞋卖火了，卢锦行甚至直接把国籍变更为巴西。目前，他名下有3家子公司，分别为温州安得利地产集团（100%）、常州时代大地房地产（48.7805%）、温州汉森鞋业（30%）。

此外，温州时代另外两位卢姓股东，也很是低调，但不排除其与卢锦行存在血缘关系。

其中，卢游名下存续子公司有3家，包括温州时代集团（75%）、苏州麒麟股权投资中心（有限合伙）（7.4998%）和温州在望房地产顾问（100%）。其中，苏州麒麟成立于2014年，是一家私募基金，旗下投资了爱科科技、天沐自动化、迪奥普科技、行健智能和MissCandy。

卢瑶名下则存续子公司有2家，包括温州时代集团（15%）、浙江巨龙实业（4.717%）。其中，浙江巨龙实业是由温州达得利集团、温州国际信托、昌泰控股、天龙网球等22位股东出资成立，名下投资了温州巨龙大门岛旅游开发，后者为马岙潭景区的经营主体。